不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

アパートを経営されている方、そして、これから経営をしようと思っている方にとって、昨今の情勢がどのようにアパート経営に影響をおよぼすのか気になりますよね。
アパートに求められるニーズや需要をしっかりと見極めることが、アパート経営を成功させるポイントです。

そこで今回は、アパート経営の今後について解説します。
アパート経営で知っておくべきリスクなどもご紹介しますので、ぜひご覧ください。

 

アパート経営の今後はどうなる？

アパートやマンション、戸建て住宅などの住まいは、人々の暮らしに欠かせないものです。
人々の暮らしは社会情勢によって変化するため、アパート経営をする際は社会情勢を把握しておくことが大切です。

アパート経営において、知っておきたい現在の社会情勢は次のとおりです。

• 人口の減少
• 未婚率・離婚率の増加
• 賃貸住宅の増加

日本の人口は年々減少しています。
総務省統計局の調査によると、2005年の人口は約1億2,700万人。
しかし、2020年の調査では約1億2,600万人と、15年間で100万人ほど減少しています。
人口が減少するということは、その分、住まいを求める人も減少するということですので、今後の人口減少も加味した上でアパート経営を考える必要があります。

ただし、人口は減少しているものの、昨今の日本では未婚率と離婚率が増加しています。
一人暮らしの方は戸建てではなくアパートやマンションなどの賃貸物件を選ぶ傾向にあるため、その点ではアパートへの需要は増加するでしょう。

なお、現在賃貸物件の供給は増加しています。
国土交通省の「建築着工統計調査」によると、2023年度の共同住宅の新設戸数は約36万戸。
土地活用の加速や相続対策などの背景も相まって、アパートなど賃貸物件の新設は増加傾向にあるのです。

アパートを探している方にとっては、築年数が古いアパートよりも新しいアパートのほうが魅力的に感じる傾向にあります。
そのため、アパートが老朽化している場合は空室リスクを避けるためにも、さまざまな対策を講じる必要があるでしょう。

 

今後のアパート経営で知っておくべき10個のリスク

アパート経営をしていくにあたり、今後考えられるリスクをみていきましょう。

 

リスク①空室

空室リスクとは、新規入居者が決まらず空室が発生してしまうリスクのこと。
新築時は満室を保っていても、建物の老朽化や立地における賃貸ニーズの減少などの原因によって、空室が発生してしまう恐れがあります。

 

リスク②家賃の下落

空室対策として家賃を下げるという方法があります。
しかし、賃料が下落すると、その分、不動産オーナー様の家賃収入も減少します。

収入が減っても、アパートの管理などにかかる費用や税金は変わらないため、経営悪化につながる恐れがあるでしょう。

 

リスク③自然災害

地震や台風などの自然災害は、いつ起こるかわかりません。
アパートが全壊してしまった場合は、せっかく手に入れた資産を失うことになるため、自然災害を対象とした損害保険に加入しておくことも検討する必要があります。

 

リスク④収入の上限

アパート経営では収入に上限があります。
アパート経営の収入は家賃のため、満室以上の収入は得ることができません。

アパート経営では損益の把握が非常に重要です。
詳しくは下記コラムでご紹介していますので、あわせてご覧ください。
アパート経営のカギは損益分岐点の考え方！計算方法も解説

 

リスク⑤入居者同士によるトラブルの発生

ゴミ出しや騒音などによって、さまざまな入居者同士のトラブルが発生する可能性があります。
入居者トラブルはほかの入居者の退去につながったり、新規入居者がなかなか決まらなかったりと、空室につながる場合もあります。

 

リスク⑥入居者の家賃滞納

入居者が家賃を滞納するリスクもあります。

入居者が家賃を滞納すると、当然家賃収入が減ってしまいます。
滞納状態が続くと、ローンの返済に影響が出てくる可能性もありますし、荷物を残したまま入居者が行方不明などになってしまうと、新たに入居者も募集できず、損失が大きくなってしまいます。

 

リスク⑦建物の老朽化

アパートは築年数が経過すると、建物や設備が老朽化します。
そのため、定期的な修繕が必要になるほか、いずれは建て替えを行わなくてはいけない可能性もあります。

大規模な修繕や建て替えには費用がかかるため、いざというときに備えて収益の計画をしっかり立てる必要があるでしょう。

 

リスク⑧金利上昇

金融機関でローンを組んでいるというアパート経営者がほとんどです。
変動金利の場合、ローン金利は変動する可能性があるため、金利が上昇することも。
金利上昇リスクを減らしたい場合は固定金利を選択するなど、将来を見据えた選択も大切です。

 

リスク⑨相続

相続対策としてアパート経営を行う場合は、将来的な相続のリスクも頭に入れておく必要があります。
今は空室がなくても、建物が老朽化するなどして空室が増えたときに、不動産オーナー様が次の世代にアパートを相続した場合は、相続した方が経営に苦労することになります。

自分が相続対策としてアパート経営を行う場合は、次世代への相続のことも考えて行いましょう。

 

リスク⑩アパート周辺の環境の変化

数十年経つと、アパート周辺の環境は大きく変化する可能性があります。
今は駅が近く商業施設が多くても、近隣の土地が栄えて人が離れてしまったり、周辺から若い世代がいなくなったりして、閑散としてしまうことも。

そうなると、アパート需要も減少してしまうため、空室が増える可能性があります。

 

アパート経営は今後どうすべき？

アパート経営を成功させるためには、今後どうしていくべきなのでしょうか。

すでにアパート経営をしている不動産オーナー様は、空室が増えたり賃貸需要が減少したりしたときのことを考えているかと思います。
今後そのようなことが起こった際には、アパートを売却したり、更地にして土地を売却したりする方法があります。

また、建物の老朽化が気になるようであれば、リフォームやリノベーションをしたり、建て替えたりする方法もあるでしょう。

アパートのリフォームについては、こちらのコラムをご覧ください。
空室対策でリフォームをするときのポイントや注意点を解説

一方、これからアパート経営を始めようと思っている方は、今後の情勢や先ほどご紹介したアパート経営のリスクを念頭に置いて、物件を選びましょう。
アパートは築年数が浅いほど需要が高い傾向にあるため、新築または築浅のアパートを選ぶのがおすすめです。

そして、立地も重要なポイント。
人が多く集まる都市部であることをはじめ、駅や学校が近かったり、商業施設が点在していたりと、アクセスの良さや暮らしやすさにも注目しましょう。

 

まとめ

●アパート経営の今後
アパート経営をする際は、人口の減少や未婚率・離婚率の増加、賃貸住宅の増加といった社会情勢を把握しておくことが大切です。
昨今の日本では人口は減少しているものの、未婚率と離婚率が増加しているため、アパートへの需要は増加すると考えられます。ただし、現在賃貸物件の供給は増加しているため、空室が発生しないよう対策を講じる必要があるでしょう。

●今後のアパート経営で知っておくべきリスク
アパート経営をしていくにあたり、今後考えられるリスクには「空室」「家賃の下落」「入居者同士によるトラブルの発生」などがあります。また、自身では防ぐことができない「自然災害」「アパート周辺の環境の変化」などのリスクにも備えておく必要があります。

●今後のアパート経営にすべきこと
すでにアパート経営をしている不動産オーナー様は、今後の経営状況によってはアパートを売却したり、更地にして土地を売却したりする方法も選択肢として考えておきましょう。建物の老朽化が気になるようであれば、リフォームやリノベーションをしたり、建て替えたりする方法も。一方、これからアパート経営を始めようと思っている方は、新築または築浅のアパートや、立地にも注目して選びましょう。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
アパート経営のお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。