税金のこと2020.01.17

不動産の相続税評価額とは?算出方法によっては相続税節税も

こんにちは!北章宅建 石狩店 営業の藤田です。

不動産の相続税の算出基準となるのが相続税評価額です。
価値がわかりやすい預貯金はともかく、不動産の場合はどうやってその評価額を確認するのでしょうか。

今回は不動産の相続税評価額について詳しく解説します。
不動産の相続税評価額の確認方法や計算方法、相続税評価額を抑えて相続税を節約する方法などもご紹介します。

家の模型とTAX

 

不動産を相続した場合、相続税評価額とは?

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際に基準とする財産の評価額のことです。
遺産相続や贈与の際には、相続税評価額に税率をかけて相続税額や贈与税額を算出します。

例えば現金1,000万円、評価額2,000万円の土地、評価額500万円の建物を相続した場合、相続税評価額は3,500万円となります。

預貯金の場合は相続開始時の残高がそのまま評価額となり、土地や建物といった不動産の場合は、原則として相続開始時の時価が評価額となります。

しかし、時価を正確に把握するのは難しいため、不動産については相続税評価額を算出するための方法が定められています。

 

不動産の相続税評価額の確認方法や計算方法とは

建物と土地、それぞれについて相続税評価額の算出方法をご紹介します。

【建物】固定資産税評価額から算出

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を元に算出します。
被相続人の自宅であった建物の場合は相続税評価額は「固定資産税評価額×1」です。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されています。
納税通知書が手元にない場合は、市町村の役場で「名寄帳」をチェックしたり、固定資産の評価証明書を発行してもらって確認することができます。

建物を第三者に貸していたり賃貸用物件だったりする場合は、以下のように建物を自分で自由に使えない分の価値を差し引くことができます。

1.第三者に貸している場合:固定資産税評価額×(1-借地権割合)
2.賃貸用物件の場合:固定資産税評価額×(1-借地権割合×賃貸割合)

 

【土地】路線価方式または倍率方式で計算

路線価方式「土地面積×路線価」

路線価とは道路に面する宅地に対して定められた、1平方メートルあたりの価格です。
価格は道路ごとに異なります。
路線価が定められている土地に関しては、「土地面積×路線価」で相続税評価額を算出します。
エリアごとの路線価は国税庁HPで確認することができます。

ただし、土地はキレイな正方形や長方形とは限りません。
いびつな形や間口が狭い、奥行きが極端に短い、がけ地など、土地の条件によって評価額の補正を行い最終的な相続税評価額を決定します。

 

倍率方式「固定資産税評価額×評価倍率」

路線価はすべての土地に対して定められているわけではありません。
路線価が定められていない土地の場合、倍率方式という方法で相続税評価額を算出します。

計算方法は「固定資産税評価額×評価倍率」です。
評価倍率は市区町村ごとに異なり、こちらも国税庁HPで確認できます。

都市部ではなく地方では路線価が定められていない場合が多いです。
倍率方式の場合、土地の条件による補正率は評価倍率にあらかじめ組み込まれているので基本的に補正計算は行いません。

 

不動産の相続税評価額の算出方法によっては節税もできる?

節税について悩む人形とお金と電卓

相続税額は相続税評価額をもとに計算するので、不動産の相続税評価額を低く算出できれば相続税の節税につながります。

この時にポイントとなるのは、路線価方式で土地の相続税評価額を計算する際に、いびつな土地などの場合に適用される「補正」をしっかり計算に入れることです。

土地の補正に関しては主に5つあります。

当該土地の奥行が一般的な土地より長い短かいなどの差がある場合の「奥行価格補正」では、基準よりも使いづらくなる場合に、その距離に応じて0.80〜0.99の補正率となります。

三角形や台形が混じっている、四角くても道路に対して斜めなどいびつで複雑な形状の場合の「不整形地補正」では補正率の割合は地積区分、地区区分、かげ地割合の3つから決まり、0.60〜1.00の幅があります。
※地区区分は当該土地がどのような地区に存在するか、地籍区分とは当該土地の面積がどの程度の広さか、かげ地割合とは当該土地を長方形にした場合と比較して実どの程度欠けているかの割合

土地の間口(道路に隣接している部分)が狭い場合、道路に出入りする際に支障をきたす場合の「間口狭小補正」では、補正率は間口距離と地区区分によって0.80~1.00の幅になります。
間口距離が短いほど補正は大きくなります。

間口の幅が狭いのに奥行が長い土地の場合の「奥行長大補正」は路線価を減額するもので、奥行距離を間口距離で割った値が2以上の場合に適用され、
補正率は0.80~1.00の範囲になります。

当該土地にがけがある場合の「がけ地補正」は、がけ地面積の割合と、がけ地がある方位によって決まり、補正率は0.53〜0.96です。

相続税評価額は、基本的に相続人本人が計算して申告しなくてはいけません。
このときに評価額を減額補正できる要件を知らないと、相続税評価額を高くしてしまい、結果として必要以上の相続税を払うことになりかねません。

とはいえ上記で説明したもの以外でも、細かい特例や要件は様々あります。
すべてを把握して計算をするのは難しいもの。
ただし、ある程度このような補正があるということを知っていれば、相談することもできます。

自分ひとりで調べるのが難しい場合は、相続税申告について豊富な知識と経験を持つ税理士へ相談することをおすすめします。

 

まとめ

  • 相続税評価額とは相続税や贈与税を計算する際に基準とする財産の評価額です。相続財産全体の価値を算出し、そこに税率をかけて相続税や贈与税を算出します。不動産の場合は時間を正確に把握するのが難しいため、算出するための方法が定められています。
  • 建物は固定資産税評価額をもとに相続税評価額を算出します。土地の場合は「路線価×面積」の路線価方式、路線価が定められていない土地は「固定資産税評価額×評価倍率」の倍率方式で算出します。路線価方式の場合、土地の形状などの条件によって価値の計算補正があります。
  • 相続税評価額を抑えられると相続税額が抑えられ節税につながります。路線価方式で土地の相続税評価額を計算する際に、補正をしっかり計算に入れるのがポイントです。自分で正確な計算をするのは難しいので、相続税申告の知識や経験が豊富な税理士に依頼することをおすすめします。

 

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