不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

親から譲り受けた家や、遠方に引越すことになり住まなくなった家など、空き家を所有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
たとえ誰も住んでいない空き家でも、維持や管理は必要になるため、時間と費用がかかってしまいます。
そこで、空き家の活用法の一つとして検討されるのが、賃貸に出すという方法です。

今回は、空き家を賃貸にするメリットとデメリットについて解説。
空き家を賃貸に出す流れや注意点などもあわせてご紹介しますので、ぜひご覧ください。

 

空き家を賃貸にするメリットとは？

まずは、所有している空き家を賃貸に出すメリットから見ていきましょう。

 

メリット①毎月賃料収入が得られる

空き家を賃貸に出すことで、毎月決まった賃料収入を得られる点が大きなメリット。
副収入として、月々数万円の収入を確保できます。

なお、もし空き家を賃貸に出す際に、管理を不動産管理会社に依頼する場合は、一般的に家賃の数％の手数料を管理会社に支払います。

 

メリット②家を保有し続けられる

今は住むことができないため空き家になっているものの、将来的にその空き家に住みたかったり、子どもが住んだりする可能性もあるでしょう。
空き家を売却してしまうと、将来住むという選択肢はなくなってしまいます。
しかし、空き家を賃貸に出せば、家を保有し続けることができ、将来に備えられます。

ただし、後ほど詳しく説明しますが、将来的に住むことを考えているのであれば、契約方法には注意が必要です。

また、不動産は資産価値が上がる可能性もあるため、今は住めないけれど処分したくないという場合は、賃貸に出すことも検討してみると良いでしょう。

 

メリット③借主が日々の維持管理をしてくれる

家は誰も住んでいないと、換気ができず湿気が溜まってしまうため、どんどん傷んで劣化します。
いずれ住む予定があったり、維持管理の手間を省きたかったりする場合は、賃貸に出すのがおすすめです。

賃貸に出すことで、借主が家の換気や掃除をしてくれるなど、維持管理をしてくれるため、空き家にするよりも良い状態で家を保つことができますよ。

 

空き家を賃貸にするデメリットとは？

空き家を賃貸に出すと、いくつかのデメリットが発生します。
事前に把握した上で、賃貸に出すか検討しましょう。

 

デメリット①コストがかかる

空き家を賃貸に出す際は、さまざまな費用が発生します。
入居者募集をする際は、広告費が発生します。
また、空き家が劣化している場合などは、リフォームやクリーニング費用が発生する場合があるでしょう。

そのほか、賃貸に出す空き家の管理を不動産管理会社に委託する場合は管理費用が発生したり、万が一に備えて火災保険や地震保険などの損害保険料を支払ったりする必要もあります。

 

デメリット②借主とトラブルが発生する可能性がある

家賃滞納や近隣住人との揉めごとなどトラブルが発生した場合は、基本的に不動産所有者が対応する必要があります。

 

デメリット③管理責任がある

家の設備が故障した場合は不動産所有者が修繕の対応をしたり、借主から要望などが合った場合は対応したりと、管理責任があります。

管理は不動産管理会社に委託するという方法もありますので、管理業務がネックになる場合は、検討してみるのも一つの方法ですよ。

 

空き家を賃貸にする際の手続きの流れと注意点

不動産会社に委託して空き家を賃貸に出す際の流れは次のとおりです。

1.不動産会社などに相談する
2.家賃・入居条件などを決める
3.入居者を募集する
4.借主と賃貸契約を締結する

まずは不動産会社などに、賃貸経営の相談をします。
複数の不動産会社に相談し、スタッフの対応や会社の強みなどを見比べ、ベストな不動産会社と契約を締結しましょう。

不動産会社に賃貸物件の管理などにかかる負担額や家の価値、立地条件などから総合的に判断して、最適な家賃を算出してもらえます。
また、この際にペットや喫煙の可否など、入居条件も決めていきます。

次に、インターネットサイトや不動産関連の冊子、広告などを通じて入居者を募集。
入居希望者から要望があった際は、内見対応も行います。
借主が決まったら、賃貸契約を締結します。

戸建てを賃貸に出す方法などについては、下記コラムでもご紹介していますので、あわせてご覧ください。
戸建てを賃貸に出す方法は？メリット・デメリットと注意点も解説

 

空き家を賃貸に出す場合はローンと契約に注意が必要

空き家の住宅ローンが残っている場合は、ローンの切り替え手続きが必要になります。
空き家を賃貸として出す際は、家の用途が変わってしまうため、家の購入時に使用した住宅ローンは不動産投資用ローンやアパートローンに切り替えなくてはいけないので注意しましょう。

また、将来的に住むことを考えているのであれば、契約方法に注意が必要です。

一般賃貸借契約で空き家を貸し出した場合、入居後に貸主の都合で借主に退去をしてもらうには、6カ月前の退去予告と「正当事由」が必要です。
この「正当事由」は、借地借家法で借主が手厚く保護されているため非常に厳しく、「自分や家族、孫が住みたいから」という理由は認められません。
正当事由として認められるのは、「借主の素行が悪い」「借主が家賃を滞納して支払う気がない（信頼関係の破壊）」「建物の老朽化（修繕不可）」などです。

借主との話し合いで同意が得られるのであれば問題ないですが、現実的には難しく、同意が得られても立退料などが必要になります。

家に戻ることを前提に貸すのであれば、定期借家契約（期間を決め、期間が満了したら更新せずに解約となる契約）での貸し出しを行いましょう。
ただし、定期借家契約でも、期間満了の1年前から6カ月前までに貸主が借主へ契約が満了する旨を通知する必要があり、この通知を怠ると退去を強制できません。

 

まとめ

●空き家を賃貸にするメリット
所有している空き家を賃貸に出すことで、「毎月賃料収入が得られる」「家を保有し続けられる」「借主が日々の維持管理をしてくれる」といったメリットがあります。賃貸にすれば家を手放さなくて済むため、将来的に住むことも可能です。

●空き家を賃貸にするデメリット
所有している空き家を賃貸に出すデメリットは、「コストがかかる」「借主とトラブルが発生する可能性がある」「管理する必要がある」という点です。空き家を賃貸に出す際は、入居者募集の広告費や、リフォームやクリーニング費用が発生する場合があることも覚えておきましょう。

●空き家を賃貸にする際の手続きの流れ
不動産会社に委託して空き家を賃貸に出す際は、①不動産会社などに相談する ②家賃・入居条件などを決める ③入居者を募集する ④借主と賃貸契約を締結する、という流れで進みます。なお、住宅ローンが残っている空き家を賃貸に出す際は、ローンをアパートローンなどに切り替える必要があります。また、家に戻ることを前提に貸すのであれば、定期借家契約で貸し出し、期間満了の通知も忘れずに行いましょう。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
空き家を賃貸にする際など不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。