こんにちは。イエステーション北章宅建 石狩店の古木です。

相続した土地を使わないまま所有していると、固定資産税や草刈りなどの維持管理費用がかかり続けます。このような不要な土地を引き取ってくれる制度として「相続土地国庫帰属制度」が注目されています。

しかし、「実家の空き家が残ったままでも利用できるのだろうか」「建物の解体費用はどれくらいかかるのだろうか」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、空き家がある状態のままでは相続土地国庫帰属制度を利用することはできません。制度を利用するには、建物を解体して更地にする必要があります。

本記事では、相続土地国庫帰属制度の基本的な概要をはじめ、空き家がある場合の対応方法、審査基準、解体費用や負担金の目安について分かりやすく解説します。売却などの他の選択肢と比較しながら、最適な処分方法を見つけていきましょう。

相続土地国庫帰属制度の概要と利用できる条件

まずは、相続土地国庫帰属制度がどのような仕組みなのか、利用するための基本的な条件について確認していきましょう。

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって取得した不要な土地を、一定の要件を満たすことで国に引き渡すことができる制度です。2023年（令和5年）4月27日からスタートしました。

地方や郊外にある実家を相続したものの、「遠方に住んでいて管理ができない」「売却しようとしても買い手が見つからない」といった事情で放置される土地が増加しています。

本制度は、こうしたいわゆる「所有者不明土地問題」の発生を防ぎ、土地の有効活用を図る目的で創設されました。

ただし、どんな土地でも無条件で国が引き取ってくれるわけではありません。審査を経て要件を満たした場合にのみ、10年分の土地管理費相当額などの負担金を支払うことで手放すことができます。

誰が申請できるのか

この制度を申請できるのは、相続や遺贈（遺言による贈与）によって土地の所有権を取得した相続人です。

売買や売買類似の取引で自ら購入した土地や、法人が取得した土地については対象外となります。ただし、相続人以外の第三者と共同で所有している土地の場合、相続人が共有者の中に含まれていれば、全員で共同して申請することが可能です。

売買によって取得した古い土地をお持ちの場合は対象にならないため、注意が必要です。

空き家がある状態では申請できない理由

「実家の空き家が建っている土地をそのまま引き取ってほしい」と思われる方もいらっしゃいますが、冒頭でお伝えしたとおり、建物がある状態では申請が認められません。

審査を通過するには更地にする必要がある

制度を管轄する法務局の基準により、「建物が存在する土地」は申請が不適格となる土地（却下事由）に指定されています。

国が引き取った後の土地は公共的な利用や再流通が検討されますが、建物が残っていると国が維持管理費用や解体費用を負担しなければならなくなります。そのため、引き渡し前に申請者自身の負担で建物を解体し、更地（何も建っていない状態）にしておく必要があるのです。

空き家だけでなく、倉庫や物置、擁壁（ようへき）や塀などの構造物、放置された車両や廃棄物などがある場合も同様に撤去が求められます。

解体作業を行うタイミングの注意点

建物の解体を進めるにあたって、注意すべきポイントがあります。それは「法務局へ事前相談を行う前に慌てて解体しない」ということです。

土地によっては、建物を解体して更地にしても、他の却下事由や不承認事由（境界が不明確、土壌汚染がある、崖や急傾斜地があるなど）に該当してしまい、結果として制度を利用できない可能性があります。

解体工事を行った後に申請が却下されてしまうと、大きな工事費用だけが無駄になってしまうリスクがあります。そのため、まずは法務局での事前相談を行い、建物以外の要件を満たせる見込みがあるかを確認してから解体に着手することが大切です。

相続土地国庫帰属制度の審査基準（引き取れない土地とは）

国に土地を引き取ってもらうためには、法務局による厳格な審査をクリアする必要があります。審査基準は大きく分けて「申請を受け付けない土地（却下事由）」と「審査で不承認となる土地（不承認事由）」の2種類に分類されます。

申請が不適格となる土地（却下事由）

以下のいずれかに該当する土地は、申請自体が受け付けられません。

• 建物が存在する土地
• 担保権（住宅ローン等の抵当権）や使用収益権（借地権など）が設定されている土地
• 他人の通行など、特定の目的で利用されている土地
• 土壌汚染対策法に基づく特定有害物質で汚染されている土地
• 境界が判明していない土地（所有権の範囲が不明確な土地）

境界が曖昧な土地については、隣地所有者との話し合いや測量作業を行って境界を確定させる必要があります。

審査により不承認となる土地（不承認事由）

申請が受け付けられた後でも、現地調査などの審査において以下の状態であると判断されると不承認となります。

• 崖や一定の傾斜があり、通常の管理に過分な費用や労力がかかる土地
• 土地の管理・処分を阻害する工作物や車、ゴミなどが放置されている土地
• 除去しなければならない地下埋設物（建築廃材や古い配管など）がある土地
• 隣人との争訟など、所有権をめぐるトラブルが存在する土地
• その他、通常の管理費用を大幅に超えるコストが発生する土地

このように、国に引き渡すためには「将来的にトラブルにならず、維持管理に余分な費用がかからない状態」に整える必要があります。

建物の解体費用と国に納める負担金の目安

相続土地国庫帰属制度を利用するためには、事前準備費用と国に納める費用の両方がかかります。具体的にどれくらいの費用を用意する必要があるのか、目安を把握しておきましょう。

空き家の解体費用相場

空き家を解体して更地にする際にかかる工事費用は、建物の構造や大きさ、敷地の条件によって異なります。一般的な木造住宅の場合、坪単価で3万円〜5万円程度が相場とされています。

• 木造住宅（約30坪）: 約90万円〜150万円
• 鉄骨造住宅（約30坪）: 約120万円〜180万円
• RC（鉄筋コンクリート）造住宅（約30坪）: 約180万円〜250万円

また、敷地内に残置物（不用品や家具）が多く残されている場合や、解体用重機が入れない狭い道路に面している場合は、追加の手間や人件費が発生して費用が高くなる傾向があります。

さらに、境界確定のための測量作業が必要な場合は、別途数十万円程度の測量費用が必要になることも考慮しておきましょう。

制度利用にかかる申請手数料と負担金

制度を利用する際、法務局へ支払う費用は大きく分けて「審査手数料」と「負担金」の2種類です。

1. 審査手数料：土地1筆につき1万4,000円（申請時に納付）
2. 負担金：土地の種別や面積に応じた10年分の管理費相当額（承認後に納付）

負担金の金額は原則として1筆あたり20万円ですが、市街化区域内の宅地や農地、森林などの場合は面積に応じて段階的に算出されます。

たとえば、市街化区域内にある200平方メートル（約60坪）の宅地の場合、負担金は約80万円前後になることがあります。解体費用や測量費用と合わせると、合計で200万円以上の自己負担が発生するケースも珍しくありません。

不動産売却（仲介・買取）という別の選択肢

「解体費用や負担金を支払って国に返す」という選択肢以外にも、不動産会社を通じて土地や空き家を売却する方法があります。

資金を持ち出すのではなく、手元に資金を残せる可能性が高いため、制度利用の前に必ず検討したい手段です。

不動産売却には大きく分けて「仲介販売」と「買取」の2種類があります。

仲介販売の特徴とメリット・デメリット

仲介販売とは、不動産会社に売却活動を依頼し、購入希望者を探してもらう方法です。

• メリット：市場価格に近い相場通りの価格で売却できる可能性がある
• デメリット：買主が見つかるまでに時間がかかる場合があり、査定額の通りに売れるとは限らない

広範な買主に向けて宣伝を行うため、希望条件に合った買主が見つかれば高く売却できるメリットがあります。

ただし、需要の少ない地域の土地や古家付き物件の場合、売却完了までに数ヶ月〜1年以上かかるケースもあります。

買取の特徴とメリット・デメリット

買取とは、不動産会社が直接その物件を買い取る方法です。

• メリット：現金化までのスピードが早く、古い空き家が付いたままの状態でも売却できることが多い
• デメリット：仲介販売で売買する場合と比べて、売却価格が2〜3割ほど低くなる傾向がある

買取の場合、不動産会社が購入後に自社で解体やリフォームを行うため、売主側で事前解体工事や測量作業を行う必要がないケースがほとんどです。

解体費用を自前で用意する手間やコストを抑えたい方にとって、非常に有効な選択肢となります。

なお、具体的な法律手続きや譲渡所得税などの税制面に関する取り扱いについては、個別の事情によって異なるため、税理士や司法書士などの専門家にご相談いただくことをおすすめします。

まとめ

相続した空き家や土地の処分でお悩みの方に向けて、相続土地国庫帰属制度の要件や費用、その他の選択肢についてご紹介しました。

制度の利用を検討する際は、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。

空き家がある状態では相続土地国庫帰属制度を利用できない

国庫帰属制度を利用するためには、原則として建物を解体し、更地にする必要があります。敷地内の解体や残置物の撤去、境界の確定など、国に引き渡せる状態へ整えるための事前準備が必要です。

解体費用や国への負担金などまとまった費用がかかる

建物の解体費用（木造30坪で約90万〜150万円程度）に加えて、申請手数料や10年分の管理費用にあたる負担金（原則20万円〜）が発生します。自己負担額がいくらになるかを事前に計算しておくことが不可欠です。

制度利用の前に不動産会社への売却相談を検討する

自己費用を出して国に引き渡す前に、まずは不動産売却（仲介販売や買取）が可能かどうかを確認することをお勧めします。特に買取であれば、空き家が残ったままでも現状のまま買い取りしてもらえるケースがあり、余計な解体費用をかけずに処分できる可能性があります。

北海道内で相続した空き家や土地の処分にお困りでしたら、まずは北章宅建へお気軽にご相談ください。仲介販売から買取まで、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。