不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

アパートやマンション、戸建てなどの賃貸経営を行うにあたって気になるのが、どのように家賃を設定すれば良いか。
家賃設定には根拠が必要で、決め方のポイントがあります。

そこで今回は、賃貸設定の根拠について解説。
家賃の決め方のポイントや根拠を決める重要性、家賃設定の注意点などもご紹介しますので、ぜひご覧ください。

 

家賃設定の根拠とは？根拠となる3つの算出方法

賃貸経営において重要になるのが、家賃設定です。
家賃を設定する際は、根拠を持って適正な家賃を設定する必要があります。

家賃の決め方には、次の3つの算出方法があります。

• 積算法
• 賃貸事例比較法
• 収益分析法

それぞれの算出方法について、詳しく見ていきましょう。

 

積算法

マンションやアパートの家賃設定をする際に用いられることが最も多い算出方法です。
投資元本に対して必要経費などを加味して得られる利益を参考に、家賃を設定します。

計算式は次のとおりです。
積算賃料＝基礎価格（元本価格）×期待利回り＋必要諸経費など

なお、基礎価格（元本価格）とは、建物が立っている土地と、建物の建築費用を合算したものです。
これらを12カ月で割り、さらに戸数で割ると、1戸あたりの1カ月の賃料を算出できます。

 

賃貸事例比較法

物件の周辺にある条件が似ている競合物件の家賃と比較し、適正賃料を算出する方法で、賃貸運営でよく使われます。
競合物件の賃料に、地域的要因や階数・設備などの個別的要因の影響を考慮して算出します。

 

収益分析法

主に、事務所や商標施設、店舗、ホテルなど、企業用不動産の家賃を算出する際に使う方法です。
その不動産を用いて企業経営を行なった際に、どのくらい総収益が得られるかを分析し、そこに必要諸経費などを加算し賃料を求めます。

 

家賃の決め方は設定の根拠を決めておくのがコツ

家賃を決めるときには、設定の根拠を決めておくことが大切です。

家賃設定の根拠となるポイントは、次のとおりです。

• 間取り・専有面積・階数
• 築年数
• 建物の構造
• 立地・周辺環境
• 設備

それぞれの項目について、詳しくご紹介します。

 

間取り・専有面積・階数

部屋の数や広さによって家賃が異なります。
部屋数が多いほど、専有面積が広いほど、家賃は高くなる傾向があります。

また、アパートやマンションの場合は階数もポイント。
一般的に階数が上がるほど家賃は高くなりますが、エレベーターがない場合は、1階も上層階も家賃は変わらないことが多いです。

 

築年数

築年数が浅いほど家賃は高くなる傾向があります。

 

建物の構造

建物の構造は、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート、木造などがあります。
耐震性や耐火性、遮音性が高い鉄筋コンクリートと鉄骨鉄筋コンクリートは、木造よりも家賃が高いケースが多いでしょう。

 

立地・周辺環境

駅や学校、スーパー、病院など、暮らしに欠かせない施設が近くにある場合は、家賃が高くなります。
また、治安が良いエリアも家賃相場は高い傾向がありますよ。

 

設備

アパートやマンションの場合、防犯カメラやオートロック、カメラ付きインターホンなどの安全設備が充実していると人気が高く、家賃も高いケースが多いです。
また、最近は宅配ボックスや浴室乾燥機など、暮らしを快適にしてくれる設備も人気が高いです。

 

家賃設定の決め方の注意点

同じような条件の競合物件が同じ家賃設定なのにも関わらず、競合物件は敷金や礼金をなしにしている場合、入居希望者はそちらのほうが魅力的に感じます。
そのため、家賃を設定する際は、競合物件の家賃だけではなく敷金や礼金も考慮しましょう。

また、収支計算をした上で家賃を設定することが大切です。
目標となる利回りを試算し、収支をシミュレーションして家賃設定することで、長期的に収益を確保できる可能性が高まります。

もし、賃貸物件のローンを組んでいる場合は、返済額も考慮して家賃を設定してくださいね。

 

まとめ

●家賃を決めるには3つの算出方法がある
適正家賃の算出方法には、「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」の3種類があります。積算法は投資元本に対して必要経費などを加味して得られる利益を参考に、家賃を設定。賃貸事例比較法は、物件の周辺にある条件が似ている競合物件の家賃と比較し、適正賃料を算出します。収益分析法はその不動産を用いて企業経営を行なった際に、どのくらい総収益が得られるかを分析して求めます。

●家賃は設定の根拠を決めることが大切
家賃を設定する際は、なぜその家賃になるのか、根拠を持つことが重要になります。
家賃設定の根拠となるポイントは、「間取り」や「専有面積」「階数」「築年数」「建物の構造」などのほか、「立地」「周辺環境」「設備」などです。

●家賃設定時の注意点
家賃を設定する際は、競合物件の家賃だけではなく、敷金や礼金も考慮しましょう。また、収支計算をした上で家賃を設定することが大切です。目標となる利回りを試算するほか、ローンを組んでいる場合は返済額も考慮して家賃を設定します。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
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