※コラム内容は掲載当時の最新情報となり、現在改正されている場合があります

こんにちは。北章宅建 江別店の寺杣です。

「不動産相続でマンションを相続した場合、手続きはどうしたらいい？」
今回はそんな疑問に答える記事です。

マンションを相続する場合の手続きの知識や、相続税に関する流れを解説。
相続したマンションを賃貸や売却をして活用する場合のメリットや注意点なども合わせてご紹介します。

 

不動産相続でマンションを相続したら、するべきことは？

遺産相続でマンションを相続する場合の基本的な流れをご紹介します。

1．遺言書を確認

まずは遺言書があるかどうか探してみましょう。
遺産の相続内容について遺言が残っている場合は遺言が優先です。
遺言書は一人で勝手に開封せず、相続人が全員揃っている場での確認が必要です。

 

2．遺産の総額を把握し、相続税の基礎控除額を計算

被相続人が残してくれた遺産の総額を調査し、全体の価値を把握します。
被相続人と相続人の続柄や人数によって相続税の基礎控除額が決まります。
相続額が控除を超えた場合は相続税がかかります。

相続税の基礎控除やその他控除について、相続税の計算方法についてはこちらで詳しくご紹介しています。
不動産の相続税、計算方法は？その不動産の相続税はいくらなの？

 

3．遺産の分割方法を決定し相続

遺言書がある場合は遺言に従い、ない場合は相続人全員で話し合い（遺産分割協議）遺産の分割内容を決定します。

マンションを分割相続するには下記の方法があります。

• 現物分割：現金やマンションをそのまま分けて公平に相続する
• 等価分割：マンションを売却し、その売却利益を分割する
• 代償分割：マンションを相続した人が、多く相続した分をその他の相続人に現金で支払い調整する
• 共有分割：一つのマンションを共有持分割合で相続する。複数の相続人で1つのマンションを共有していることになる

 

4．相続登記手続き

マンションの名義変更の手続きをします。
登記手続きに期限はありませんが、できるだけ早めに行うことをおすすめします。

不動産の相続登記手続きについてはこちらでも詳しくご紹介します。
不動産を相続するとき、どんな手続きが必要？

 

5．必要であれば相続税の申告と納税

相続財産評価額が相続税の課税対象の場合は、相続税の申告と納税が必要となります。
相続税申告の期限は相続開始から10カ月以内です。
不動産を現物相続した場合でも、相続税は現金一括で納める必要があるので注意してください。

 

不動産相続でマンションの場合の相続税評価額の算出方法

相続税課税の有無や税額を計算するためにも、マンションの相続税評価額を確認する必要があります。

マンションは「建物の所有権」と「敷地権」と呼ばれる土地の使用権の2つから構成されており、2つの相続税評価額の合計がマンションの相続税評価額となります。
それぞれの相続税評価額の算出方法をご紹介します。

 

建物部分の相続税評価額算出方法

建物部分については固定資産税評価額が相続税評価額となります。
固定資産税評価額は市町村役場の固定資産税課で「固定資産税台帳」を閲覧すると確認することができます。

建物の相続税評価額＝固定資産税評価額

 

敷地権の相続税評価額算出方法

敷地権の相続税評価額は、マンション全体の評価額と自分が所有する面積割合（持分割合）によって算出されます。

敷地権の相続税評価額＝マンション全体の相続税評価額×持分割合
※奥行きや広さなど条件によって価格補正があります

マンション全体の相続税評価額は路線価方式、または倍率方式で計算します。
路線価方式や倍率方式など相続税評価額の詳しい計算方法はこちらでもご紹介しています。
不動産の相続税評価額とは？算出方法によっては相続税節税も

 

マンションが自宅用ではない場合は評価額が下がる

第三者に貸していたり賃貸物件だったりする場合、所有者が自由に使えない分評価額が下がります。

• 第三者に貸している場合：自宅用としての評価額×（1ー借地権割合（30％））
• 賃貸物件の場合：自宅用としての評価額×（1ー借地権割合（30％）×入居率）

 

賃貸？売却？不動産相続したマンションの活用方法

相続したマンションは今後どう活用できるでしょうか。
自分が住まない場合、所有しているだけでも維持費や固定資産税がかかります。

状況やケースによって以下の活用方法を検討してみましょう。

築浅、都心、アクセス良好などの好物件なら賃貸を検討

「住みたい」というニーズが見込める物件なら賃貸物件として活用してはいかがでしょうか。
定期的な家賃収入を得られますし、毎月収益が見込める財産として老後の資産として保有しておくこともできます。
ただし、管理費や維持費、固定資産税がかかること、空室リスクがあることも忘れてはいけません。

 

借り手がつかない物件は早めに売却を検討

自分も住まないし借り手も見つからなさそうなマンションはできるだけ早く売却するのをおすすめします。
所有しているだけで維持管理費用や固定資産税がかかり、時間が経過するほど価値が下がって売りづらくなってしまいます。
うまく売却することができれば、まとまった金額を得ることができるでしょう。

相続したマンションに自分が住まない場合は、市場ニーズやライフプランなどを考えながらその活用方法を検討してみましょう。
賃貸にした場合は家賃収入に対して、売却した場合は売却利益に対して所得税や住民税が課税されます。
どちらの場合も確定申告が必要となるので忘れないようにしましょう。

 

まとめ

• マンションを相続する場合の流れは、1.遺言書を確認　2.遺産の総額と相続税の基礎控除額を確認　3.遺産の分割方法を決定し相続　4.相続登記手続き　5.相続税の申告と納税（不要の場合もある）となります。

• マンションの相続税額評価額は建物と敷地権の評価額の合計となります。建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額、敷地権の相続税評価額はマンション全体の評価額×持ち分割合となります。マンションを人に貸していたり賃貸物件の場合は評価額が下がります。

• 相続したマンションに自分が住まないのなら、市場ニーズやライフプランに合わせて賃貸や売却なども検討しましょう。家賃収入や売却利益に対しては所得税が課税されますので確定申告を忘れずに行ってください。

 

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