こんにちは！
イエステーション北章宅建 江別店の赤井です。

騒音があるマンションを売却するときには、騒音について買主へ伝える義務はあるのでしょうか？
物件の印象が悪くなることはできれば伝えたくないのが心情ですが、騒音を隠して売ると売却後にトラブルになってしまう可能性もあります。

今回のコラムでは、騒音のあるマンションを売却する際の告知義務について解説。
騒音があるマンションでも、トラブルなく売却を進めるポイントをお伝えします。

 

騒音が原因でマンションを売却するなら、告知は必要？

不動産の売却では、物件に不具合や問題がある場合、買主への告知が必要です。
これを「告知義務」といい、物件そのものに損壊や問題のある「物理的瑕疵（かし）」や、自殺や事件現場だったなどの「心理的瑕疵」については告知義務があります。

騒音は「環境的瑕疵」に該当するのですが、環境的瑕疵に告知義務はありません。

しかし、売却後のトラブルを避けるためにも、買主へしっかり伝える必要があります。

「知っていれば買わなかったのに」と思うような騒音について意図的に隠して売却すると、騒音がバレた際に契約解除や損害賠償を求められてしまうことも。
実際に裁判になったケースもあるんですよ。

 

どのくらいの音が騒音なのか？ 騒音基準とは

環境省が交付した告示第64号にて騒音となる音の大きさが示されており、住宅地域では昼間の基準値が55db以下、夜間の基準値が45db以下が基準値とされています。

db（デシベル）とは音の大きさを示す単位で、この基準を超える大きさの音は騒音ということになります。
この基準値は地域によって異なり、大きな道路に面している場所では割り増しもあります。

東京環境省は日常生活で発生する生活騒音について、以下のような大きさの目安を示しています。

• 風呂又は給排水音：約57～75db
• 洗濯機：約64～72db
• 掃除機：約60～76db
• テレビ：約57～72db
• 人の話し声（日常）：約50～61db
• 人の話し声（大声）：約88～99db
• 子供のかけ足：約50～66db
• 犬の鳴き声：約90～100db

※東京環境庁　生活騒音より

家電の運転音や生活音などは、意外に大きな音であることが分かると思います。
もちろん、これがそのままの大きさで隣の部屋に伝わるのではなく、実際には壁などの反射・吸収されてもっと小さな音になって伝わります。

隣の部屋からたまに聞こえる話し声や赤ちゃんの泣き声、上の階から聞こえる足音などは、一般的に告知義務があるものの範囲には含まれません。
ただし、常識的に考えてもひどくうるさい騒音の場合や、騒音が原因でトラブルが発生している場合などは告知が必要でしょう。

また、一般的な生活音でもうるさく感じるかどうかは人によって異なるため、日常的に聞こえる騒音がある場合は、できるだけすべてを詳しく伝えることをおすすめします。

 

騒音のあるマンションを売却するポイントをご紹介！

程度にもよりますが、騒音のあるマンションは買主から敬遠されて売れにくくなってしまう可能性があります。
トラブルなくスムーズに売るためにも、以下のポイントを知っておきましょう。

 

騒音の解消を試みる

隣人や上階の人による騒音の場合は、管理組合を通して注意してもらうなど、騒音の解消を試みてみましょう。
紛争解決センターや国民生活センターが提供しているADR（裁判外紛争解決手続き）などを利用して、相手と話し合いの場を設けるという方法もあります。

 

防音対策を施す

防音カーテンや遮音シート、ワンタッチ防音壁などを取り付けて防音対策を施す方法があります。

ただし、大がかりな防音リフォームは費用がかかってしまいますし、マンションの場合はリフォームできる範囲が限られていますので注意してください。

 

騒音は隠さずしっかり伝える

トラブルを避けるためにも、しっかり伝えることは大切。

どんな頻度で、何時ころ、どんな騒音があるのかを、文章にまとめておきましょう。
できれば内覧の際に、買主に実際に聞いてもらえるとなお良いです。

契約書や重要事項説明書にも記載しておくと、「告知がなかった」というトラブルを避けることができます。
売却活動を始める際に、不動産会社へも伝えておきましょう。

 

値引きして売ることを前提にした価格にする

騒音は値引き交渉される原因になります。
値引きして安く売るつもりがあっても、最初からギリギリの最低価格を設定するのではなく、値引きをすることを前提として価格設定にしておきましょう。

「交渉によって○○円値引きとなった」の方が、購入決定の後押しとなりやすいです。

 

騒音は近隣トラブルの原因にもなりえます。
騒音や近隣トラブルのある家をスムーズに売却する方法を、こちらのコラムでもご紹介していますのでぜひご覧ください。
隣人・近隣トラブルのある家を売却したい！売る際の注意点とは

 

まとめ

・騒音のあるマンション売却では告知義務がある？
環境的瑕疵である騒音は、よっぽどひどいものではない限り告知義務はありません。しかし、売却後のトラブルを避けるためにも、隠さずきちんと伝える必要があります。
騒音を隠して売却したら、バレたときに契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。

・騒音のあるマンションを売却するポイント
まずは管理組合などから注意してもらって騒音を解消できないか、防音カーテンや遮音シートなどで対策できないか取り組んでみましょう。騒音の時間帯や内容は契約書や重要事項説明書に盛り込み、細かく告知を。値下げをして売却するのもひとつの方法です。

 

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