こんにちは。北章宅建 札幌手稲店の星です。

住んでいる家の住宅ローンがまだ残っているけど、家を買い替えたい。
そんな時に利用できるのが「住み替えローン」です。

今回は住み替えローンについてのお話。
住み替えローンとはどんなローンか、内容や条件、メリット・デメリットなどを詳しくご紹介します。

住み替えローンとは？ 詳しい内容や利用できる条件

現在住んでいる家を売却して新しい家に住み替えたいと思っても、通常は売却時に住宅ローンが完済できなければ家を売ることができません。
住み替えローンは、そんな場合でも古い家の住宅ローンの残債と新しい家の購入費用をまとめて借りることができるローンです。

利用条件は、売却金で住宅ローンが返済しきれない「オーバーローン」状態の家であること。

たとえば1,000万円のローン残債がある家が600万円でしか売れない場合、自宅の売却後も400万円のローン残債が残ってしまいます。
新たに3,000万円の新居を購入するなら、400万円の残債も含めて3,400万円の住み替えローンを組みます。

住み替えローンの融資でローン残債400万円を返済し、家の抵当権を外すことによって売却が可能となるのです。

住み替えローンのメリット・デメリットを知っておこう

住み替えローンのメリットは、オーバーローン状態の物件や自己資金が少ない人も住み替えができることです。

オーバーローン状態の家を売る場合、足りない分を貯蓄で補ってローンを完済することも可能です。
しかし、そうすると貯蓄が大きく減ってしまいます。

新居の購入にも頭金や諸費用が必要ですし、住み替え後の生活や予期せぬ出費に対しても現金の用意は不可欠。
住み替えローンを利用すれば、貯蓄を大きく減らさずに住み替えを進めることができるので、その後の生活についても安心です。

一方、旧居のローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるので、借入総額が大きくなってしまうことは住み替えローンのデメリット。
新居の価値以上の借入金額となるので、万が一、ローンが返済できなくなった場合には家を売却してもローンが残ってしまうケースが多いでしょう。

また、住み替えローンによる融資で旧居の住宅ローン残債を返済するため、融資実行（購入物件引き渡し）と返済（売却物件引き渡し）のタイミングを合わせる必要があります。
売却と購入の検討や交渉・手続きを同時に進めるのは大変なため、予め考慮しておきましょう。

住み替えローン利用の流れとは？注意点も考慮して無理のない組み方を

住み替えローンを利用して家を買い替える場合は、旧居の売却と新居の購入を同時に進めていかなくてはいけません。
旧居の売却価格の目処が立ったら、そこから新居の購入予算や住み替えローンの借入金を決定します。

わかりやすく［旧居売却］［新居購入］で示した流れをご紹介します。

1．［旧居売却］不動産会社へ査定依頼、売却活動開始
2．［旧居売却］購入希望者との交渉
3．［新居購入］資金計画を立て、情報収集や物件選び
4．［新居購入］住み替えローン仮審査、申し込み
5．［旧居売却］売却先を決定し売買契約締結
6．［新居購入］購入物件を決定し売買契約締結
7．［旧居売却］［新居購入］同日に引き渡しと購入代金決済
8．引っ越し

新居の引き渡し日が購入代金決済日となり、住み替えローンが実行されます。
住み替えローンによる融資で旧居のローン残債を支払うので、決済日を合わせる必要があります。

さらに旧居の抵当権抹消、所有権移転登記、新居の所有権の移転登記、抵当権設定登記などの手続きも必要です。

住み替えローンを利用する際の注意点

すでにご説明した通り、住み替えローンは通常の住宅ローンより借入金額が高額になります。
返済計画をしっかり立て、無理のない金額を借りるようにしましょう。

気を付けたいのは「借入金額」と「返済期間」。
返済できない金額を借りないのはもちろん、1回目のローン契約時よりも年齢が上がっているため、長期の返済期間を設定するのはリスクがあります。
高額ローンのため、金融機関の審査も厳しい傾向です。

また、不動産の「売却」「購入」を同時に行うため、登記手続きや税金申告などの手続きが煩雑になります。
登記手続きは司法書士、税金手続きは税理士など専門家へ依頼することをおすすめします。

住宅の買い替えに関わる税金は、不動産を購入した際の「不動産取得税」や売却して利益が出た場合の「譲渡所得税」がありますが、条件によっては税金の優遇措置も受けられます。
重複して受けることができない特例もありますので、税理士へ相談して有利な制度を選択しましょう。

まとめ

• 住み替えローンとは
  住み替えローンとは、住宅ローンの残っている自宅の買い替えで利用できるローンのひとつ。売却金で住宅ローンを完済できない場合に、残ったローン残債と新居の購入費用をまとめて借りることができるサービスです。

• 住み替えローンのメリットとデメリット
  住み替えローンは、オーバーローン状態の物件や自己資金が少なくても住み替えができることがメリット。貯蓄を大きく減らさず、新居での生活に備えることができます。一方、借入金額が大きくなってしまうこと、売却・購入のタイミングを合わせなくてはいけないことがデメリットです。

• 住み替えローン利用のスケジュール
  住み替えローンを利用する場合、先に売却価格の目処を立ててから購入物件を決定するケースが多いです。売却・購入の決済日（＝物件引き渡し日）は同日にする必要があります。

• 住み替えローンの注意点
  住み替えローンは借入金額が高額となるため、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。1回目のローン契約時よりも年齢も上がっているため、返済期間の設定にも注意が必要です。また、売却と購入を同時に行うため登記や税金の手続きも煩雑になります。

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