不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 管理事業部の佐々木です。

持ち家があるのに急な転勤が決まったら、住んでいる戸建てをどうしようか悩んでしまいますよね。
住む予定のない実家の相続などで、対応に困ってしまうこともあるでしょう。

そんなときは、戸建てを賃貸に出すのも選択肢の一つです。

そこで今回は、戸建てを賃貸に出す方法について解説。
戸建てを賃貸に出すメリット・デメリットや注意点などもあわせてご紹介します。

 

戸建てを賃貸に出すメリットとデメリット

実は近年、戸建ての賃貸物件の需要が高まっています。

戸建ての賃貸物件は特にファミリーに人気で、戸建てであれば階下に人が住んでいないため、騒音トラブルを気にする必要はありません。
共働き家庭であれば、騒音を気にせず夜に洗濯機や掃除機をかけられます。
また、戸建てはマンションやアパートに比べて広いため、家族みんながのびのびと過ごせたり、収納スペースを確保できたりするという点も魅力です。

では、戸建てを賃貸に出す側にとって、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
詳しく見ていきましょう。

 

戸建てを賃貸に出すメリット

戸建てを賃貸に出すメリットは次のとおりです。

• 家賃収入が得られる
• 空き家によるリスク発生を防ぐことができる
• いずれ家に戻ることができる
• 借主に売却できる可能性がある

一番のメリットといえるのが、安定して家賃収入を得られるということ。
もし賃貸に出した戸建ての住宅ローンが終わっていなければ、家賃をローンの返済に充てることができます。

また、空き家になることで発生するリスクを防ぐことにもつながります。
誰も住んでいない家は、不法投棄や不審者の侵入など、さまざまな被害にあう可能性も。
そして、家は誰も住んでいないと傷みやすいですが、賃貸に出せば換気や掃除をしてくれるので、家の劣化を防げるという点もメリットです。

なお、転勤などで一時的に戸建てを離れるケースであれば、いずれ賃貸契約が満了するなどして解除されれば、家に戻ることができます。
もし家に戻らない場合は、借主が家を気に入ってくれれば、売却できる可能性も。
賃貸に出して家をきれいな状態で残しておくことができれば、将来の住まいや計画の選択肢が増えるでしょう。

 

戸建てを賃貸に出すデメリット

戸建てを賃貸に出すデメリットもご紹介します。

• 借主が見つからない可能性がある
• 費用がかかる可能性がある
• 確定申告をする必要がある

戸建ての賃貸物件は子どもがいるファミリー層に人気があります。
そのため、学校が近くになかったり、夜道が薄暗いなどの心配がある場合は、なかなか借主が見つからない可能性も。

また、戸建てを賃貸に出すということは、貸主には建物を修繕する義務が発生します。
その修繕費用や、場合によってはリフォームが必要な際は、その費用を貸主が支払わなくてはいけません。
なお、賃貸に出していても、固定資産税や都市計画税、火災保険料などは、貸主が支払う必要があることも覚えておきましょう。

そして、戸建てを賃貸に出すにあたり、忘れてはいけないのが確定申告。
賃貸に出すことで家賃収入が得られますが、この収入は不動産所得に該当します。
不動産所得は、所得があった翌年に確定申告を行う必要があります。

 

戸建てを賃貸に出す方法

戸建てを賃貸に出す場合、自分で入居者を募集して賃貸に出すという方法もあります。
しかし、契約には細かな取り決めがあったり手間が発生したりするため、不動産会社に入居者の募集から契約までを依頼するのがおすすめです。

ここでは、不動産会社に委託して戸建てを賃貸に出す方法について、見ていきましょう。

戸建てを賃貸に出す流れは次のとおりです。

1.不動産会社を探して契約を締結する
2.賃料や入居条件を決める
3.入居者を募集する
4.賃貸契約を締結する

まずは不動産会社を探します。
不動産会社によって特徴や強みが異なるため、賃貸物件を取り扱い、中でも戸建ての賃貸物件に強い不動産会社を選ぶと良いでしょう。
いくつかの不動産会社と直接会い、スタッフの雰囲気や入居者の募集方法などを比較検討するのがおすすめです。

不動産会社が見つかったら、契約を結びます。
契約には「媒介契約」と「代理契約」があり、どちらの契約も不動産会社が入居者を募集します。
しかし、媒介契約では貸主が入居者を決めることができますが、代理契約では不動産会社が入居者を決定します。
入居者への条件やこだわりがある場合は、媒介契約を選ぶと良いでしょう。

周辺の物件の賃料などを参考に賃料を決めます。
あわせて、ペットや喫煙の可否など細かな入居条件も決め、入居者を募集します。

なお、入居希望者から内覧の依頼があれば、内覧を行うことになりますが、貸主は内覧に立ち会う必要はありません。
入居者が決まったら賃貸契約を結びます。

 

戸建てを賃貸に出すときの注意点

戸建てを賃貸に出す際は、いくつかの注意点があります。

まず、リフォームについて。
リフォームをしたほうが印象が良くなり、借りたいという人が増えるように感じますが、慌ててリフォームをするのはNG。
高額な費用をかけてリフォームしても、費用対効果を得られない可能性があります。
リフォームをする前にまずは不動産会社に相談し、リフォームをしたほうが良いか、どんなリフォームをしたほうが良いかなどアドバイスをもらいましょう。

また、賃貸に出す戸建てに住宅ローンが残っている場合は、金融機関の承諾がないと賃貸に出すことができないため、注意が必要です。
住宅ローン支払い中の戸建てを賃貸に出す場合は、一般的に、ローンの形態を金利の高い事業用ローンに切り替えます。

戸建てを賃貸に出す際は、必ず住宅ローンの借入先の金融機関に相談してくださいね。

 

まとめ

●戸建てを賃貸に出すにはメリット・デメリットがある
戸建てを賃貸に出すメリットは、「家賃収入が得られる」「空き家によるリスク発生を防ぐことができる」「いずれ家に戻ることができる」「いずれ借主に売却できる可能性がある」といった点が挙げられます。デメリットは、「借主が見つからない可能性がある」「費用がかかる可能性がある」「確定申告をする必要がある」などがあります。

●戸建てを賃貸に出す方法
戸建てを賃貸に出す場合、契約には細かな取り決めがあったり手間が発生したりするため、不動産会社に入居者の募集から契約までを依頼するのがおすすめです。戸建てを賃貸に出す際は、①不動産会社を探して契約を締結する ②賃料や入居条件を決める ③入居者を募集する ④賃貸契約を締結する、といった流れで進めます。

●戸建てを賃貸に出す際はリフォームと住宅ローンに注意を
戸建てを賃貸に出すにあたってリフォームをしたい場合は、まずは不動産会社に相談を。高額な費用をかけてリフォームしても、費用対効果を得られない可能性があるため、アドバイスをもらいましょう。また、賃貸に出す戸建てに住宅ローンが残っている場合は、金融機関の承諾がないと賃貸に出すことができないため、金融機関に相談してくださいね。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
戸建てを賃貸に出す際のお悩みも解決しますので、お気軽にご相談ください。