税金のこと2019.01.27

家の売却の際の消費税の課税と非課税の対象とは?

こんにちは!
イエステーション北章宅建 石狩店 店長の古木です。

毎日の生活の中で一番身近な税金と言える消費税。
家の売却の時にも消費税はかかってきます。
ただし、すべての取引に対して消費税がかかるわけではありません。

今回は家の売却時にかかる消費税についてのお話。
消費税がかかるもの・かからないもの、納付が免除となる場合などについてご紹介します。

家と税金のイメージ

 

まずは消費税について理解しよう

税金の中でも、私たちの生活の中で日常的に触れる機会の多い「消費税」。

消費税は商品を購入したりサービスを受けたりしたときに支払う費用に対してかかる税金です。
消費税の課税対象となるのは個人事業主や法人といった「事業者」が「事業(仕事)」として行った取引です。
土地の売却(譲渡)や住宅の賃料、保険料の支払い、学区の授業料などは「消費」とは見なされないため、事業者が行ったとしても消費税の課税対象とはなりません。

消費税は「間接税」と呼ばれる税金です。
買主が商品代金と一緒に消費税を支払い、売り主はその消費税を一時的に預かります。
そして年に一度、売り主が買主のかわりにまとめて国へ消費税を納めるのです。

2019年1月の現在では消費税は8%、10月1日からは10%に増税されることが決まっています。

 

不動産売却で消費税がかかるもの、かからないもの

不動産売買のような金額の大きな取引では、消費税の影響も大きいです。
ただし、不動産の売却では消費税がかかるものとかからないものとがあります。
順番にご説明します。

不動産売却で消費税が課税される対象

消費税の課税対象となるのは、基本的に「事業者」が「事業」として行った取引。
不動産会社や個人事業主が事業用の物件を売った場合は、販売価格に消費税が課税されます。

個人が住み替えのために自分のマイホームを売却した場合、消費税は課税されません。
ただし、不動産売却のために不動産会社に依頼をした際の「仲介手数料」、売却時に住宅ローンを生産するための「住宅ローン繰り上げ返済手数料」、売却に関わる書類作成などを依頼する「司法書士費用」などには消費税がかかります。

まとめると、不動産売却時にはこのような部分に消費税がかかります。

  • 法人や個人事業主が事業として不動産を売却する場合の販売価格
  • 不動産会社へ支払う仲介手数料
  • 住宅ローン清算時の繰り上げ返済手数料
  • 司法書士費用

 

不動産売却で消費税が非課税となる対象

次に、不動産売却で消費税が非課税となる部分についてご紹介します。

まず、個人が住み替えなどのためにマイホームを売却する場合。
この場合は事業としての不動産売却ではないので消費税の課税対象とはなりません。

建物と同時に売られる土地についても「土地は消費するものではない」という考え方から消費税は非課税となります。
土地の売買に関しては、主が法人や個人事業主であっても消費税非課税となります。

また、不動産売却の手続きの中で必要となる印紙代(印紙税)や不動産の登記費用(登録免許税)なども、これ自体が税金のため消費税はかかりません。

まとめると、不動産売却時に消費税が非課税となるのはこんな部分です。

  • 個人がマイホームを売却する場合の販売価格
  • 土地売却時の販売価格
  • 印紙代(印紙税)
  • 不動産登記費用(登録免許税)

 

場合によっては、消費税の納付が免除されることがある

法人や個人事業主が事業として不動産を売却する場合は、その不動産取引には消費税が課税されます。
買主から売却費用と同時に消費税も受け取り、買主に代わって国へ納めなくてはいけません。

しかし、預かった消費税を納付しなくてもよい場合があるのです。

2年前の事業年度(個人であれば1月1日~12月31日)の課税売上高が1,000万円以下の場合は免税事業者となり、消費税の納付義務が免除となります。

買主から消費税を預かったのにそれを納付する義務がないとなると、消費税分はそのまま利益になってしまうことになります。

その歪みを是正するため、2013年からは免税事業者は買主から消費税を預かることができない「インボイス方式」が導入される予定となっています。
※移行期間を設け徐々に変更となります。

 

消費税に関する注意点や計算方法について

消費税増税のイメージ

大きな金額が動く取引のでは消費税の影響も大きいですが、不動産売却の際には全ての費用に消費税がかかるとは限りません。

特に個人がマイホームを売却する場合は、その販売価格には消費税はかかりませんので安心してくださいね。

個人がマイホームを売却する時に消費税が発生するのは「仲介手数料」、「住宅ローンの繰り上げ返済手数料」、書類作成や法的手続きを司法書士に依頼した場合の「司法書士費用」などです。

■3,000万円でマイホームを売却した場合
仲介手数料:3,000万円×3%+6万円=96万円
消費税:96万円×8%=76,800円
10%に増税後:96万円×10%=96,000円

繰り上げ返済手数料や司法書士費用はケースによって費用が異なりますが、消費税率は同じく8%です。

2019年10月には8%から10%への消費税増税が決定しています。
個人のマイホーム売却に関しては消費税が課税される部分が限られていますが、仲介手数料にかかる消費税を考えるだけでも2万円近い増税(3,000万円で物件を売却した場合)となってしまうので注意しましょう。

 

まとめ

  • 消費税とは商品を購入したりサービスを受けたりした時に支払う費用に対してかかる税金です。消費税課税対象となるのは、法人や個人事業主が事業(仕事)として行った売買、消費、サービスに係る取引です。2019年1月現在では8%、10月1日からは10%に増税となることが決まっています。
  • 不動産売却時に消費税の課税対象となるのは、法人や個人事業主が建物を売却した場合の売却価格、売却のために不動産会社へ依頼をした場合の「不動産仲介料」、住宅ローン清算時の「繰り上げ返済手数料」、書類作成や法的手続きを司法書士に依頼した場合の「司法書士費用」などです。
  • 土地の売却や個人がマイホームを売却する場合は消費税は非課税となります。売却手続きの中で必要となる印紙代や不動産登記費用もそれ自体が税金のため消費税はかかりません。
  • 事業としての不動産売却で消費税課税対象の取引だったとしても、2年前の事業年度の課税売上高が1,000万円以下の場合は買主から預かった消費税の納付義務が免除されます。
  • 個人のマイホーム売却の場合、消費税がかかるのは「仲介手数料」「ローンの繰り上げ返済手数料」「司法書士費用」のみで、税率はそれぞれ8%となります。2019年10月から10%へ増税となり、それぞれにかかる消費税も増えてしまいます。

 

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