こんにちは。イエステーション北章宅建 小樽店の小林です。

中古マンションの売却を検討されている中で、「築年数が古いから売れないのではないか」「なかなか買い手が見つからない」といった不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

確かに築年数は売却に影響する要因の一つですが、売れない原因は築年数だけとは限りません。

また、築年数が古くても、適切な工夫や対策を講じることでスムーズに売却できる場合もあります。

今回のコラムでは、「中古マンションが売れない原因は築年数なのか？」という疑問についてお答えします。
さらに、築年数が古い中古マンションを売却するための工夫・対策だけでなく、売却のタイミングのコツもについてもご紹介します。

 

中古マンションが売れない原因は築年数？築年数以外の原因も確認

中古マンションが売れにくい理由として、まず挙げられるのが「築年数」です。
築古物件は確かに買い主から敬遠されやすい傾向があり、以下のような要因が背景にあります。

 

① 設備の老朽化

築20年を超える頃から、給湯器や配管、水回り設備に不具合が出やすくなります。

購入後すぐに修繕費がかかる可能性があるため、買い主は慎重になりやすいです。

 

② 耐震性への不安

買い主の中には「建物が古いと、構造的に劣化が進んでいるのでは？」と懸念する人もいます。

特に、1981年（昭和56年）以前に建てられた旧耐震基準のマンションは、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

耐震性に不安を抱く買い主にとっては、大きなマイナス要因となるかもしれません。

 

③ 資産価値の下落と需要変化

マンションの価格は築年数とともに下落する傾向にあります。

特に「築20年」「築30年」といった節目は需要が減少しやすく、資産価値の下落が目立つタイミングです。
購入希望者の数も少なくなるため、売却に苦労するケースが多くなります。

 

築年数以外にも売れない原因はある

築古物件は確かに敬遠されやすい要因がありますが、それだけが原因ではありません。

実際には、マンションが売れない原因として、下記のような理由が考えられます。

• 立地条件：駅から遠い、生活利便施設が少ないなど
• 管理状況：共用部分の清掃不足、修繕積立金の不足、管理組合の機能不全など
• 間取りや設備：和室中心、狭い水回り、現代のライフスタイルに合わない仕様など
• 価格設定：相場より高すぎる価格、または安すぎる価格

つまり「築年数が古いから売れない」とは限らず、立地や管理状況など複数の要因が重なって売れにくくなるのです。

 

築年数が古い中古マンションを売却するための工夫・対策

築年数が古いマンションでも、工夫次第で買い主の印象を良くし、売却を成功させることは十分可能です。

ここでは具体的な方法を紹介します。

 

① 内覧時に好印象を与える工夫をする

新築マンションに比べると、買い主は築年数が古い物件に対し、「汚れや古さをイメージしやすい」傾向があります。

しかし、内覧時にその印象を払拭できれば、十分に購入の候補になり得ます。

具体的には、次の3つを意識しましょう。

• 徹底した清掃
• 整理整頓と片付け
• 自然光や照明で明るさの演出

まずは徹底した清掃です。

特にキッチン・浴室・トイレといった水回りは必ず確認されるため、プロのハウスクリーニングを利用して、落ちにくい汚れやにおいを取り除くと安心感につながります。

あわせて整理整頓も重要です。
内覧時に次の住まいが決まっておらず居住中であれば、生活している状態を見せなければいけません。
不要な家具や荷物を処分して空間を広く見せることで、「狭い・古い」という印象を軽減できます。

さらに、自然光や照明で明るさを演出することも効果的です。
清潔感と開放感が強調され、築古であっても「快適に暮らせそう」と思ってもらえるでしょう。

 

② 適切な価格設定を行う

築年数が古い物件では、価格設定が売却成否を大きく左右します。

相場を無視した強気の価格では売れ残り、安すぎると損をしてしまうため、バランスが重要です。

また、周辺よりも極端に安く売り出してしまうと「安いのには何か理由があるのでは？」と思わせてしまう可能性もあります。

まずは、周辺の成約事例を調べ、築年数や立地条件を考慮し、現実的な価格帯を設定しましょう。

売り出し後の反響を見ながら柔軟に調整していくと、最適な価格帯を見極めやすくなります。

 

③ 適宜修繕を行なって内装を整える

古さを感じさせる部分があれば、簡単な修繕をしておくと内覧時の印象が良くなります。

例えば、壁紙の張り替えやフローリングの補修、ドアや窓の不具合調整など、比較的少ない費用で改善できるポイントです。

細かな部分を整えるだけでも「きちんと管理されている物件」という安心感を与えられます。

さらに、魅力を高めたい場合は、部分的なリフォームを考えるのも有効です。
水回り設備の交換や内装の刷新は、築年数の古さをカバーしやすいからです。

ただし、大規模なリフォームは高額になり、必ずしも買い主の好みに合うとは限りません。
費用をそのまま売却価格で回収できる保証もないため、不動産会社に相談し、需要に合った範囲で行うことが重要です。

 

④ 不動産買取を依頼する

どうしても仲介での売却が困難な場合は、不動産会社による買取も検討してみましょう。

買取は仲介よりも売却価格は下がりますが、確実かつ迅速に現金化できるメリットがあります。

「なるべく早く売りたい」と希望されるなら、査定依頼の際に不動産会社が買取対応もしているか確認するとスムーズです。

古いマンションの売却対策については「古いマンションは売却できる？対策や注意点を解説」でも詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

築年数が原因で売れない中古マンションの査定額を上げる・売却タイミングのコツ

築年数が古いマンションでも、工夫次第で査定額を高めたり、売却をスムーズに進めたりすることは可能です。

ここでは査定額を上げるための具体的なポイントと、売却タイミングの考え方について解説します。

 

ポイント① 信頼できる不動産会社を選ぶ

査定額を少しでも高くしたい場合、まずは不動産会社選びが重要です。

エリアの相場に詳しく、中古マンションの売却実績が豊富な会社であれば、物件の魅力を適切に評価してくれる可能性が高く、売却戦略についての具体的なアドバイスも受けられます。

そのため、査定は複数の会社に依頼することをおすすめします。

なぜなら、査定額を比較できるだけでなく、「根拠を明確に説明してくれるか」「対応が誠実か」といった点も確認できるからです。

「具体的にどう売るのか」と、売却の戦略を尋ねてみるのも良いですね。

比較を通じて、より信頼できる不動産会社を選びやすくなります。

 

ポイント② 物件のアピールポイントを整理する

築年数が古くても、物件ごとに独自の強みはあるものです。

【アピールできる強みの例】

• 駅や商業施設へのアクセスが良い
• 日当たりや眺望が良い
• リフォームや修繕の履歴がある

こうした点を事前に整理しておけば、査定や販売活動でプラス評価を得やすくなります。
内覧や広告でも「築年数に関係なく快適に暮らせる物件」としてアピールできます。

さらに、不動産会社にも強みとして認識してもらいやすく、販売戦略に生かしてもらえるでしょう。

 

ポイント③ マンションの管理状況を整理しておく

築年数が古いマンションほど、「今後も安心して暮らせるかどうか」を買い主は気にします。
その判断材料になるのが、マンション全体の管理状況です。

修繕履歴や管理組合の財政状況、長期修繕計画といった情報を整理し、すぐに提示できるようにしておくことで、「きちんと管理されている物件だ」と安心感を与えられます。

こうした安心感は査定担当者の評価にもつながり、査定額の下落を防ぐ効果が期待できます。

 

売却タイミングの考え方

査定額を高める工夫に加え、売却のタイミングを意識することも大切です。

 

① 築年数の節目前に売却する

築20年・30年といった節目を迎える前に売り出すことで、「心理的な築古感」を避けられます。

例えば、築19年と築20年では、買い主の印象が大きく変わる場合があります。

 

② 需要期を活用する

2〜3月は転勤や進学などで住み替えニーズが増える時期です。
この時期に売却活動を始めると、多くの購入希望者にアプローチできる可能性が高まります。

売り時の考え方は「マンションの売り時は？経済面・築年数・環境変化、さまざまな角度から」にて詳しくお伝えしていますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

まとめ

●中古マンションが売れない原因は築年数だけではない
築年数が古いことは売却の障害となることがありますが、立地条件、管理状況、間取り、価格設定なども原因となり得ます。

●築年数が古くても適切な対策で中古マンションの売却は可能
内覧時の印象向上、適切な価格設定、部分的なリフォームやハウスクリーニングなどにより、築年数による不利を補えます。

●評価アップへの工夫と売却タイミングが成功の鍵
信頼できる不動産会社選び、事前にアピールポイント・管理状況の整理を行うことで、物件の評価アップにつながります。
また、築年数の節目前や需要期を狙うなど、売却のタイミングを意識することも大切です。

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