日本では、外国籍の方にも不動産を売却でき、実際に購入する外国人も少なくありません。今回は、外国人に不動産を売却する時の注意点を詳しく解説する第2回です。

外国人に不動産を売却するとき注意すべきこと

外国人への不動産売却では、買主の国の不動産法制度との違いや、言葉・文化の違いに配慮して進める必要があります。注意すべきポイントを具体的に挙げてきましょう。

①本人確認をする

不動産の売買契約は法律行為であり、大きなお金が動く取引です。買主が当事者本人かどうかを確認する「本人確認」は、日本人か否かに関わらず義務づけられています。商談を進める前に必ず本人確認を行ってください。外国籍の方は次のような書類で確認します。
●日本に住所がない外国人の場合…旅券（パスポート）、乗員手帳
●日本に住所がある外国人の場合…旅券（パスポート）、在留カード、特別永住者証明書、個人番号カード、住民基本台帳カード

②住宅ローンを利用できるのは永住権を持つ方

外国人の場合は、多くの金融機関で「永住権を持っていること」を住宅ローンの申込要件としています。では永住権を持っていない場合はどうすれば良いのでしょうか。
永住権のない外国人が住宅ローンを組むには、「日本国籍か永住許可を有している配偶者が連帯保証人となる」という方法があります。ただし、金融機関によって申込要件や審査基準は異なりますので、利用を検討している人は外国人向け住宅ローンを扱っている金融機関に相談してもらうと良いでしょう。利用できる住宅ローンがない場合、不動産は現金で購入するしかありません。

もし外国人の購入希望者が、住宅ローンを利用する前提で商談に臨んでいる場合は、早めに資金調達の方法を確認しておきましょう。

③不動産購入の流れを理解してもらう

不動産売買の手順は国によって異なるため、あらかじめ売買に必要な段取りを示し、買主に理解を促すことが大切です。契約締結に必要な書類だけでなく、支払いの時期や方法についてもすり合わせをしておいてください。

また、日本では媒介契約による不動産取引が主流ですが、海外では代理契約が主流です。日本と海外で商習慣が異なることを念頭に置いて、違いをわかりやすく説明することがトラブル防止のためには重要です。

④海外からの送金はタイムラグがある

買主が売却代金を海外から送金する場合は、実際に口座に入金されるまで2〜3営業日かかるのが一般的です。海外の口座と売買代金をやりとりする際には、あらかじめ振込に要する日数を確認し、契約上の決済日に間に合うよう売買代金をやりとりしましょう。

海外の口座からの振込の場合は、取引銀行に対して「被仕向送金（ひしむけそうきん）」を依頼し、その後、受取口座に関する情報を買主に伝えることで、送金元の金融機関から売主の口座に振り込まれます。

⑤海外居住の外国人の場合は納税管理人の選定が必要

不動産を購入すると、外国人であっても日本人と同様に税金が課せられます。

日本に居住していない外国人が不動産を購入した場合、不動産の保有にかかわる税金の申告や納税の手続きを、本人に代わって行う納税管理人を選任する必要があります。

納税管理人は、不動産の所在地の地方公共団体の条例で定める地域内に住所等を有する人なら誰でもなれますが、英語対応の会計事務所や税理士法人などに委託するのが一般的です。

次回は、マンションを外国人に売却する時の注意点について解説します。