マンションのこと2022.10.07

使わないマンションの活用方法は?売却以外の活用事例を紹介〜その1

相続や転勤、住み替えといった理由で、所有するマンションを持て余している人は意外に少なくありません。しかし放置しているだけでは、税金や修繕積立金などの諸経費がかかるばかり。居室全体が空いている場合は売却するのが一般的ですが、それ以外にも活用の仕方はあります。

本記事では、所有するマンションを活用する事例をご紹介します。売却以外の方法を知りたい、または一部の部屋が空いている場合の活用方法を知りたいという人は、ぜひ参考にしてください。

居住用の賃貸として活用する

マンションの空き部屋は、居住用として賃貸に出すのが最も一般的です。マンションを手放さずに済むため、将来的に戻ってくることもでき、家賃収入も得られます。具体例を紹介します。ただし住宅ローン返済中の場合、基本的に人に貸して収益を得ることはできませんので注意しましょう。それでは具体例を紹介します。

①マンションを知人や友人に貸す

転勤などの事情で一時的にマンションを空ける場合、気心の知れた友人や親戚に貸し出すケースがあります。不動産会社を仲介せずに賃貸すれば、仲介手数料が節約できます。

親しい間柄だし、期間限定で貸すことを理解してくれているからと、口約束で貸すのはNG。後からトラブルにならないよう次の点に注意しましょう。

〈賃貸契約書を作成する〉
友人や知人であっても、大切な財産を貸し出すのですから、賃貸借契約書は必ず交わしましょう。その際は、国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」を参考に、次のような事項を盛り込んでください。
・契約期間
・賃料
・納付方法と期限
・共益費と敷金の有無、金額
・禁止事項(貸主の承諾のない模様替え、又貸しなど)
・契約解除の要件(家賃の滞納、目的外の使用、上記禁止条項への違反など)
・退去時の原状回復義務とその範囲

〈期間限定の賃借は「定期借家契約」に〉
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約は、契約期間満了の際に賃借人が住み続けたいと希望した場合、貸主側に「正当事由」があると認められない限り拒否することはできません。契約期間を2年としていた場合でも、2年で終了できるとは限らない、ということです。

定期借家契約は、期間満了をもって契約が終了し、更新はありません。例えば転勤で戻ってくるまでの「2年だけ貸す」ということができます。契約期間を1年未満とすることも可能です。一時的に賃貸するだけであれば、期間を限定できる定期借家契約にしましょう。

②シェアハウスにする

子どもの独立などで一部屋空いてしまった、といった場合にシェアハウスとして貸し出す事例があります。オーナーが自分で部屋の管理を行うことができる点がメリットですが、一方でデメリットもあります。

他人同士が生活空間を共にするシェアハウスでは、騒音やマナー違反などが原因の対人トラブル、家賃の滞納や不払いなどの問題が発生するケースもあります。シェアハウス入居者同士だけでなく、マンションの他の居住者とトラブルに発展することもあります。こうしたトラブルを回避するため、次のような点に注意しましょう。

〈退去について特約を定める〉
専有部分全体を居住用に貸し出す場合と同様に、定期借家契約を交わすのが一般的です。シェアハウスは人の入れ替わりが多いため、あらかじめ「最低入居期間」「退去」などについて特約で定めておきます。

後々トラブルがないよう、例えば「最低でも3ヵ月は入居」「退去日の申告は○ヵ月前まで」「デポジット(預り金)の返金はクリーニング費用がかからない場合のみ」など、細かなルールを決めておきましょう。

〈間仕切り追加は違法の可能性も〉
シェアハウスの中には、空間を仕切るために壁を追加し、複数人が住めるように改修する物件もありますが、違法とみなされるケースがあります。

シェアハウスとしての安全性などを保つためには、建築基準法や消防法に基づいた各部屋の間仕切り壁で各部屋を区切っただけでは違法です。そのため、分譲マンションの専有部分の範囲内で「ルームシェア」をする、という使い方が基本となります。

①~③いずれの場合も、必ず前もってマンションの管理組合に相談し、管理規約で禁止されていないかどうか確認する必要があります。

次回は、「レンタルスペースとして活用する方法」「社会貢献を目的として活用する方法」について解説します。

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著者
使わないマンションの活用方法は?売却以外の活用事例を紹介〜その1

札幌手稲店 野口 祥子

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