不動産売却のコツ2021.06.21

不動産売却における「囲い込み」とは?デメリットや対策もご紹介

こんにちは!
イエステーション北章宅建 美唄店の前平です。

不動産売却を不動産会社に依頼しても、不動産会社に「囲い込み」をされると売却がスムーズに進められなくなってしまうので注意!

今回は不動産売却で起こり得る「囲い込み」について解説します。

不動産売却での「囲い込み」とはどんなもので、なぜ行われるのか。
囲い込みをされてしまった場合のデメリットや、防ぐための対策などをご紹介します。

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不動産売却の「囲い込み」とは?

不動産売却を不動産会社に依頼すると、通常は不動産会社がその物件を共通のデータベース(レインズ)に登録するなどして情報を広め、流通を促進させます。

もちろん自社でも買い手を探しますが、売主の利益確保のために不動産業界全体で情報を共有し、できるだけ早く物件が売れるように務めます。

しかし、レインズに登録しない、登録しても他社からの問い合わせに対応しないなど、他社からの買主の紹介を意図的に制限することを「囲い込み」といいます。
文字通り、売却の依頼を受けた不動産をがっちり掴み、囲い込んでしまうのです。

本来、不動産会社は、依頼された不動産売却をできるだけ早く、高値で実現できるように務めています。
しかし、囲い込みをしている不動産会社は、他社から「その不動産を購入したいと言っているお客様がいるので物件を紹介してほしい」という問い合わせにも「すでに売却の申し込みがあった」「交渉が進んでいる」などと嘘をつき、断ってしまうのです。

そして、他社からの問い合わせを断っているうちに自社で買主を探します。

囲い込みは売主の利益に反する行為です。
故意に情報を隠したり、独占したりすることは背信行為として法律で禁止されています。

 

不動産売却で囲い込みが行われるのはなぜ?

不動産売却で囲い込みが行われる理由は、効率よく最大の仲介手数料を得るためです。

不動産会社の主な売り上げは、仲介手数料です。
不動産会社は依頼された不動産を売却すると、売主から仲介手数料を受け取ります。

また、不動産を購入したいと探している方へ購入の仲介をすれば、買主からも仲介手数料を受け取ることができます。

そのため、売却を受けた不動産の買い手を自社で見つけることができれば、1件の不動産取引で売主・買主両方からそれぞれ仲介手数料をもらうことができるのです。
これを「両手仲介」といいます。

対して、売主・買主のそれぞれどちらか一方の仲介をすることは「片手仲介」といいます。

不動産売買の仲介手数料は、400万円超の物件で(売買価格×3%+6万円)×消費税
売主・買主の双方から仲介手数料をもらえれば、単純に倍の売上となります。

両手取引自体は禁止されてはいません。
しかし、両手仲介をするために囲い込みをするのはNGです。

また、囲い込みをして不動産をなかなか売却させず、その結果、不動産買取業者を紹介してそちらへ売却させる。
そして、買取業者と再販売の売却委託契約を結んで買主を探す、という方法を使う不動産会社もいます。
この方法だと前者の売買で両手仲介、後者の方法で売却できればまた両手仲介となり、最大4倍の仲介手数料を得ることになります。

初めからそのつもりで囲い込みを行っているとすれば、これはもちろん売主の利益を考えない背信行為です。

 

不動産売却の際に囲い込みをされるとこんなデメリットが!

不動産売却で囲い込みをされてしまうと、不動産をスムーズに売ることが難しくなり、売却が長期化してしまう可能性があります。
不動産業界全体で情報を共有して、購入希望者を広く探すことができないからです。

売却価格が下がってしまうことも予想されます。
売却価格が下がれば、それに連動して仲介手数料も下がりますが、両手仲介が実現できればその方が利益が大きくなるため、不動産会社はまったく困らないからです。

通常は不動産会社も利益確保のために少しでも高く売却を進めようとしますが、囲い込みの場合は、売却価格が下がって不利益を受けるのは売主だけということになってしまいます。

また、販売期間が長くなる、予想以上に価格が下がることは、売却計画が狂ってしまうことにもつながります。
予定していた期間に売れなくて転居ができない、予定売却価格を下回って住宅ローンを完済できない、住宅の買い替えを進められないなんてことも起こりえます。

故意の囲い込みは信義則やモラルに反する背信行為。
一歩間違えれば詐欺や背任など、罰則が適用される可能性もあります。

買主側にとっても物件情報を得ることができないので、購入機会の損失になってしまうでしょう。

 

不動産売却の囲い込みは対策できる?

不動産売却で囲い込みはデメリットが大きいのですが、囲い込みをされていることに、売主はなかなか気づけないものです。

囲い込みを防ぐためにできる対策をご紹介します。

 

信頼できる不動産会社を探す

故意の囲い込みは、売主の利益を無視した背信行為。
まずは、そのような背信行為を行わない、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です!

過去の実績を確認したり、口コミや評判を集めたりして、信頼できる不動産会社かどうかを見極めましょう。

北章宅建はインターネットやチラシ、店頭紹介などで、広く販売活動を行っています。
広く購入希望者を探し、相場価格を目安にした売却をお手伝いしています!

こちらでも不動産会社選びのポイントについて解説していますので、ぜひご覧ください。
不動産会社選びが成功のカギ!家を売却するための選び方ポイント

 

囲い込みをしていないか見極める

囲い込みをしている不動産会社かどうかを見極めるのは難しいですが、いくつかチェックしてみてほしいポイントはあります。

不動産仲介手数料の平均料率が上限額を超えていないか

仲介手数料は法律で上限が定められています。
平均料率が上限を超えているということは、両手仲介が多いことを意味します。

不動産買取が異常に多くないか

囲い込みをして物件の流動性が低い場合、自社での不動産買取に着地させることが多くなります。

 

上記に当てはまるから必ずしも囲い込みをしているとは限りませんが、知っておいてほしいポイントです。

囲い込みが疑わしい場合は、ほかの不動産会社を通して募集状況を問い合わせてみるのも良いでしょう。
売却の動きがないのに「商談中なので紹介できません」などと回答されたなら、囲い込みの可能性があります。

 

複数の不動産会社に依頼する

不動産会社との契約の形は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、一般媒介契約では複数の不動産会社へ同時に売却の依頼をすることができます。

魅力のある物件の場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社に同時に依頼するのもひとつの方法です。

ただし、一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないなど、契約の種類によって特徴が異なります。
物件の売りやすさや状況などに応じて、検討してみてください。

不動産会社との契約の種類については、下記のコラムでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
不動産売却の媒介契約は専任媒介契約?一般媒介契約?違いや選び方とは

 

まとめ

・不動産売却の囲い込みとは
不動産売却の囲い込みとは、売却の依頼を受けた不動産を、ほかの不動産会社へ紹介しないことを指します。情報をレインズに登録しない、問い合わせがあっても「商談中」などといって断り、ほかの不動産会社の買主へ情報を渡さないのです。

・不動産売却で囲い込みが行われる理由
囲い込みをする理由は、仲介手数料を多くとるためです。売主、買主とも自社で仲介できれば(両手仲介)、仲介手数料は両方から支払われて倍になります。

・不動産売却で囲い込みをされるデメリット
囲い込みをされてしまうと、不動産売却が長期化してしまう、価格が下がってしまうというデメリットがあります。購入希望者にとっても、情報を得られないので機会損失になるでしょう。

・不動産売却の囲い込み対策
不動産の囲い込みにあわないためには、信頼できる不動産会社に依頼するのが一番。売買実績や口コミ、評判などを確認しながら、信頼できる不動産会社を探しましょう。

 

北章宅建は、不動産に関するご相談を全て無料で対応しています。
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不動産売却における「囲い込み」とは?デメリットや対策もご紹介

美唄店 前平 竜斗前職はまったく畑違いの仕事をしていましたが思い切ってこの業界に飛び込んで現在に至ります。住宅、不動産の売買はお客様の人生に深く関われる重要な仕事であり、責任と共に喜びも大きいなと感じています。 地域の不動産の購入・売却のご相談は是非北章宅建にお任せください。

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