「フラット35」は、全期間固定金利型の住宅ローンです。新築・中古を問わず、また一戸建てでもマンションでも利用できます。最長35年の返済期間中ずっと金利が固定されるため、返済計画を立てやすいというメリットがありますが、融資対象となる住宅には一定の要件があり、その基準を満たしている必要があります。

基準に合わない場合は「フラット35が使えない」という事態もあり得ます。フラット35が利用できないのは具体的にどのような物件なのか、条件や基準を解説していきましょう。

フラット35が使えないのはどんな物件？

フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。金利変動がないため、借り入れた段階で、返済終了までの金利と返済額が確定します。返済期間中に市場の変動などにより金利が上昇しても、月々の返済額が変わることはありません。

名称の「35」は、返済期間が最長35年であることを意味しています。返済期間が長い分、月々の返済額を抑えることができますが、購入する住宅に対する独自の要件があり、一般の住宅ローンよりも厳しい基準をクリアしていなければ利用できません。中には、たとえ検査済証を取得している住宅であっても対象外となるケースがあります。フラット35が使えないのはどのような物件なのか、具体的に見ていきましょう。

建築基準法を満たしていることが証明できない物件

建築基準法の基準に適合しているかどうかは、検査済証で証明できます。たとえ中古住宅でも、検査済証が交付された時の状態で使用していれば問題ありません。

現在はほとんどの新築物件が検査済証を取得していますが、かつては検査済証を取得していない物件が多数ありました。このような物件は適法性を証明することができないため、原則としてフラット35を利用することはできません。

また、検査済証を取得した物件でも、増改築などにより検査当時と建物の状態が変わっていれば適法とは言えないため、フラット35を使うことができません。

接道義務規定に適合しない物件

フラット35を利用するための基準には、「住宅の敷地は、原則として一般の道に2m以上接すること」という接道義務も含まれています。

そもそも接道義務は建築基準法で定められており、この規定を満たさない敷地には原則として家を建てることはできません。つまり新築で検査済証を交付された物件は、すでに接道義務規定を満たしているということになります。

問題になるのは中古住宅です。特に、昭和25年以前に建てられた住宅は、現行の法令の基準に合わない既存不適格建築物となるケースが多く、接道義務に適合しない物件も存在しています。また、かつては接道義務に適合していたものの、都市計画の変更などによって接道義務を満たさなくなった物件もあります。

建築当時は基準を満たしていても、現行の接道義務規定に適合していなければ、フラット35を使うことができません。

住宅の規模（建物の床面積）が小さい物件

フラット35が利用できる住宅の規模は、一戸建て住宅で70平方メートル以上、マンションで30平方メートル以上とされています。

「住宅の規模」とは、住宅部分の床面積のことをいい、車庫やマンションの共用部分の面積は含まれません。また店舗・事務所等の併用住宅は、住宅部分のみが対象となります。

住宅の規模が規定よりも小さい物件は、フラット35の適用外。都心などの地価が高いエリアの物件や、単身者用マンションなどでは、この基準を満たさない場合があるので注意が必要です。

フラット35が使えない物件を3例紹介しましたが、他にも対象外となるケースがあります。次回引き続き解説していきましょう。

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