築50年以上の一戸建てを売却したいけれど、こんなに古くて売れるのだろうか？　そもそも売却できるのか…。そう心配されている人は少なくないでしょう。

築浅の家に比べ売りにくいことは事実ですが、やり方次第で売却することは可能です。築年数が50年以上というだけで諦める必要はありません。この記事では、築年数が50年以上の家を、少しでも高く売るために知っておきたい大事なポイントを解説します。

築年数50年以上の家に価値はある？

築年数が50年以上の家でも売却は可能と言いましたが、実際のところ建物の資産価値は実質ゼロと評価されます。そのため「売却価格＝土地の価格」となるのが一般的です。

まだ住める家でも価値ゼロ!?と驚くかもしれませんが、建物の資産価値は法定耐用年数に基づいて算出されます。建物は築年数が経つほど資産価値が低くなり、法定耐用年数を超えた資産の価値はゼロとなるのです。

〈居住用住宅（非事業用）法定耐用年数〉
非事業用の居住用建物の法定耐用年数は、事業用建物の1.5倍として下記の通り定められています。
建物の構造等 耐用年数（非事業用）

この表の通り、居住用の木造住宅の場合、法定耐用年数は33年。築33年を越えた木造一戸建ては建物自体の査定はゼロということになります。

家としてまだ価値がある場合

しかし同じ築50年でも、劣化が激しいボロボロの家から、よくメンテナンスされた家まで、建物の状態はそれぞれ。まだ家として機能を果たせる場合は売却可能です。

では続いて、実際にどのような方法で売却できるのかを紹介していきます。

「中古住宅」として仲介で売却する

耐用法定年数を過ぎても、「中古住宅」として売却が不可能になるわけではありません。定期的にリフォームや外壁塗装、修繕などを行い、築50年とは思えないほど良い状態を保っている家であれば、「中古住宅」として売却することは十分に可能です。
手入れが行き届いた物件で、かつ古き良き日本の木造住宅といった趣であれば、古民家を探している人の需要が見込めます。買い手からは、安価で購入できる味のある物件として魅力的に映るでしょう。家の状態が良ければ、中古住宅として売却することを考えてみましょう。

不動産会社に買取してもらう

仲介でなかなか買主が見つからないという場合は、不動産買取を利用することを検討しましょう。
買取は、仲介による売却相場より3割程度安くなるというデメリットはあります。しかしそれは、不動産会社や買取業者が、買い取った物件をリフォームや更地にして再販する費用を、あらかじめ差し引いて価格を出しているからです。

逆にメリットには次のポイントが挙げられます。
①短期間で売却することができる
②仲介手数料が発生しない
③契約不適合責任が免責される

①は、仲介のように買い手を探す必要がないからです。買取業者が出した査定額に売主が納得すれば、1週間から1カ月程度で売却し、現金化することが可能です。

②は業者が直接買い取るため、仲介なら必要な売却経費が一切かからないということ。仲介に比べて売却額は安くなるものの、コストをかけずに売却したい人にはおすすめです。

〈参考〉仲介の場合、手数料の上限はいくら？
物件価格が400万円超の場合：売却価格×3％＋6万円＋消費税
2,500万円で売却した場合は、2,500万円×3％＋6万円＋消費税＝89.1万円

③の契約不適合責任とは、売買契約において、買主に引き渡した不動産が、種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、売主が負うべき責任のことです。例えば、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害など、契約書に記載のない不具合や欠陥が見つかった時は、売主は修繕費用などを買主に支払わなければなりませんし、最悪の場合は契約解除という可能性もあります。

築50年を超える中古住宅ともなれば、どこかに不具合や欠陥があっても不思議ではありません。その点、不動産買取であれば、契約不適合責任が免責されることが一般的なので、売却後に責任を問われる心配がないのは大きなメリットになります。

【注意！】再建築不可物件ではありませんか？
築年数が相当経っている家の中には、現在の建築基準法の規定を満たしていない「再建築不可物件」となっているケースがあり、その多くは接道義務を果たしていない土地に建つ建物です。

接道義務とは、「幅が4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならない」という、建築基準法で定められた決まりのことです。建築基準法が制定されたのは1950（昭和25）年なので、それ以前に建てられた家は、接道義務を果たしていない可能性があるのです。

再建築不可物件だと、今ある家を取り壊すと、再び新たな建物を建てることはできません。自己判断で取り壊さずに、まずは不動産会社に売却方法を相談してみるようにしましょう。

では、劣化が進んで人が住めるような状態ではない場合は、どうすればいいのでしょうか。次回は、「家としての価値がない」と判断されるケースについて詳しく解説していきます。