こんにちは！
イエステーション北章宅建 小樽店の柴田です。

地震が土地へ与える影響のひとつに、液状化という現象があります。

液状化してしまった土地や、液状化のリスクがある土地は売却できるのでしょうか？

今回のコラムでは土地の液状化とその土地の売却について解説します。
液状化した土地や液状化のリスクがある土地を上手に売却するポイントをご紹介します。

 

土地の液状化とは？可能性のある土地はどう確認する？

土地の液状化とは、通常は硬い地盤が柔らかい沼のような液体状になってしまうことです。

地盤が液状化すると、重たい建物を支えることができず、その土地に建っている建物が傾いたり沈んだりという地盤沈下が起こってしまいます。

また、地面に亀裂が発生する、地面から泥水が吹き出す、地中の水道管などが浮き上がるなどの被害も発生する可能性があります。

液状化の原因は、地震の揺れ。

水分を含んで密着していた砂や土の粒が地震の振動によってバラバラになり、離れた砂粒が水に浮いて液体状になってしまいます。

液状化しやすいのは以下のような場所です。

• 川・池・海などを埋め立てた土地
• 海岸や川沿い
• 川に運ばれた土砂が堆積している土地
• 地下水位が高い場所に砂質土が堆積している土地

とくに、新しい埋立地で液状化が起こりやすいです。

 

液状化の可能性がある土地かを調べる方法

土地が液状化する可能性があるかどうかは以下の方法でチェックすることができます。

ハザードマップや地図・航空写真をチェックする

自治体などで液状化などの災害被害を予想したハザードマップを公開しています。

また、埋立地かどうか地図や航空写真の現在と過去を比べたり、川や海など水辺からの距離などを確認してみましょう。

過去の地形や土地条件を確認する

図書館などで地形図や古地図を確認し、過去の土地条件を確認してみましょう。

また、川・河・沼・洲など水に関係する地名は、過去に水場だった可能性があります。

インターネットの地盤情報サービスをチェックする

インターネットで軟弱地盤や災害リスクの情報を公開しているサービスもあります。

地盤調査を行う

専門家に地盤を調べてもらう方法です（有料）。
地盤状態を確実に把握できます。

 

液状化した土地は売却可能？液状化した土地の価格とは

土地が液状化したからといって売却できないことはありませんが、売りづらくなってしまうことは確か。
売却価格は相場の50～70%になってしまうこともあります。

液状化の可能性がある土地では、液状化のリスクに備えて地盤改良工事を行うのも一つの方法です。

液状化対策としての地盤改良工事では、建物が設置する部分に固化材や鋼管を埋め込んで支えるという方法があります。

ただし、地盤改良工事には費用がかかること、地盤改良工事をしたからといって液状化が起こらないとは限らないことに注意が必要です。

 

液状化の恐れがある・液状化した土地を売却する方法や注意点

液状化の可能性がある土地や、過去に液状化したことのある土地を売却する際は、液状化の事実（またはリスク）について、買主へきちんと説明する必要があります。

事実やリスクを隠して売却し、売却後に液状化が起こるとトラブルになってしまう可能性があり、売主に「契約不適合責任」が生じてしまう恐れも。

契約不適合責任とは、売買契約などで引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合、売主が責任を負うことです。
修繕や代金の減額、損害賠償、契約解除などを求められることがあります。

液状化してしまった土地は、そのままの状態で建物を建てることができないため、地盤改良工事を行なって土地の状態を改善させてから売却します。

地盤を改善することができれば、相場に近い金額で売却できる可能性も高まります。
もちろん、その際も液状化があった事実を買主へ必ず伝えましょう。

また、訳あり物件専門の不動産買取業者へ売却するという方法も。
液状化した土地や、液状化のリスクがある土地でも現状そのままで売却できることも多いです。
そのまま売却したい場合や、通常の不動産会社では売却が難しいと感じた場合は相談してみても良いかもしれませんね。

契約不適合責任（※旧：瑕疵担保責任）については、下記のコラムでも詳しくお話ししておりますので、あわせて参考にしてみてくださいね。
不動産売却で注意すべき瑕疵担保責任とは？責任への対策方法も解説

 

まとめ

・土地の液状化とは
土地の液状化とは、地震の振動によって地盤の砂や土の粒と水分がバラバラになり、土地が沼のような液体状になってしまう現象のことです。土地が液状化すると、重たい建物を支えられずに建物が傾いたり沈んだりする地盤沈下を起こしてしまいます。水分を含む砂質土の地盤が液状化を起こしやすく、川・池・海などを新しく埋め立てた土地などでとくにリスクが高いです。

・液状化した土地は売却可能？
液状化を起こした土地も売却は可能ですが、売却価格が相場が50～70％になってしまうことも。液状化のリスクがある土地では、液状化を防ぐために地盤改良工事を行っておくという方法もあります。ただし、地盤改良工事をしたからといって液状化を完全に防げるわけではありません。

・液状化した土地やリスクのある土地を売却する際の注意点
液状化した土地を売却するには、多くの場合で地盤改良工事で地盤を改善してから売却することになります。過去に液状化した事実や今後液状化するリスクは、必ず買主へ伝えたうえで売却しましょう。説明を怠ると、契約不適合責任が生じる可能性もあります。

 

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