マンションのこと2021.07.13

売れないマンションの特徴と売却を成功させるコツを解説〜その1

一昔前までなら、どの地方でもマンションは簡単に売却できました。
ところが少子高齢化の進行に伴い、都心以外の地域では、そう簡単にマンションが売れなくなってきています。

では、売れにくいマンションには、どのような理由があるのでしょうか。所有するマンションを売却する際、少しでもスムーズに進められるよう傾向と対策を掴んでおきましょう。

売れないマンションの特徴

買い手がなかなか現れなかったり、希望価格よりも大幅に値引きしないと売れないのはなぜでしょうか。そのような物件には、次のような特徴が見られます。

特徴①立地が悪い

マンションに限らず、不動産で最も重視される条件は立地です。
駅や都心に近い、災害に強いなど、多くの人が求める条件を満たした利便性の高いエリアには、必ずマンションの需要があります。

反対に、近くに公共交通機関がなく、災害に弱い場所に建っている物件は、どうしても敬遠されます。

特徴②新耐震基準を満たしていない

日本は非常に地震が多い上、近年では台風や大雨による大規模な被害も多発しています。特に、地震が住宅に与える被害は甚大です。住宅購入時に耐震性を重視する人が増えているのは、当然の流れでしょう。

現在適用されている耐震基準は、1981年の建築基準法改正により抜本的に見直された「新耐震基準」です。新耐震基準では、震度6〜7程度の大きな地震でも崩壊・倒壊しないように、柱や梁などの構造材を用いて建物を建てることを義務づけています。

そのためマンションの築年数も、1981年以降に建てられているかどうかがポイント。それ以前に建てられた旧耐震建物の場合は、構造材が新耐震基準の建物より少なく、震度6程度の地震でも被害を受ける可能性が高いのです。

耐震性よりも、とにかく安い物件であれば良い、という人は多くありません。新耐震基準を満たしている方が売れやすいことは明白でしょう。

特徴③管理状態が悪く老朽化が進んでいる

手入れが行き届いておらず、老朽化による劣化が目立つマンションは、売れにくいのが現状です。

エントランスなど共有部分や外壁の劣化が目立っていたり、エレベーターや駐車場などの設備が故障したままでは住みたいとは思えないでしょう。大規模修繕や清掃といった適切な管理が滞った物件は、購入しても長年安心して暮らすことはできません。

「マンションは管理を買え」とは、よく聞かれる言葉。管理状態が悪いマンションほど売れにくいのです。

特徴④維持費が高い

周辺環境や管理状態が良くても売れにくい理由には、管理費や修繕積立金といった維持費の高さも挙げられます。

物件価格が周辺相場より安くても、月々の管理費・修繕積立金の負担が大きければ、買い手からは敬遠されがち。たとえ収入が大幅に減っても維持費は毎月かかるからです。

管理費は共用設備の数や専有面積によって決まり、急激に増額されることはありませんが、積立修繕費は経年で大きく増額されることがあります。特に築年数の経ったマンションほど大規模な修繕が必要になるため、修繕積立金も高額になってきます。

コストに見合うメンテナンスが行われ、きちんとした修繕計画が立てられているかは、購入者にとって非常に大切なポイントなのです。

特徴⑤空室が多い

空室が増えてきているマンションも、なかなか売れない要因になります。

住人が減って空室が目立つのは、売れない状態が進行しているということ。修繕積立金を払う人の数も減っている訳ですから、必然的に個人の負担が増えてしまいます。

立派な共用施設があっても利用者が減れば宝の持ち腐れになりますし、維持管理費用の不足によって管理人が雇えない、修繕できないなど、様々な事態が想定されます。

空室が増えると管理状態が悪くなり、最悪の場合はスラム化していく可能性があることに注意が必要です。

次回は、売れにくいマンションを、できるだけスムーズに売却するにはどのような対策を立てれば良いのか解説します。

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