不動産売却のコツ2021.06.12

第一種・第二種低層住居専用地域の特徴を知り、上手な不動産購入・売却を〜その1

不動産広告などで、「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」という言葉を見たことはありませんか。

この2つの地域は、用途に応じて13種類に分けられた土地の中で、最も住環境に配慮した地域です。学校や図書館、保育所、診療所など、暮らしに密着した施設も建てられ、良好な住環境が確保されています。

マイホーム購入を検討中の人なら、この「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」が魅力的に感じるかもしれません。しかし知っておくべき注意点もあります。この用途地域の土地を売買する際に気をつけておくべきポイントを解説します。

第一種・第二種低層住居専用地域とは?

計画的な市街化を図る必要がある地域は、都市計画法に基づいて市街化区域に指定されています。

用途地域は、市街化区域内で用途の混在を防ぎ、地域の住環境を整えるために定められたルールです。無指定地域を含む13種類のエリアに区分され、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3グループに分類されます。

住居系の中でも、特に良好な住環境が優先されている用途地域が「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」です。これら2つの用途地域には、どのような制限があるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

用途制限がある

用途地域により、その土地に建てられる建物の種類や大きさが制限されています。第一種・第二種低層住居専用地域で建てられるのは、次に挙げる建築物のみです。

・住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
・店舗兼用住宅
※店舗の用途は日用品販売や事務所、各種教室に限定され、店舗の床面積が50㎡以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のもの
・幼稚園、小学校、中学校、高等学校、図書館
・神社、寺院、教会
・老人ホーム、福祉ホーム
・公衆浴場、診療所、保育所
・巡査派出所
・庁舎、支所、老人福祉センター、児童厚生施設
※面積が600㎡以下のもの

第二種低層住居専用地域では、上記の用途に加えて、150㎡以下かつ2階以下であれば、店舗や飲食店も建築できます。コンビニも、第二種であれば建築可能です。

なお従来は、第一種低層住居専用地域でコンビニ等の店舗は建築できませんでしたが、2018年の建築基準法改正により、「前面道路の幅員が9m以上ある」といった基準を満たせば、建築審査会の同意がなくても建築できるようになりました。

建ぺい率・容積率規制が厳しい

第一種・第二種低層住居専用地域では、建ぺい率や容積率が他の用途地域に比べて厳しく制限されています。建ぺい率は30%から60%、容積率は50%から200%の範囲内で都市計画で指定されます。

高さの制限が厳しい

第一種・第二種低層住居専用地域では、建築物の高さが10mまたは12m以下に制限されています。これを「絶対高さ制限」といいます。

さらにこの制限とは別に、多くの自治体では条例によって高度地区の「最高高さ制限」をかけている場合が多く、軒高の制限が設けられていることもあります。

高さ制限は、絶対高さ制限のほか、道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限もあり、制限が重なった時は厳しい規制の方が適用されます。

自治体によっては壁面後退制限もある

自治体によっては、建物の外壁から敷地境界線までの距離を1mまたは1.5m後退させなければならないと定められている場合があります。

第一種・第二種低層住居専用地域のメリットとは

様々な厳しい制限がある第一種・第二種低層住居専用地域ですが、この用途地域ならではのメリットもあります。特徴を解説していきましょう。

住環境を阻害する施設が建たない

先ほど紹介したように、第一種・第二種低層住居専用地域には良好な住環境を守るために、建てられる建築物に厳しい規制があります。時々、遊戯施設や葬儀場などの建築計画に地域住民が反対しているといったニュースがありますが、この用途地域では心配無用。安心して住み続けることができます。

隣地の建物が敷地ぎりぎりに建つことがない

第一種・第二種低層住居専用地域は厳しい建ぺい率制限があり、敷地いっぱいに隣地の建物が建つことはありません。

また、北側の隣人が南からの日照を確保できるよう定めた北側斜線制限により、南側の住宅も一定の空きを設ける必要があります。こうした制限によって、日当たりや風通しを確保することができます。

不特定多数の人の出入りがなく、治安が安定

このエリアに建てられるのは、基本的に地域住民のみを対象とした用途の建築物のみ。例えば大規模な商業施設やホテルなどは建築されません。そのため、地域外から不特定多数の人が行き来するようなことは、ほとんどないでしょう。

高値で売却できる可能性がある

全部で7種類ある住居系用途地域の中でも、第一種・第二種低層住居専用地域は最も規制が厳しく、その分閑静な住宅街として人気です。住宅を購入する際に良好な住環境を求める人が多いため、高値で売却できる可能性があります。

まとめ

第一種・第二種低層住居専用地域は、住居系用途地域の中でも特に建築物への制限が厳しく、それだけ静かな住環境が保たれています。

規制によって、隣家との間に一定の距離があり、治安を乱すような建物が建たないため、長く安心して住み続けられる土地を探している人から人気が高い傾向があります。

しかし逆に、その規制があるために気をつけなければならないポイントもあります。次回は、第一種・第二種低層住居専用地域の土地や住宅を売買する際の注意点を解説していきます。

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