不動産売却のコツ2021.07.31

売買契約の契約解除をしたい。期限はいつまで可能か?〜売主編〜

不動産を売却する際には必然的に「売買契約」が必要となり、様々な決まりを守らなくてはなりません。
しかし、何かしらの理由で「売買契約を解除したい」といった意向となることもあり得ることでしょう。
せっかく交わした契約ですから、基本的には解除せずに契約を完結させることが望ましいですが、事情によって契約が履行できないことも不動産の契約では稀にあります。
売買契約の解除をしたいとなった場合、売主はいつまでに解除の旨を申し出る必要があるのか見ていきましょう。

売買契約解除ができる期日は?

不動産契約にかかわらず、どんな契約であっても「○○までに解除しなければならない」と期日が決められていることがほとんどです。
この期日を守らなければ契約解除とはならずに、本来の契約通りに事が進んでいくことになります。
なので、もし「解除したい」という事由が発生した場合は、一刻も早く解除に踏み切ることが大切なのです。

民法上で「契約の履行に着手するまで」と定められている

契約を解除できる期日は民法により定められており、基本的には売主も買主もその期日までに解除の意思表示をしなければいけません。
「買主が契約の履行に着手するまで」と書かれていますが、履行や着手といった言葉に聞き馴染みがない方も多いのではないでしょうか。
履行とは任務を遂行することであり、着手とは手を付けるという意味を持ちます。
「相手方が履行に着手するまで」というのが一般的な契約解除の期日となりますが、具体的に説明すると「お金を支払った時」と言い換えられます。
不動産契約では、物件を購入した後、金銭を用意し支払うことで契約成立となり、買主がそのお金を売主に支払ったタイミングで契約の履行と認められます。
物件を購入する際には、まず手付金を支払い、その後中間金や残金を支払うといった流れになりますが、手付金を支払う段階では、まだ「契約の履行に着手した」とは認められません。
よって、履行の着手と認められるのは中間金や残金を支払った時と言えるのです。

事前に具体的な解除期日を設ける場合も

中間金や残金を支払うのは、物件の引き渡しまでとかなり長い期間を必要とするため、結局「引き渡しまでならいつでも解除できる」ということになってしまうケースも多くあります。
なので、双方のけじめをつけるためにも、「解除期日は契約後○○日まで」というような取り決めを交わすことも少なくありません。
事前に具体的な解除期日を設けることでトラブルになるのを防ぐことができますし、もし期日を超えて解除した場合は違約金を払って解決することになります。
具体的な期日を設ける場合は、一般的に契約日から計算して1、2週間程度とされており、それを超えると解除が困難になるとされています。

売主が契約解除をする方法は?

売主側が何かしらの問題を感じて、契約を解除したいとなることは決して珍しくありません。
例えば、買主が決められた期日までに手付金、中間金などの金銭を支払わなかったり、支払う意思が見られなかった場合には債務不履行や履行遅延などを理由に契約を解除することが可能です。
ただし、特別何の理由もなく「契約を解除したい」となってもその意思は通らないことが多いので、前提として解除には正当な理由が必要ということになります。
売主が契約を解除する際にはどのような方法で行うべきなのかご紹介します。

手付金を倍返しして契約を解除する

契約を解除できる期日は、買主が中間金や残金を支払うまで、もしくは双方で納得して決めた期日までとされていますが、買主が手付金を支払ってからは、売主が手付金を倍返しして契約を解除することが可能です。
不動産を購入する際には「確かに購入します」という意思表示のために、物件価格の一部を手付金として売主に支払うことで手付金とします。
買主がこの手付金を支払った後であっても、履行に着手したことにはならないのですが、購入しようと思っている買主への迷惑料として手付金を倍返しして解除する必要があるのです。
例えば、手付金が200万円であればその200万円は何の条件もなしに買主に変換し、さらに売主が用意した200万円を買主に渡すことで解除が成立します。

決められた期日以降に契約を解除した場合は?

手付金の倍返しをすることで契約解除が可能ですが、当然その期日が過ぎてから解除したいとなるケースも少なくありません。
そういった場合は期日外の解除となりますので、期日内での解除とは少しやり方が異なります。
期日以降に解除をする場合には、買主がお金を支払わない、もしくは遅延したなどの正当な理由が必ず必要です。
しかし、逆に明らかに買主に非がある状態であれば、契約解除の申し出と同時に違約金を請求することも可能と民法で定められています。
もちろん、このような取り決めは売買契約書に細かく記した上、契約時に双方合意していなければなりません。

契約解除できる時期・理由は定められている

不動産の契約となると当然大きな金額となるので、債務不履行などのトラブルが起こることは珍しくありません。
そうなると契約解除の理由となり得ることもあり、正当な解除理由として認められます。
しかし、基本的には中間金や残金の支払いをした時点で、買主が購入の意思表示をしたと扱われるので、売主はそれまでに契約解除を行うことが望ましいですね。

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著者
売買契約の契約解除をしたい。期限はいつまで可能か?〜売主編〜

札幌手稲店 野口 祥子

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