不動産売却の基礎知識2019.04.18

家の売却時、抵当権があるなら知っておきたいポイントとは

こんにちは!
イエステーション北章宅建 滝川店 営業の前平です。

 

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合に物件に設定される「抵当権」。

今回は家の売却時における、この「抵当権」のお話です。

抵当権が付いている家を売却する際のポイントや注意点などをお話します。

 

抵当権が付いた家を売ることはできる?

抵当権とは、銀行などがお金を貸す際、万が一返済不能となった時のために設定する担保のことです。

例えば住宅ローンを組んで家を購入した場合、物件に抵当権が設定されます。

もしローン返済が滞れば物件を差し押さえ、競売にかけるなどして売却し、債権を回収します。また、住宅ローン以外の金融機関からの借入金に対しても、住宅に抵当権を設定することもできます。

 

抵当権は不動産の所有権とは別物なので、抵当権が付いたままの不動産を売却することも可能です。

 

ただし、不動産に抵当権が付いたままだと、新しい買主がきちんと支払いを済ませていても売主の(住宅含む)ローン支払いが滞れば物件を差し押さえられてしまう可能性もあります!

そのため、抵当権が付いた物件はそのままでは誰も買ってくれないことがほとんど。

売却時には売却代金で抵当権対象のローンを完済し、決済と同時に抵当権を抹消するのが一般的です。

 

抵当権を抹消するには

抵当権を抹消するためには、まず抵当権の対象となるローン残金を一括返済し、金融機関からの借り入れを無くす必要があります。

通常は住宅ローンが返済できるように物件の価格設定をし、売却代金で住宅ローンを返済します。

売却代金でローンが返済しきれない場合はクレジットカードなどのローンや住み替えローンなど新たにローンを組む方もいらっしゃいます。

 

クレジットカードなどのローン

ローン返済に足りない分の費用をクレジットカードなどのローンを利用して用意する方法です。

クレジットカードのローンは担保を用意する必要がない代わりに、利息が高い傾向にあります。

 

住み替えローン

新しく家を購入するために組む住宅ローンに、売却する家のローン残高を組み込こむ方法です。

新しい家の購入費用+古い家のローン残高のため、借入金額が高くなります。

 

いずれの場合も注意したいのは「抵当権は住宅ローンを一括返済したからといって自動的になくなるものではない」ということ。

金融機関から抵当権抹消のための書類をもらい、抹消登記申請書、登録免許税(不動産1件につき1,000円)などを用意して、管轄の管轄の法務局で抵当権抹消の手続きをする必要があります。

 

ローンが苦しい!売却するなら任意売却も視野に

家の売買契約の交渉イメージ

住宅ローンの支払いが完全に滞ってしまうと、不動産を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

競売では通常の相場の5~7割ほどの価格に設定されてしまうことがほとんどで、相場よりもかなり安く売却することになってしまいます。

 

差し押さえ・競売を避けるためには、ローン支払いが遅延する前に任意売却や不動産買取などを不動産会社に相談してみましょう。

 

任意売却

任意売却専門の不動産会社に依頼して不動産を売却し、住宅ローンの残金は保証会社や債権回収会社へ分割で支払いを続けます。

住宅ローンがなくなるわけではありませんが、毎月の支払額を少なくすることができます。

信用情報機関に事故情報として記載されるため、新しいローンやクレジットカードの契約ができなくなる場合があります。

 

不動産買取

不動産会社に物件を直接買い取ってもらうという方法もあります。

買主を探すことなくすぐに買い取ってもらえるのは大きなメリットです。

この場合も相場価格よりも安い価格となってしまうことがほとんどで、債権者の同意が必要となります。

 

まとめ

  • 抵当権とは貸付金に対し返済が滞った時のために設定する担保のこと。住宅ローンを組んで家を購入すると物件に抵当権が付けられ、ローン返済が滞ると家を差し押さえられてしまいます。
  • 抵当権が付いた状態の家を売却することは可能ですが、買主がちゃんと売買代金を支払っていても、売り主の住宅ローンが滞れば家を差し押さえられてしまう可能性も!一般的には売買代金決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するのがほとんどです。
  • 抵当権を抹消するには、ローン残高を一括で返済し、管轄の法務局で抵当権抹消登記の手続きを行います。ローンを完済したからといって自動的に抵当権が消えるわけではないので注意しましょう。一般的には物件の売却代金でローンを完済しますが、費用が足りない場合はクレジットカードなどのローンや住み替えローンなどを利用する方法もあります。
  • ローン返済が苦しく不動産の買い手が見つかるの待っていられない!という方は、任意売却や不動産買取などの方法もあります。ローン返済が完全に滞ってしまっては物件が差し押さえられ、競売にかけられてしまうため、その前に家計の立て直しをするためにも早めに不動産会社へ相談してみましょう。

 

私たち北章宅建は不動産に関するご相談を全て無料で対応しています。住み替えの相談や無料査定、相続問題などどんなことでお気軽にご相談ください!

 

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