不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 管理事業部の佐々木です。

マンションやアパートに住んでいる入居者が快適に暮らせるように、管理をしっかりと行う必要があります。
しかし、マンション・アパート管理を誰が管理するのか法律で明確に決まっているわけではありません。

そのため、不動産管理会社に管理業務を委託することもできますが、大家（貸主、賃貸人）である不動産オーナー様が自分で管理することも可能です。

そこで今回は、マンションやアパートの管理を自分で行う場合の業務内容について解説。
自分で管理するメリット・デメリットや、不動産管理会社に委託管理するメリットについてもご紹介します。

マンション・アパート管理を自分で行うか悩んでいる不動産オーナー様は、ぜひチェックしてくださいね。

 

マンション・アパート管理を自分で行う場合の業務内容とは？

マンション・アパート管理には、自主管理と委託管理の2種類の方法があります。

自主管理とは、不動産オーナー様が自分でマンション・アパートを管理する方法です。
一方、委託管理は不動産管理会社に自身が保有しているマンション・アパートの管理を業務委託する方法です。

まずは、マンション・アパート管理ではどんな業務があるのかご紹介します。
管理で発生する主な業務内容は次の通りです。

• 入居者の募集・賃貸借契約の締結
• 入居者の管理・家賃回収
• トラブル、クレーム対応
• 建物の管理（清掃・修繕）　など

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

 

入居者の募集・賃貸借契約の締結

入居者を募集するのは、マンション・アパートを管理する際に大切な業務の一つです。

不動産管理会社の場合は、管理会社のネットワークを活用したり、宅建業者が利用する不動産情報のネットワークシステム「レインズ」を活用したりして、入居者の募集を行います。

不動産オーナー様が自ら管理する場合は、上記の方法で募集活動をすることはできないため、賃貸仲介会社の店舗に訪れて、入居者募集の依頼を行うなどの必要があるでしょう。

入居希望者が現れた場合は、賃貸借契約の締結業務も発生します。

 

入居者の管理・家賃回収

現在マンション・アパートに入居中の入居者の管理も必要です。

契約更新時期には、入居者の契約更新手続きを行います。
更新日が近づいてきたら、入居者に契約更新をするか退去するかを意思確認し、手続きします。

また、毎月の家賃回収も管理業務の一つ。
家賃を滞納している入居者がいる場合は、取り立てをする必要があります。

 

トラブル、クレーム対応

入居者や近隣に住んでいる人からクレームがあった場合は、対応しなくてはいけません。

マンション・アパートでのクレームやトラブルとしては、入居者同士の騒音トラブルや異臭トラブルなど、さまざまなケースが考えられます。

また、漏水など建物の不具合に関するトラブルが発生する場合もあるでしょう。

 

建物の管理（清掃・修繕）

入居者が快適に暮らせるように、マンション・アパートは定期的に清掃しなくてはいけません。
掃き掃除や拭き掃除など簡単な掃除から、床のワックスがけや雑草抜きなどさまざまな清掃を行う必要があります。

さらに、建物は経年劣化するため、定期的にメンテナンスや修繕が必要です。

入居者が退去する際は、部屋の修繕や状況によってはリフォームを検討しなくてはならない場合もあるでしょう。

将来予想される修繕工事などを計画した「長期修繕計画」を作成し、修繕積立金を徴収することも業務の一つです。

マンション・アパートの清掃については、「マンション・アパート管理では清掃が重要！業務委託も検討を」にて解説していますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

マンション・アパート管理を自分で行うメリット・デメリットを解説！

アパート・マンションを自主管理する場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。

 

自主管理するメリット

マンション・アパートを自分で管理する「自主管理」の最大のメリットは、費用を抑えられるという点です。
不動産管理会社に管理を委託する場合は、管理費用が発生するため、費用を節約したいという場合は、自主管理を選ぶのも一つの方法でしょう。

ただし、入居者募集業務などは自分で行わなくてはいけないため、広告費や印刷費などが発生する可能性があります。

 

自主管理するデメリット

マンション・アパートの管理は、さまざまな業務が発生します。
そのため、自主管理は手間と時間がかかる点がデメリットでしょう。

また、入居者の募集やクレーム対応などにおいて、トラブルが発生する可能性があります。
自主管理の場合は、そのようなトラブルもすべて自分で対応しなくてはいけないため、苦労するかもしれません。

 

自主管理をおすすめしないケース

次の2つのケースに該当する不動産オーナー様には、マンション・アパートの自主管理はおすすめしません。

• 複数の物件の賃貸経営を行なっている場合
• 副業で賃貸経営を行なっている場合

これらの場合は、一つのマンション・アパートの管理に時間や手間をかけられないため、管理がおろそかになる可能性があります。
管理が不十分になると、入居者に不満が生まれ、退去につながる恐れもあるため注意が必要です。

自主管理を行う前に管理業務内容を見直して、自分でどこまで管理できるのか、しっかり検討しましょう。

また、初めてマンション・アパート管理を行う方も、最初は委託管理にしたほうが安心です。

 

マンション・アパートを委託管理する場合のメリット

委託管理では、マンション・アパートの管理のプロである不動産管理会社に管理を委託できます。
数多くある管理業務も細やかに、そして丁寧に行なってくれるので、不動産オーナー様は時間や手間をかけることなく、入居者の満足度をアップすることができます。

また、クレームやトラブルにも的確に対応してくれる点も安心できるポイントでしょう。

マンション・アパートの管理は、不動産管理会社によっては丸ごと委託することも可能ですし、自分では難しい一部の業務だけ委託することも可能です。

 

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北章宅建では、賃貸マンション・アパート・戸建の管理業務を行なっております。
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「自主管理だから設備・賃料の管理が大変」「空家がなかなか埋まらない」といった、不動産オーナー様のお悩みを、専門スタッフが解決します。

ご相談内容に応じて最適な契約プランをご提案しますので、管理業務の一部だけ管理をお任せいただくことも可能です。

マンション・アパートの清掃委託にお悩みの不動産オーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください！

 

まとめ

●マンション・アパート管理の方法は自主管理と委託管理の2種類
マンション・アパート管理において、自主管理は不動産オーナー様が自分で管理する方法、委託管理は不動産管理会社に管理を業務委託する方法です。管理業務の内容には、「入居者の募集・賃貸借契約の締結」「入居者の管理・家賃回収」「トラブル対応」「建物の管理（清掃・修繕）」などがあります。

●自主管理にはメリット・デメリットがある
マンション・アパートを自分で管理するメリットは、費用を抑えられるという点です。ただし、入居者募集業務に関する広告費や印刷費などは発生します。自主管理のデメリットは、手間と時間がかかること、トラブルが発生したときに自分で対応しなくてはいけないことなどが挙げられます。

●委託管理のメリットはプロが管理してくれること
委託管理では、マンション・アパートの管理のプロである不動産管理会社に管理を委託できます。クレームやトラブルにも的確に対応してくれるため、不動産オーナー様は時間や手間をかけることなく、入居者の満足度をアップすることができます。

北章宅建では、賃貸アパート・マンション・戸建など不動産管理を行なっております。
一部の管理業務のみ委託するなど、物件に合わせた管理のご提案が可能です。
空家対策など不動産管理に関するお悩みも解決しますので、お気軽にご相談ください。