皆さんがイメージされる「お家の役割」とは何でしょうか。
思いつくままに挙げてみると、
１：災害から家族を守る
２：心の安らぎをもたらす
３：財産を守る
このような点が考えられるのではないでしょうか。
上記に共通するのが「守る」ということです。
今回のテーマである「旧耐震基準の戸建」は、「守る」という観点から見ると、購入者に不安を感じさせてしまうかもしれません。
そこで、本記事では、旧耐震基準の見分け方や、旧耐震基準の戸建を上手く売却するためのポイントを解説しています。
古家や空き家が増加している昨今、売却がなかなか上手くいかないという方には、今からできる方法として是非ご覧ください。

旧耐震基準の定義と建築基準法の改正について

そもそも「旧耐震基準」とは何を指すのでしょうか。
日本では１９５０年に建築基準法が制定され、耐震基準は１９７１年と１９８１年、２０００年に大きく改正されました。
このうち１９８１年５月３１日までに建てられた住宅が「旧耐震」、１９８１年６月１日以降に建てられた住宅が「新耐震」と呼ばれています。
（※厳密には「建築確認済証」や「検査済証」の日付で判断）
２０００年改正は木造住宅に関するもので、新耐震基準をより強化するバランスの良い家づくりを義務化した内容となっています。
こちらは、「新・新耐震基準」や「２０００年基準」とも言われています。

旧耐震、新耐震の具体的な基準とは

旧耐震基準の耐震性は、中規模程度の地震で損傷はあっても倒壊はしない建物としています。
中規模とは震度５程度とされており、それ以上となる大規模地震は想定していない耐震基準となります。
一方、１９８１年６月１日以降の建築確認は、新耐震基準に基づいています。新耐震基準では大規模地震とされる震度６、７程度でも倒壊をしない建物であることが求められています。
さらに、２０００年には、阪神淡路大震災を教訓として木造住宅に関する改正がなされ、新・新耐震基準が設けられました。具体的には、地震で柱が引き抜ける「ほぞ抜け」への対策として、接合部を強化する基準が定められました。また、建物のねじれを防ぐため、壁の配置など全体的なバランスに配慮した設計を求められるようになっています。

旧耐震基準の戸建は売りづらい？

先述した、旧耐震基準、新耐震基準、新・新耐震基準によって建物の強度は異なります。
昨今の地震の頻発や、予測されている大規模な地震への備えを考えると、一戸建ての購入を検討している方にとって、建物の倒壊は決して他人事ではないと感じられるはずです。
さらに、家の耐震性が低いと、住宅ローン審査が通りづらかったり、住宅ローン控除の適用から除外され、地震保険が割高になるという懸念にもつながります。
それでは、どうすれば旧耐震基準でも売却しやすくなるのでしょうか。

旧耐震基準でも売れやすくなる４つの方法

そのまま売却となると建物の問題から、なかなか買い手がつかないことは予測されます。
売却成功のポイントは「売り方」です。ここでは４つの方法をご紹介します。
１：リフォーム費用は売主が負担する条件で売り出す
２：現行の耐震基準（新・新耐震基準）補強工事を行う
３：解体し更地にして売却する
４：不動産会社に買取してもらう

１：リフォーム費用は売主が負担する条件で売り出す

リフォーム済みとして売り出す方が一見印象もよくなり買い手がつきやすいと思われがちですが、どこまでリフォームしたいかという要望は買い手によって異なります。
また、自分で好きなようにリフォームをしたいと思う買主もいるため、その費用を売主が負担してくれるのは、買主としてかなりメリットとなるはずです。

２：現行の耐震基準（新・新耐震基準）補強工事を行う

一戸建であれば、現行の耐震基準を満たすように補強工事を行うことも１つの方法です。補強工事にはコストがかかりますが、自治体によって補助金制度が整備されている地域もあります。
詳細は地域の自治体にお問い合わせください。
補強工事を行い、耐震基準適合証明書が発行されると、買主にとってもメリットが大きくなります。
例えば、買主は住宅ローンのフラット３５が利用できるようになり住宅ローン減税も対象となるので、買主側のメリットとあなたが負担する工事費用のバランスを鑑みて検討しましょう。

３：解体し更地にして売却する

再建築が可能な土地であれば、思い切って解体をし更地として売却という方法もあります。
ただし、再建築可能か否かはご自身で判断が難しいこともあり、不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

４：不動産会社に買取してもらう

一般の買主向けには難しいとされる物件でも、買取を積極的に行っている不動産会社であれば、前向きに検討してくれる可能性もあります。
買取は市場価格の７割程度まで価格が低下してしまいますが、耐震補強工事など売り出すための工事費用は買取業者が負担し、再販します。
最終的に不動産仲介としての売却が難しいのであれば、買取を検討してみましょう。

最後に

旧耐震住宅でもご紹介したように、工夫次第で売却できる可能性は十分にあります。
まずは不動産仲介会社へ相談し、どのような売却方法が最善なのかを提案してもらいましょう。