こんにちは！
イエステーション北章宅建 小樽店 副店長の柴田です

今住んでいる家を売って新しい家を購入する住み替え。
家は大きな買い物ですから、買い替えのタイミングはしっかり考えましょう。

今回は家の買い替え・住み替えのタイミングについてのお話です。
どんなタイミングで買い替えを考える方が多いのか、景気・経済情勢的にベストのタイミングはあるのかなどを一緒に考えてみましょう。

今の家のローンが残っている場合の買い替えについてもご紹介します。

 

家の住み替え／買い替えを考えるのはいつが良い？

マイホームを購入したものの、さまざまな理由から住み替え、買い替えを検討することもあるでしょう。
こんなタイミングで家の住み替えや買い替えを考える方が多いです。

子供の成長にあわせて

子供が成長して手狭になった、個室が必要になったが部屋が足りないなどの理由が多いです。
家を購入したときよりも子供が増えて、家族の人数が増えたからという方も。
学費がかかり始める前のタイミングで検討される方が多いようです。

 

子供の独立後

逆に子供が独立して夫婦二人になったため、もう少し小さな家に引っ越すというパターンもあります。
管理のしやすい平屋やマンションなどへの住み替えが考えられます。
子供が独立し、教育費などがなくなると家計にも多少余裕ができるでしょう。
そのかわり年齢が上がっているため、あまり長期間のローンは組めないかもしれません。
定年前、もしくは退職金などで完済できる額が理想です。

 

経済情勢的にベストなタイミングはあるの？

景気や経済状況によって不動産の価格は変動します。
大きな金額が動く買い物ですから、少しの違いでも家計への影響は大きなものになるでしょう。

一般的に景気が良い時は高金利、景気が悪い時は低金利になる傾向が高く、近年は「超低金利時代」とも言われています。

2020年には東京オリンピックを控えていますが、過去の開催国の事例を見るとオリンピック後は景気が停滞して不動産価格が値下がりする傾向があります。
オリンピックに向けたインフラ整備や関連施設の建設などが一段落し、資材や人材などにも余裕ができることが考えられます。

また、2025年には団塊の世代（1947～1949年生まれ）と言われる方たちが75歳となり、日本の人口の約20%が75歳以上の後期高齢者となります。
2025年以降には団塊の世代の方々が亡くなった後に相続されない中古住宅が増えていくことで一時的に余剰住宅が発生し、不動産価格が下がっていくと言われています。

 

ローンが残っているのに住宅を購入しても大丈夫？

今の家のローンが残っていても新しい家を購入して住み替えることがは可能です。

ただし、ローンが残っている家を売却するにはローン残金を一括返済するのが原則です。
今の家を売却したお金でローンの残高を完済するのが理想的ですが、ローンの残高と売却価格によってはそうもいかない場合もあります。

売却代金や貯金などの自己資金でローンが完済できない場合は、新居の住宅ローンに今の家のローン残金も組み込む「住み替えローン」の利用を検討してみましょう。

住み替えローンは住宅ローンの残金が有っても家を売却できるというメリットがある反面、新居の購入費用と今の家の住宅ローン残金の合計が新たな借入金となるので、ローン金額が大きくなるのがデメリットです。
月々の返済金額が高くなる場合もあるので注意しましょう。

また、住み替えローンを利用するには売却と購入のタイミングを合わせなくてはいけません。
具体的には、新居の購入費用の精算と引き渡し、今の家の売却費用の精算と購入者への引き渡しを同じ日に設定する必要があるのです。

住み替えローンを検討する場合は、経験豊富な不動産会社へ相談しながら進めると良いでしょう。

住宅ローンの残債がある物件売却についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
家を売却したいが残債が！ローンの残りはどう解消する？

 

まとめ

• 子供が成長して手狭になった、個室が必要で部屋が足りない、子供が独立したので管理のしやすい小さな家に住み替えタイなどライフスタイルの変化があるタイミングで家の住み替え・買い替えを検討される方が多いです。

• 景気や経済情勢によって不動産価格や金利は変わります。現在は超低金利時代と言われ、金利が安い状態が続いています。オリンピック後のタイミングや超高齢化・人口減少に伴う余剰住宅により、今後は不動産価格が下がる可能性があると言われています。

• 今の家の住宅ローンが残っていても、家を売却して買い替え・住み替えを行うことは可能です。その場合は売却時にローンを一括返済して完済する必要があります。貯金や売却代金でローン完済ができない場合は「住み替えローン」を利用することも可能です。住み替えローンは売却と購入のタイミングを合わせる必要があります。借入金もう高額となる可能性がありますので、経験豊富な不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。

 

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