市街化調整区域の不動産は、「売却したくても買い手が見つからない」というイメージがあるのではないでしょうか。

実際この区域は、原則として開発行為や新たな建物を建てることを都市計画法で制限されており、前回の記事で解説したように様々なデメリットがあるため、買い手が見つかりにくいのが現状です。

しかし、ひと口に市街化調整区域といっても、区域指定や地目によっては売却の条件が異なり、ハードルの高さも違ってきます。今回の記事では、売却前に売主が行うべきポイントを見ていきましょう。

売却前に確認しておくべき3つの注意点

売れるかどうかは、買主次第です。

市街化調整区域で土地の造成や建築を計画するとなれば、その許可を得るために申請を行うのは買主です。行政から許可が下りれば売れるわけですが、買主が希望する間取りなどを設計するには、かなりの時間を要します。

そのため、まずは売主として、所有する不動産が開発可能かどうかや新たな建築ができるかどうかなどを、事前に把握しておく必要があります。確認しておくべき注意点を説明しましょう。

確認事項①自治体の区域指定

2000（平成12）年に都市計画法が改正され、「区域指定制度」が導入されました。これは市街化調整区域であっても、自治体があらかじめ指定した区域内であれば、誰でも住宅などが建てられる、という制度です。

区域指定されるための条件は自治体によって異なりますが、「隣の敷地との距離が50m以内の建物が40戸以上ある」「市街化区域に隣接している」「上下水道などが適切に配置されている」といったものが挙げられます。

自治体の条件をクリアして区域指定されていれば、許可は必要であるものの、誰でも家を建てることができるため、比較的売却しやすくなります。家が建っている地域が指定区域か確認するようにしてください。

GoogleやYahoo!で［●●市　区域指定制度］と検索すると調べることができます。

確認事項②事業によって開発された区域かどうか

市街化調整区域では、開発行為を伴わずに建築行為が行われる場合でも、原則として建築許可を受けるために申請が必要です。

しかし例外もあり、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業など、事業として開発した区域であれば、建築行為への許可が不要とされています。詳しくは役所で確認しておきましょう。

確認事項③地目の種類

「地目」とは、土地の用途のことです。所有地の地目は登記簿謄本を取得すれば分かりますので、必ず確認しておきましょう。

登記上の地目が、市街化調整区域に指定される前から「宅地」であれば、開発許可や建築許可は不要なので売却しやすいでしょう。固定資産税が「宅地」で課税されていても、必ずしも宅地とは限りませんので注意が必要です。

しかし、市街化調整区域指定後に宅地となり家が建てられたのであれば、第三者が購入する際に、新たに開発許可を受けなければなりません。

地目が「農地」の場合は、たとえ家が建っていても、基本的には農家を営む人にしか売却できません。農家以外の人が購入するなら、宅地など他の目的にも利用できるように農地転用の申請をして、許可を得る必要がありますが、そのハードルはかなり高いものです。

確認事項④指定（線引き）の時期

建物が「市街化調整区域に指定される前からあるかどうか」によっても、売却の条件は異なります。

自治体が市街化調整区域に指定することを「線引き」といい、特に1970（昭和45）年頃に多く行われました。もちろん、全てがこの年に行われたわけではありませんし、所有する建物の建築年月日の確認も必要です。

線引きされた日は、自治体のホームページや、役所の都市計画課などの担当部署に直接問い合わせて確認しましょう。また、建物の建築年月日は、毎年送られてくる固定資産税納付書でわかるので、線引きされた日とつきあわせましょう。納付書が見当たらない場合は、役所で固定資産税評価証明書や公課証明書を取得するか、それも無い場合は、固定資産税課税台帳を調べてみてください。

線引き前に建てられた家であれば、行政の都合で市街化調整区域に入れられたことになります。元々あった所有者の権利を行政都合で後から制限することは酷なため、規制緩和が行われています。売却するときにも許可は必要ありません。

この場合、「用途（住宅なら引き続き住宅用）や敷地面積が同じ」、「延べ床面積が1.5倍まで」など制限はあるものの、条件を満たせば建て替えも可能です。

しかし、線引き後に開発許可や建築許可を受けて建てられた家や、線引き前からの家でも、線引き後に増改築を行っていれば、厳しい制限が課せられます。この場合、過去の許可の権利を引き継げるのは、所有者の相続人や近親者のみです。

第三者である買主に売却した場合は、許可していない第三者が使用することになるため、「家の用途を変更した」とみなされ、所有者の変更だけで再許可が必要になります。

もし所有者の変更（用途変更）に許可が下りても、将来の建て替えや増改築まで許可されるわけではありません。いずれ建て替えなどを希望したとしても、その時に許可が下りない可能性もあります。そのリスクを考えて、購入をためらう買主は少なくありません。

次回は、市街化調整区域でも売却できる可能性が高いケースについて見ていきます。