マンションのこと2022.06.03

自主管理マンションは売れない?理由と対策を徹底解説〜後編

マンションの管理を管理会社に委託せず、所有者が自ら管理を行う自主管理マンションは、売れにくいと言われます。

その理由は前回のコラムで解説した通り、マンション管理に必要な3つ「管理組合」「管理規約」「長期修繕計画」がないため管理が行き届かず、資産価値が下がるリスクが大きいからです。

では、自主管理マンションは売却を諦めるしかないのでしょうか? 今回は、このようなマンションを売れやすくするための対策をお伝えします。

管理組合のない自主管理マンションはどうすれば売れる?

管理組合のない自主管理マンションは、買い手から敬遠され、いざ希望する人が出てきても住宅ローンが組めない可能性があり、「売れない、売りにくい」と言われます。

この状況を解決する方法は、実はシンプル。「管理組合を設立し、正常に機能させる」ことです。
・管理組合を作る
・管理規約を作る
・長期修繕計画を立てる
この3つを行ってマンション管理を正常化し、資産価値を取り戻していきましょう。

①管理組合を作る

管理組合がないという場合、事実上はあっても機能していないケースが考えられます。新たに設立する際は、まずは管理規約があるかどうかを分譲マンションのデベロッパーなどに確認しましょう。管理規約があれば、その中で管理者が決められているので、管理者に総会の開催を要請します。

管理規約がなかったり、あっても管理者が指定されていない場合は、区分所有者総数の5分の1以上、および総議決権数の5分の1以上の賛成があれば総会を開催することができるので、そこで理事を選任します。

②管理規約を作る

総会を開催する日が決まったら、その日までに管理規約案を作成する必要があります。管理規約案を1から作成するのは大変ですが、国土交通省が提供している標準管理規約があるので、参考にするといいでしょう。

2021年6月には、ITを活用した総会・理事会のルールなど、現在の社会情勢の変化を踏まえて改正された標準管理規約が公表されています。もし管理規約があった場合でも、現在の状況に合わない部分については、実情に沿って内容の見直しを行ってください。

管理規約の制定には、区分所有法などの法的な知識も必要です。知識や経験がない人だけでは大変ですので、マンション管理士など専門家にアドバイスをもらいながら、管理組合の成立と管理規約の作成を進めるとよいでしょう。

総会で区分所有者の4分の3の賛同を得ることができれば、規約が成立します。

③長期修繕計画を立てる

長期修繕計画では、いつ、どのような工事が必要で、費用はどれくらいかかるのかを見通して計画を立てていきます。

大まかには以下のような流れで計画し、実行・見直しを重ねてマンションを維持していきます。
・竣工図などのデータ収集
・建物や設備の現況調査
・修繕内容の整理
・収支計画の作成
・修繕計画の構成作成
・修繕積立金の徴収
・修繕計画の見直し
・修繕工事の実行

こうした管理や運営にはかなり時間がかかり、ある程度の専門知識も必要です。経験のない人だけで無理に頑張るよりも、管理会社への委託も視野に入れて検討するのが現実的でしょう。

前回の記事では、価値を守るために必要な「管理組合・管理規約・長期修繕計画」の3つがないマンションは売れにくいと解説しました。つまり、逆にこの3つを整え、機能させることができればマンションの管理・運営は正常化されて資産価値を回復し、売却できる可能性を高めることができるのです。

当然、計画に基づいた管理費や共益費・修繕積立金を、入居者から徴収する必要もあります。これまでかかっていなかった費用を毎月徴収するとなれば、反発する人が出てくることは十分に考えられます。住民同士のトラブルや、住民の流出に発展しないよう、マンション管理士や管理会社など専門家に相談しながら、全世帯に理解を求めて進めていかなければなりません。

相場より値下げして売却できる場合もある

管理組合の設立や長期修繕計画の作成は、決して簡単なことではありません。住民の同意が得られて形を整えた後も、その業務を遂行するために大変な労力がかかります。

住民の理解が得られない、理事を担う人がいないなど、実現が困難であれば、値下げして売却することも考えましょう。

時間の経過とともにマンションの価値は下がりますし、老朽化した施設・設備を修繕できない状況であれば、生活の質も資産としての価値も急落します。「値下げして売ると損が出る」と躊躇していると、その間にも価値はどんどん下がり、もっと損をする可能性が高くなります。売るに売れない事態になる前に判断した方が賢明です。

しかし、管理組合がない自主管理マンションは住宅ローンが組めないケースが多く、値下げしても買い手がつかない可能性があります。売りに出す前に、住宅ローンを利用できるかどうか確認するようにしましょう。

まとめ

「マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことがあるでしょう。それは管理状態がマンションの資産価値を大きく左右するからです。

その点、住民自らマンションを管理する自主管理マンションは、管理が行き届いていない、住宅ローンが組めないといった理由から、買い手がつきにくいのが現実です。

しかし管理組合を設立するなど資産価値を守る体制を整える、相場よりも値下げするなど、売れる可能性を高める解決策はあります。

自主管理マンションを所有している人は、「買い手側」からの視点など現状を理解し、必要な対策をとって売却を目指しましょう。

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著者
自主管理マンションは売れない?理由と対策を徹底解説〜後編

札幌手稲店 野口 祥子

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