土地や空き家のこと2021.02.18

土地、空き地を有効活用!その1〜賢く土地を活かすための基礎知識

せっかく土地を所有しているのに、空き地として放置していませんか? 親から相続した田舎の土地などは、どう活かせるか分からないと悩んでいる人も少なくないでしょう。

土地をただ持っているだけでは、税金がかかるだけ。とはいえ、うまく活かすためには、土地活用に関する正しい知識を知ることが大切です。

本コラムでは、3回に分けて具体的な土地の活用方法を詳しく紹介します。今回は土地を有効活用すべき理由や、活用方法を決めるポイントについて解説します。

知らないと損する土地活用すべき3つの理由

所有地を空き地のままにし続けることは、収益を生まないだけでなく、様々なデメリットがあります。つまり、ただ持っているだけでは「損をしている」ということです。

具体的には、以下のようなデメリットがあります。

①固定資産税と都市計画税がかかる
②維持費用がかかる
③近隣トラブルの原因になる

では一つずつ見ていきましょう。

①固定資産税と都市計画税がかかる

不動産の所有者には、毎年固定資産税と都市計画税が課されます。

この支払い義務は、所有する土地に対して発生するため、土地を活用しているか否かは関係ありません。土地に居住用の建物が建っていれば、固定資産税が最大6分の1になる優遇措置が受けられますが、空き地には特例の適用はありません。

それどころか、2015年に施行された空き家対策特別措置法により、放置し続けて「特定空き家」に指定されると、たとえ建物が建っていても固定資産税の特例措置の対象から除外されることになりました。これにより土地の固定資産税が、最大で元の税額の6倍となる可能性があるため、十分な注意が必要です。

②維持費用がかかる

空き地を放置すると、雑草がはびこって景観を害するほか、害虫や動物が繁殖する可能性があります。また、人目につきにくい荒地は、ゴミが不法投棄されることも珍しくありません。

そうないためには、除草などの定期的な管理が必要です。自分で行うには手間がかかりますし、遠方の土地であればなおさら困難。専門業者に委託する必要も出てくるでしょう。

③近隣トラブルの原因になる

土地の管理を怠ると、上記のようなことが原因で近隣住民からクレームが入ることがあります。空き地の放置によるリスクやトラブルを避けるためにも、早めに土地の有効活用を検討した方が良いでしょう。

土地の最適な活用方法を選ぶための3ステップ

空き地を放置すると、様々なリスクがあることがお分かりいただけたと思います。こうした問題のほとんどは、土地活用することで解消できます。

まずは、所有地をどう活用できるのかを知ることが肝心です。次の3つのポイントを押さえ、ベストな活用方法を検討する際の参考にしてください。

・法規制を確認する
・周辺のニーズを確認する
・土地活用の目的を明確にする

順に解説していきましょう。

法規制を確認する

土地を活用するには何らかの建物を建てることになりますが、土地には建築基準法などの法規制があり、所有地だからといって好き勝手に使える訳ではありません。

まずはどのような土地活用が可能なのかを事前に把握しておくとよいでしょう。

具体的には、以下の3つを確認しておく必要があります。

1.市街化調整区域か市街化区域か
2.用途地域
3.容積率と建ぺい率

1.市街化調整区域か市街化区域か

日本では、都市計画法でエリアごとに市街化区域と市街化調整区域、それ以外の区域に分けられています。

市街化区域とは優先的かつ計画的に市街化を図る区域のことで、一般的には住宅街や繁華街に指定されています。一方、市街化調整区域は市街化を抑制する区域を指し、田や畑、山などの多い地域に指定されると考えるとよいでしょう。

特に市街化調整区域に指定されているエリアには多くの制限があり、原則として建物の建築は認められていないため、注意が必要です。

2.用途地域

都市計画区域にある土地を、さらに細かく分類したものが用途地域。住居専用地域や商業地域、工業地域など13種類に分類され、建築物の用途制限が設けられています。

例えば、第一種低層住居専用地域には大規模な施設を建てることができず、工業専用地域では住宅を建てられないなど、用途地域ごとに建てられる建物の種類などが異なります。あらかじめ自治体で確認しておきましょう。

3.容積率と建ぺい率

土地は、場所によって建てられる建物の大きさにも制限があります。用途地域ごとに建ぺい率と容積率が設けられており、この制限を超える建物は建てられませんので注意が必要です。

容積率とは「敷地面積に対する延床面積の割合」、建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことです。

分かりやすくいえば、容積率は1階や2階などの合計面積が敷地面積に対してどのくらいの割合かを指し、建ぺい率が建物を上から見た時(水平投影面積のこと)に敷地面積に対してどのくらいの割合かを指します。

都市計画や用途地域の条件を満たしていても、指定容積率や建ぺい率が少ないエリアだと、十分な大きさの建物を建てられない可能性があります。

周辺ニーズを確認する

土地活用を考えるには、周辺のニーズを把握することも大切です。

例えば、住宅地にある土地であればアパートやマンションが候補になるでしょう。早い段階で競合の家賃などから設定家賃を想定し、収支のシミュレーションまでやっておくと万全です。

もしすでにたくさんのアパートやマンションが建っている場合は、供給過多になっているかもしれません。競争が激しく、十分な収益を見込めない可能性があるため、駐車場やコインランドリーなど、別の活用方法を視野に入れましょう。

土地活用の目的を明確にする

どのように土地活用するのかは、目的によっても異なります。節税対策のためか、収益を重視するのか、長期的に安定した活用をしたいのかなど、「何を目的とするか」を明確にしておくことも大切です。

土地を活用する方法は、賃貸アパートやマンション、駐車場、借地など様々ありますが、原則としてはハイリターンな方法ほどハイリスクです。

この中で最もハイリターンを目指せるのはアパートやマンションですが、まとまった額の初期投資が必要です。入居者をうまく集められなかった場合は多額の赤字になる可能性もあり、リスクを伴います。

一方、駐車場は初期投資額もそこまで大きくないため、リスクは限定的です。借地による土地活用であれば、金銭的なリスクはほとんどないといっていいでしょう。とはいえ、駐車場や借地による活用では、大きな収益を見込むことはできません。

高収益か長期安定活用かなど、目的を明確化して、どんな活用方法が最適化を考えてみましょう。

 

まとめ

本記事では、土地・空き地を有効活用すべき理由や、ベストな土地活用を選択するための基礎知識をご紹介しました。

次回は、具体的な土地活用の方法と、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

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著者
土地、空き地を有効活用!その1〜賢く土地を活かすための基礎知識

札幌手稲店 野口 祥子

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