売却を考えている土地の一部に都市計画道路予定地が入っていたら、「売却できないのでは…」と不安になる方もいるでしょう。

結論から言えば、都市計画道路予定地が入っていても「事業決定」前であれば売却可能です。では「事業決定」とはどのような状況のことでしょうか。注意点なども踏まえて具体的に解説します。

都市計画道路の「事業決定」段階とは

決定された計画を、実際に事業として進めることが決まった段階を「事業決定」と言います。具体的な工事期間や工事計画が決まっており、土地が収用されることが確定している状況です。

事業決定されると、土地収用の対象者に対して説明会や協議、補償金の交渉や支払いなどが行われ、道路の造成工事がスタートします。原則として、都市計画道路予定地の部分に建築物を建てることはできなくなります。

事業決定段階では予定地は売却できない

この段階に入ると、都市計画道路予定地は自治体に収用されるため売却はできませんが、それ以外の部分は売却可能です。
当然ながら、売却価格は残りの土地（売却可能な部分の土地）の面積に応じて大きく変動します。

【収用される面積が小さい→値下がり幅も小さい】

事業決定されると、都市計画道路予定地は分筆されて収用されますが、収用される面積が一部に限られ、残った土地に問題なく家を建てられる場合は大きく値下がりすることはないでしょう。
収用されない部分は建築制限を解除され、建築基準法の範囲内で高さや広さも自由に建てられるので、売却に支障が出ることもありません。

【収用される面積が大きい・残地の形状が悪い→大きく値下がりする】

例えば、都市計画道路予定地が所有地の真ん中を突っ切っていて、家を建てられないほど狭い土地しか残らなかったり、残った土地が三角地になってしまうといったケースがあります。
このように、収用される面積が大きく小さな土地しか残らない場合や、残った土地がいびつな形になる場合は、土地の使いみちがほとんどないため、価格は大幅に下がり、買主を見つけるのも困難です。

土地が収容されると金銭で補償される

都市計画道路予定地が収用される時には、土地所有者が損しないよう行政側が適正な補償を行います。国土交通省では、土地と建物の補償内容を以下のように定めています。

表の通り、「その他の補償」には残地補償が含まれます。収用によって残った土地の価値が下がってしまった場合は、価値が減少した分も補償され、金銭的に損をしないよう考慮されています。土地の実売価格を確認したい場合は、不動産会社に聞くと良いでしょう。

まとめ

都市計画道路予定地が含まれる土地が売却できるかどうかは、計画の進捗によって異なります。

計画決定段階であれば通常通り売却できますし、緩和路線であれば建築制限も緩和されているため売却への影響は少ないと言えます。事業決定段階に入ると土地の収用が確定しますので、売却できるのは残った土地だけです。

ただし、都市計画の進捗状況や事業決定時の影響など、都市計画道路予定地の売却は確認すべき事項が多く、売りにくさを感じるのも事実です。売却の進め方や妥当な売却価格など不明点があれば、信頼できる不動産会社に相談しましょう。