不動産売却のコツ2021.12.02

もし借地権付きの土地を相続したら?トラブル回避の注意点を教えます

「借地権」聞きなれない不動産用語ですがどこかで耳に挟んだことはあるでしょうか?
例えば、あなたが土地の上に一戸建てを建築をするとします。その土地はあなた所有の土地ではなく、仮に親族所有の土地としましょう。親族所有の土地にあなたは地代を支払うことで土地を借りる権利を与えられ、建物を建てることができます。これを借地権といいます。
借地権は財産であるため、もちろん相続することが可能です。
しかし、通常の土地を相続することとは少し異なり、いくつかのポイントがあります。
それではこちらの記事では借地権の土地を相続する場合に、気を付けたいポイントをご紹介しましょう。

 

借地権の土地を相続した時のポイント

通常の土地の相続とは少し異なるポイントがあります。
また、売却する時のポイントとも異なる部分があるので覚えておきましょう。
① 地主の許可を得る必要はない
② 相続にも相続税がかかる
③ 第三者への遺贈は地主の許可が必ず必要
④ 生前贈与も可能

①地主の許可を得る必要はない

相続に関しては、地主の許可がなくても可能です。
権利は相続人がそのまま引き継ぎ可能で支払いなども発生しません。

②借地権の相続にも相続税がかかる

相続税は通常の相続と同様に発生します。
建物だけでなく借地権の土地も課税対象となり、その評価額は「土地の自用地評価額×借地権割合」で算出。
借地権割合は不動産によって変わってくるため、路線価図や倍率表で調べることができます。

③第三者に遺贈する場合には、地主の許可が必ず必要

親族ではない第三者へ相続となる場合には、地主の許可が必要となります。
そして、許可の必要性だけでなく承諾料の支払い(計算式:「借地権価格×10%前後」)も発生してくるので注意しましょう。

④生前贈与もできる

借地権は生前贈与することも可能ですが、注意も必要です。
生前贈与をすることで贈与税がかかるので、相続する場合と生前贈与の場合の両方の税において考えておきましょう。

相続した借地権付きの土地に住む場合にすること

相続した土地は、そのまま住み続けるか売却するかの2つが選択肢となるでしょう。
そのまま住み続ける場合には、必要な手続きと検討できるポイントもあります。
① 名義変更の手続きをする
② 建て替えまたは改築
③ 底地を買えるように交渉する

①名義変更の手続きをする

名義が変わる時には名義変更の手続きが必要です。
名義変更のみであれば地主への承諾は不要ですが、相続した旨を伝えておいた方がトラブルなどのリスクを無くすことができるでしょう。
名義変更は手続きが複雑なため、司法書士に依頼するとスムーズに手続きを済ますことができます。

②建て替えまたは改築

相続した建物を、建て替えや改築をすることもあるでしょう。
建て替えや改築は、地主の承諾が必要であり承諾料を支払うケースが多いです。

③底地を買えるように交渉する

地主と交渉ができれば、底地を購入することもひとつの方法です。
交渉がまとまれば、地代や更新料の支払いもなくなります。
予算の条件が合えば、地主と交渉してみる価値があるでしょう。

借地権を相続するときに気を付けたい注意点

借地権の相続は、家族間のトラブルにもなりやすい特徴もあります。
トラブルを避けるためにも下記のポイントに注意しましょう。

・借地権のない人の名義、または共同で建物を建ててはいけない。
例えば、親の名義の借地権ですが、親を子供が共同で建物を建てることがよくあります。
しかし、そのような場合には、先に地主への承諾が必要となるので念頭に入れておきましょう。

・地代の値上げ
地代の値上げはトラブルになりやすいポイントであり、値上げ価格に納得ができない場合には不動産鑑定士に依頼してみると良いでしょう。

・立ち退きの可能性
地主に承諾を得ないまま建て替えを行った場合や、地代の支払いが滞っている場合には地主から立ち退きの要求を出されることがあります。

・倒壊や家事
火災などで建物が焼失してしまったケースでも、借地権はなくなりません。

・借地権の更新を拒否される
借地権の更新のタイミングはトラブルになる場合もあり、地主から明け渡し請求をされるケースもあります。
基本的には、定期借地権でない限り、建物があって生活をしている状態であれば更新できることが優位です。

 

土地の所有者である地主にその都度承諾を得る

借地権の相続で気を付けるのは、地主への承諾を得るかどうかがポイントになります。
トラブルにならないよう、地主への承諾が必要でない場合でも、手続き上や建物上で変化がある場合には地主へ伝えておくと良いでしょう。

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もし借地権付きの土地を相続したら?トラブル回避の注意点を教えます

札幌東店 星 尊之不動産という高額なお客様の財産を査定し、販売する醍醐味に惹かれ、この業界に携わらせていただいております。 お客様満足を第一に考え、笑顔で一生懸命頑張ります。どうぞよろしくお願い致します。

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