マンションのこと2021.04.20

管理費・修繕積立金を滞納していてもマンションは売買できる?〜その2

マンションの区分所有者は、毎月、管理費と修繕積立金を納める必要があります。

しかし予期せぬ収入源などによりこの費用を滞納してしまうと、管理組合から督促があります。そこで支払えば大丈夫ですが、督促後も支払わずに滞納を続けると、管理組合から法的措置を講じられる可能性があります。決して、軽く見てはいけません。

滞納しないことが原則ですが、もしも滞納してしまったら、一体どうすれば良いのでしょうか。

管理費を滞納してしまった時の対処法

マンションの管理費・修繕積立金を滞納し、再三の催促にも関わらず無視し続けていると、最悪の場合、突然競売にかけられるといった展開が待ち受けています。
そうならないために、滞納者はどのように対処すべきか解説します。

放置は厳禁!返済の意思を伝える

再三の督促に対して何の反応もないとなると、理事会としては次の手段に移るしかありません。次の手段とは、法的措置のこと。滞納者本人の知らない間に競売が決定されていた、という展開は十分にあり得ます。

督促を「放置すること」は、絶対にやってはいけません。

仕事の都合で連絡する時間が取れない、お金が出来たら払おうと思っていたなど、人により理由はあるかもしれませんが、その態度は「無視している」ことと同じ。支払う意思がないとみなされます。

まずは理事会に謝罪し、滞納に至る事情を説明した上で、返済する意思があることを必ず伝えてください。

住宅ローンの滞納と違い、債権者は同じ建物に住む近隣住民です。返済の目途をきちんと伝えることで、突如として法的処置をとられるリスクは回避することができます。

可能な範囲で返済を続ける

経済的困窮など、理事会に滞納の理由を説明して理解が得られたら、少しずつでも返済していきましょう。

管理費・修繕積立金は、経済状況が厳しいからといって、免除や減免されることは一切ありません。それでも、可能な範囲で返済を続けることで、一定期間、理事会から返済を猶予してもらえる可能性があります。

全く返済しないまま返済期間の延長をお願いしても、理事会の理解は得られないでしょう。

例えば2カ月に1回は支払うなど実績を重ねることで、滞納を解消する姿勢を見せることができるのです。

任意売却を検討する

経済状況が好転するメドがつかず、管理費・修繕積立金の滞納を解消できる見通しが立たないならば、マンションを売却することを検討した方が良いでしょう。

住宅ローンを完済している人であれば、売却するか否かを決めるのは自分次第。一方、住宅ローンを返済中であれば、当該物件に抵当権が設定されているため、自由に売却することはできません。

とはいえ、そのまま手をこまねいていると、管理組合が競売に踏み切る事態も想定できます。

競売は売却価格が安いので避けるべき

競売は市場相場よりも安い価格で売買されるため、落札されても住宅ローンの残債が多く残ってしまいます。そのため住宅ローンを完済していない人は、競売の申し立てを受けた場合、競売よりも高値で売却できる任意売却を検討しましょう。

任意売却は、表面上は一般の売却と何ら変わらず、相場に近い価格で売却できる可能性が高いため、競売と比較して断然有利な選択です。ただし、任意売却を進めるには金融機関に許可してもらうなど、テクニックを要する交渉が不可欠。任意売却を扱っている、信頼できる不動産会社を選んでください。

任意売却後は計画的に残債を返済

住宅ローンの残債や管理費等の滞納金の合計額よりも売却額の方が高ければ、そこで全て清算でき、債務は解消されます。

しかし売却額が債務を下回るオーバーローンになれば、残った債務の返済方法を債権者と協議します。

任意売却では、オーバーローンになった場合の課題はあるものの、競売よりも高く売却できるなど、いくつものメリットがあります。滞納により競売を申し立てられても、出来る限り競売は避けるべき。任意売却による解決策を模索しましょう。

まとめ

マンションの管理費や修繕積立金を滞納しても、住宅ローンの滞納ほど早期での厳しい督促はありません。そのため油断をして何カ月も滞納し、気づけば債務が大きく膨らんでしまうことがあります。

滞納に対する管理組合からの請求を無視し続けていると、最悪の場合、物件が突然競売にかけられる事態もあり得ます。しかし管理組合のメンバーは、同じマンションに住んでいる住民がほとんどですから、競売という強硬手段を取ることは本意ではないはずです。

勤務先の事情などにより、どうしても支払いが難しいようであれば、まずは早急に理事会に事情を話して、一定の猶予をもらえないか相談してみてください。

当然ながら、いつかは全額返済しなければなりませんし、支払う意思や姿勢をきちんと見せる必要もあります。少しずつでも良いので定期的に返済し、競売を回避できるよう努力しましょう。

最終的に任意売却で解決を図る場合は、信頼できる不動産会社選びが重要です。
北章宅建では、不動産に関するご相談に無料で対応しています。管理費・修繕積立金、住宅ローンの支払いでお困りのことなどがあれば、ぜひ私たちにお気軽にご相談ください。

家を売るなら不動産売却相談 家を売るなら不動産売却相談
  • 地番と住居表示は何が違う?意味の違いを解説
不動産売却の手引き
PDFダウンロード
空き家対策ガイドブック
PDFダウンロード