不動産に関する手続き2021.05.11

媒介契約は結ばないといけないのか?口頭での契約は有効?

不動産売買を行う際には、基本的に不動産会社を通じて契約を行います。
その際に依頼者と不動産会社が結ぶ契約が媒介契約です。
今回は、媒介契約とはどのようなものなのか、必ず結ばなければならないものなのかについてご紹介していきます。

媒介契約とは?3つの種類を解説

物件を売買したい場合、一般的には不動産会社に仲介に入ってもらい、買主や売主を探してもらうことになります。
その販売活動や営業活動を行ってもらうための契約のことを媒介契約と言います。
媒介契約には大きく分けて3種類ありますが、それぞれ特徴が異なりますので一緒に見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、依頼者が一社だけではなくいくつもの不動産会社に仲介を依頼できるというものです。
さらには、自分で買い手を探しても良いとされているので、比較的自由度の高い契約だと言えるでしょう。
基本的に契約に関する制限がないため、どのような形でも売買活動が可能な点が特徴です。
仲介を依頼したいと思う不動産が複数ある場合や、自分でも買主や売主を探したいといった方におすすめの方法です。
また、一般媒介契約には明示型と非明示型があり、両者の違いは、他の不動産会社と媒介契約をしているのかどうかを明示するかしないかという点です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、「ここに依頼する」と決めた不動産会社1社だけに仲介を依頼する方法です。
こちらも一般媒介契約と同様に、自分で買主、売主を見つけることができます。
一般媒介契約と異なる点は、指定流通機構への登録が義務であることや、依頼者への営業、販売活動の報告を14日に1回以上しなければならないという点です。
一般媒介契約に関しては、指定流通機構への登録も、販売活動状況の報告も義務ではありません。

専属専任媒介契約

媒介契約の中で依頼者にとっても不動産会社にとっても、一番厳しい条件が設けられているのが専属専任媒介契約です。
こちらも仲介を依頼するのは一社のみであるうえ、自分で買主や売主を見つけた場合も、その不動産会社を通じて売買契約を遂行することが義務付けられています。
専任媒介契約と同様に、指定流通機構への登録や販売活動の報告も必ず必要で、7日に1回以上の報告をしなければなりません。
依頼者がその都度、販売活動の様子を詳しく知ることができますし、積極的に買主、売主を探してもらえるという点がメリットです。

媒介契約は必ず必要?締結の方法は?

媒介契約を交わして売買を行う方が大半ですが、自ら買主や売主を見つけられそうであれば、当然媒介契約を交わす必要はありません。
例えば、子供が両親から家を買い取った場合などは、すでに買主、売主が見つかっている状態なので、わざわざ媒介契約を結ぶ必要はないのです。
しかし、一般的な売買契約の場合、相手は見ず知らずの第三者であることが大半であるため、媒介契約を結んだ方が、より早く、確実に売り手、買い手が見つかる可能性が高いです。

媒介契約を締結する方法

仲介を依頼したいと思う不動産会社が決まったら、どの媒介方法で販売活動を行ってもらうか決める必要があります。
それぞれにメリット、デメリットがありますので、よく考えてから依頼するべきですが、指定流通機構への登録や定期的な販売活動の報告の義務といった面で、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。
媒介契約を交わす際には、書面にて媒介契約書にサインが必要になりますが、その理由は口頭では事実関係が曖昧になってしまい、何かしらのトラブルになる可能性があるからです。
よって、媒介契約書を用意してくれない不動産会社は悪意がある可能性も考えられますので、注意が必要です。
ちなみに、過去に媒介契約書なく媒介契約が交わされたことにより、多くのトラブルが起こったことから、宅地建物取引業法により媒介契約は書面にて契約するように定められています。
なので、口頭で媒介契約を結ぼうとする不動産会社は、基本的に信頼できないと思っておいて良いでしょう。

媒介契約書がないとトラブルに

媒介契約にまつわるトラブルは案外多いですが、口頭で契約を交わした場合は無効となることも多いので、必ず媒介契約書を交わして契約を締結する必要があります。
媒介契約に関するトラブルで一番多いのが、契約が勝手に自動更新されたとか、依頼者への報告が十分に行われないといった事例です。
そのようなケースでは、契約書に契約期間や報告頻度の取り決めがきちんと書かれている場合、明らかに不動産会社に非がありますので、依頼者が不利になることは基本的にありません。

自分に合う媒介契約を結ぼう

売買を行う際には媒介契約を行うことが多いですが、媒介契約には3種類あります。
物件の種類や依頼者の要望によって、どの媒介契約を結ぶべきか異なりますので、各媒介契約の特徴を踏まえて後悔ないように契約を行ってくださいね。

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媒介契約は結ばないといけないのか?口頭での契約は有効?

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