相続や名義のこと2021.04.09

不動産相続でよくあるトラブルとは?事例と解決策を徹底解説〜その2

相続財産に不動産が含まれている場合は、相続時にトラブルが発生しやすくなります。これは不動産が単純に分割できないことが主な原因で、不動産価額の大小を問わず起こるため、一部の資産家などに限った特別な話ではありません。

相続を巡って家族同士が争うことのないよう、相続トラブルのよくある事例と対策を事前によく理解し、準備しておくことが肝心です。では、不動産相続によるトラブルはどのようなケースで発生するのでしょうか。代表的な事例と解決策を具体的に見ていきましょう。

事例1:相続人同士でトラブルになるケース

相続時は、相続人の数が多いほど、トラブルになるリスクが高くなります。特に不動産が相続の対象の場合、分割方法で協議がまとまらないことがあります。

また、親に離婚歴があり、認知していた子どもや前妻との子どもが名乗り出ることで1人あたりの相続分が減り、遺産分割協議が白紙に戻る場合があります。

【解決策】
親に離婚歴がある場合や愛人の存在が認められるようなケースでは、あらかじめ本人に事実確認をしておくことが重要です。

相続人が複数人いたり相続財産に不動産が含まれる場合は、法定相続だけでは解決できないことがあります。

予防策としては、遺言書の作成があります。切り出しにくかもしれませんが、相続トラブルを回避するためにも、被相続人(このケースでは親)が元気なうちに遺言書を作成しておくように頼んでおくようにしましょう。

事例2:相続した不動産を平等に分けようとするケース

相続人である兄弟姉妹の仲が良くても、トラブルが発生することがあります。それは、損得が無いように平等に分割しようとして、かえって揉め事に発展してしまうケースです。

不動産は、そのまま平等に分割するのが難しい資産というだけでなく、不動産価額の指標が複数存在するため、どの値を採用するのかで意見が分かれてしまうことがあるからです。

【解決策】
不動産を平等に分割するには、大きく分けて「換価分割」「現物分割」「共有分割」という方法があります。

・換価分割
換価分割とは、相続不動産を売却して得た現金を相続人で分ける方法で、3つの中で最もトラブルを回避できる方法です。

例えば相続人が3人兄弟で、不動産が2,000万円で売れた場合。売却にかかった経費が200万円かかったとすれば、手元に残った1,800万円を3等分し、1人600万円ずつ受け取れます。

・現物分割
現物分割は、相続する土地をそのまま分割する方法です。3人兄弟が相続する場合、土地を3人で分筆して、それぞれ所有します。

売却などの手間がかからず、財産をそのままの形で受け継ぐことができますが、文筆された土地の方位や形状、接道位置はそれぞれ異なるため、面積が同じでも価値には差が出てしまいます。そのため、本当の意味で公平に分けることができる物件は、ごく稀。さらに家が建っていれば、実際には分筆は困難です。

更地だとしても、一般的な宅地規模であれば分筆によって現実的には使いにくい狭小地となり、土地の有効活用は難しくなる上、それぞれの土地の評価額は大幅に下がる可能性があります。

・共有分割
共有分割は、ひとつの土地を複数の相続人の共有名義にして相続する方法です。3人兄弟が共有する場合は、それぞれの持分が3分の1ずつになります。

平等に相続できる一方、共有名義は土地活用をする際に様々なデメリットがあります。売却や建築には所有者全員の同意が必要なため、一人でも反対すると何もできません。さらに相続人の子どもの世代や孫の世代に相続すると、持分のある共有者が増えることになり、ますます活用が難しい土地になってしまいます。

また、固定資産税の納付についてもトラブルが発生することがあります。共有名義不動産の固定資産税は、所有の持分に応じて課税されるものではなく、共有者全員で負担する「連隊納付義務」があります。

納税通知書は、共有名義一つにつき一通のみ代表者に送付されます。代表者は他の共有者から納税負担分を自らが徴収しなくてはいけないので、納期ごとに煩わしい思いをすることになります。しかも、共有者の誰かが税を滞納した場合は立て替えなくてはなりません。

共有分割は、表面的には土地相続の簡単な解決方法に見えますが、こうしたデメリットを考えると、決して良い選択とは言えません。
遺産分割協議がもつれて、なかなか決着できない場合に用いられる手法です。

事例3:不動産を相続すると不均衡が起こるケース

親と同居する子がいる場合、被相続人である親が死亡した後も引き続き子が居住を継続するのが一般的です。住まいを確保するため、同居していた子は、実家の土地や建物の相続を希望したいと考えるでしょう。

しかし相続人が複数いる場合は、相続分を巡ってトラブルに発展する可能性があります。その相続不動産に一定の価値があり、かつ実家以外にめぼしい相続財産がない場合はなおさらです。

【解決策】
相続人が複数いても、不動産を一人の所有にせざるを得ない場合、不動産を相続した人が他の相続人に現金を支払う代償分割という方法が適しています。

例えば3,000万円の不動産を3人兄弟の長男が相続した場合、長男が2人の弟に自分の資産の中から1,000万円ずつ現金で支払うという方法です。このため不動産を相続する人は、他の相続人に代償金として渡せる資産を持っていることが前提となります。

ただし、代償として渡せる資産があっても、相続の対象となる不動産の評価額を巡って争いになることも少なくありません。ここで採用できる価額は、「相続税評価額」か「代償分割時の時価」のいずれかです。

相続税の算定基準にする場合は、相続税評価額が基本になりますが、相続税評価額は実勢価格(時価)の80%程度のため、この価額を採用すると代償金を受け取る相続人が納得しない可能性が高くなります。このため実際には、「代償分割時の時価」を採用するケースが多くなっています。

同居していた子にとって、親の所有していた家にそのまま住み続けられるかどうかは重要な問題です。そのため、将来的に実家を相続したいが代償分割の資金が準備できないと想定される場合は、早い段階から他の相続人と話し合い、理解を得る努力が欠かせません。また、被相続人である親が元気なうちに遺言書を作成してもらうという方法も有効です。

【代償分割の注意点】
代償分割を行うには、遺産分割協議書を作成し、金銭の譲渡が代償分割によるものだと明記する必要があります。

誰が何の遺産取得の代償としていくら支払うか明記しないと、他の相続人に支払った金銭が贈与とみなされ、贈与税が課せられるおそれがあるためです。

また、代償財産として現金の代わりに相続人が以前から所有していた不動産を譲ると、渡す側に譲渡所得税がかかる点に注意が必要です。一見、不動産の交換であり利益はないように思えますが、税制上は代償金という負債を返済するために土地を売却したという考えになるためです。

事例4:誰が不動産を相続するかで揉めるケース

親が住んでいた実家の不動産が、相続財産の中で最も価値が高いというケースは珍しくありません。しかし資産に占めるその不動産の割合が高いと、不動産の相続を巡ってトラブルになることがあります。

特に、相続人の中に親と同居していた子がいる場合は、不動産の相続を強く主張することが多いでしょう。例えば相続人が子ども3人の場合、親が遺した財産を3分の1ずつ相続しますが、長年親と同居し、世話や介護をしてきた子であれば、「何もしてこなかった兄弟と同じ割合なのは納得できない」と思うのも無理はありません。遺産分割に貢献度合いを考慮してほしい、と考えるでしょう。

民法では、こうした貢献を遺産分割に反映させる「寄与分」という制度があります。
相続人の中に「被相続人の財産の維持や増加に特別の貢献をした」者がいれば寄与分を請求でき、認められれば他の相続人よりも多く財産を相続することができるのです。

さらに、民法改正によって法定相続人以外でも、被相続人に対して特別の寄与をした親族であれば特別寄与料の支払いを請求できるようになりました。例えば嫁いできた長男の妻が長期間、被相続人の介護をしていたような場合は、不動産の相続を主張することが可能となります。

遺産相続において、旧民法ではまったく評価されなかった世話や介護の実績が、民法改正により根拠を得ました。そのため貢献度の認識が大きく食い違うと、相続トラブルに発展することになります。

【解決策】
被相続人である親としても、介護してくれた人やその家族に対しては強く感謝しているはずです。しかし感謝の気持ちだけでは、相続に反映させることはできません。

特に資産のほとんどが自宅の不動産という場合、同居している相続人は親としっかり話し合い、遺言書を作成してもらうようにしましょう。

かつて自筆証書遺言は、全文を自筆で書かなければなりませんでしたが、民法改正により、自筆証書遺言に添付する財産目録はパソコンによる作成が認められています。これにより、遺言書を作成する手間が大幅に削減できるようになりました。また保管場所は、自筆証書遺言を法務局で保管する制度が運用されています。

法務局で遺言書を保管すれば、紛失や保管場所を忘れる心配、廃棄や改ざんされる心配がなく、安心して遺言書を残すことができます。

まとめ

本記事では、相続トラブルが発生するケースを4つの事例で紹介しました。円満な関係の家族であれば何の問題もなく相続が進みそうですが、様々な状況や感情によって中にはスムーズに進まないケースがあります。

よくある相続トラブルの事例は他にもあります。次回も引き続き事例と解説方法を紹介していきます。

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