不動産売却のコツ2022.02.25

ハウスメーカーの戸建ては高く売れる?査定が優位な理由とは〜その2

ハウスメーカーとは、一般的に、国内全域や広範囲に営業網を持つ大手住宅メーカーを指します。高いブランド力や住宅性能の高さなどから、ハウスメーカーで建てた家は高く売れる傾向にあります。

では、住宅を売却する際には、実際どのような点が重視されるのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

 

住宅の売却時に重視されるポイントとは?

家を売却する際には、さまざまなポイントをチェックして査定が行われ、売却価格が決定されます。今すぐ売却の予定がなくても、将来的に住み替えが必要になることもあり得ます。住宅査定で見られるポイントをあらかじめ知っておいて損はありません。

では、ハウスメーカーの家を売却する時に重視されるポイントについて説明していきましょう。

●構造・工法

ハウスメーカーの家を売却する際に重視されるポイントの一つに、「どのような構造や工法で建てられているか」という点があります。

構造は建物を支える骨組みのことで、その骨組みを造る方法を工法と言います。構造・工法は家の丈夫さを左右し、資産価値にも大きく影響します。

築年数・延床面積が同じ家でも、木造か鉄骨造か、鉄筋コンクリート造かによって価格は大きく異なり、中には査定額に2倍以上の価格差がつくこともあります。

ハウスメーカーにより得意とする構造・工法は異なりますが、主な構造・工法は以下の通りです。税法上の耐用年数(資産価値がなくなるまでの期間)は、構造によりかなり異なることが分かります。

 

法定耐用年数は、あくまで減価償却費を算出する際の税法上の指標ですので、実際の建物の寿命ではありません。法定耐用年数を過ぎても、住むことも売却することもできますが、売却時にどれだけ耐用年数が残っているかは査定のポイントになります。

耐用年数が長くて丈夫な構造の家は建築コストは高くなりますが、その分、資産価値は高く、下がりにくくなっています。

●アフターメンテナンス

家は、住み始めてからどれだけしっかりメンテナンスしているかによって、年数を重ねるほどに差が出ます。破損や不具合、汚れなどがあれば修繕や修理をすることが大切ですし、定期的に点検を行うことで、気づかなかった問題にも早めに対処でき、結果的に家を長持ちさせることができます。

定期的に点検し、適切なメンテナンスを行っていれば、快適に暮らせるだけでなく、将来の資産価値の下落を最小限にとどめることができるのです。もし将来的に売却するとなった場合、相場よりも高い査定額をつけてもらえる可能性が高くなります。

前回の記事で述べたように、ハウスメーカーは定期点検やアフターメンテナンスなどの保証が充実しています。この観点から見ても、資産価値が下がりにくい住宅だと言えるでしょう。

ただ、アフターメンテナンスをしていれば無条件に査定額がプラスされるというわけではありません。そこで、大手ハウスメーカー10社が協力して「優良ストック住宅推進協議会」を設立し、参加メーカーの住宅で、共通の基準を満たす中古住宅を「スムストック(SumStock)」として認定しています。

中古住宅を購入する際、一番大きな不安要素は「不具合の有無」です。スムストックの認定を受けられるのは、「住宅履歴データベースの保有」「50年以上のメンテナンスプログラム」「新耐震基準レベルの耐震性の保持」の3原則を満たす住宅。適切にメンテナンスされてきた安心の住まいであることが保証されています。

スムストックは2008年に始まったばかりの仕組み。認知度がもっと上がれば、スムストックであることが売却価格に反映されてくるでしょう。

築3年以内なら逆に損をする可能性も!

ハウスメーカーの家は信頼性も安心感も高く、良いことづくしのように思えます。しかしブランド力が高いということは、その分、人件費や広告宣伝費もかかっているということです。

新築時の価格には、こうした人件費や広告宣伝費が上乗せされています。しかし中古住宅の査定ではこれらの経費を差し引いて、純粋に建物の価値を算出するので、建ててから3年以内に売却する場合は、ほとんどがマイナスになります。

築3年以内なら価値はほとんど下がらないように思えますが、実際には新築価格の10%程度は安くなると理解しておきましょう。

次回も引き続き、ハウスメーカーの家を売却する時に重視されるポイントについて解説します。

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著者
ハウスメーカーの戸建ては高く売れる?査定が優位な理由とは〜その2

札幌手稲店 野口 祥子

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