税金のこと2022.01.11

相続した空き家を売却。3000万円控除が受けられる空き家特例とは?~その3

「空き家特例」は、増加し続ける空き家問題に対処するために国が作った制度です。相続空き家対策のために、売却益に対して「3,000万円控除」という大きな節税効果を与えていますが、適用を受けるための要件は厳しく規定されています。

前回の記事では、「土地と建物を一緒に相続する必要がある」「適用期限がある」「マンションは対象外」など、5つの適用要件について解説しました。今回は残り5つのポイントについて見ていきましょう。

 

空き家特例(相続空き家の3000万円特別控除)の適用条件

⑥空き家特例が利用できるのは、1人の被相続人に対し一度だけ

同じ被相続人(亡くなった方)の相続で、すでに空き家特例を利用している場合、2度目以降は利用できません。

⑦売却先である買主は第三者であること

配偶者や一定の親族、同族会社など特別の関係にある人や会社に売却した場合は、特例の適用を受けることはできません。

⑧売却金額は1億円以下であること

売却代金は、建物と土地の合計で1億円以下でなければいけません。他の相続人と一緒に売却した場合や、複数回に分けて売却した場合も、売却金額を合算して1億円以下というのが条件です。

⑨売却時に、新耐震基準を満たしているか更地でないと特例を利用できない

空き家特例は「旧耐震基準」の家を対象としていますが、売却する際には新耐震基準を満たすようにリフォームするか、建物を取り壊して更地にしてから売却するという決まりがあります。

適用されるには、「耐震リフォームをして新耐震基準を満たす」「解体して更地にしていること」のいずれかの条件を満たす必要があります。先にも触れたように、特例は「耐震性の低い空き家の増加を抑制」することが目的なので、耐震性を向上させるか、耐震性の低い建物を解体しなければ適用されません。

耐震性を証明する書類として「耐震基準適合証明書」もしくは「建設住宅性能評価書の写し」が必要です。

〈相続空き家の取り壊し時期〉

空き家の取り壊しは、相続開始時(亡くなった)から売却までの間であれば問題ありません。耐震リフォームをした方が費用が安く済み、高く売れるというケースも中にはあります。慌てて取り壊しせず、まずは一度不動産会社に相談するようにしましょう。

⑩相続時から売却まで、ずっと空き家・空き地でなければいけない

適用期限は「相続のあったときから3年後の年末まで」ですが、相続から売却までの間に、人に貸したり駐車場として貸し出した場合は適用されません。たとえ自分が一時期住んだだけでも適用外になりますので、安易に活用しないよう注意が必要です。
売却せず、収益化を考えて事業に利用しようと思っている方は、事前にしっかり収支シミュレーションを行いましょう。「収益が上がらないから、やっぱり売却しよう」と思っても、たとえ短期間でも事業に利用すると3,000万円控除は受けられないからです。

空き家特例を受けるには、様々な適用要件があることがお分かりいただけたと思います。次回は、適用要件以外の注意点と、申請方法についてお伝えします。

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相続した空き家を売却。3000万円控除が受けられる空き家特例とは?~その3

札幌手稲店 野口 祥子

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