不動産に関する手続き2021.06.07

不動産売却の決済の流れは?売主がすべきことや必要書類、注意点も

こんにちは!
イエステーション北章宅建 札幌北店の蛸星です。

不動産売却の流れでは、最終段階が決済です。
大きなお金が動き、登記関係の手続きも行われる決済を問題なくスムーズに進めるために、流れや注意点を確認しておきましょう。

今回は、不動産売却の決済方法について。
行う場所や決済当日の具体的な流れ、必要書類などをご紹介します。

流れを事前に知っておくことで、緊張せずに決済手続きを進めることができますよ。
売主が決済日までに準備しておくこと、確認しておくことについてもお伝えします。

 

不動産売却の「決済」とは?

決済とは、お金を支払ってサービスや商品を受け取り、取引を完了させることです。
不動産売却での決済は、売買代金の残金を支払い、登記手続きや物件引き渡しなどを行って取引を完了させることを指します。

不動産売却の決済方法は銀行振込(住宅ローン実行含む)と現金支払いの2通り。
大きな金額が動くことを考えれば、振込手数料がかかったとしても銀行振り込みが無難です。
買主の多くは住宅ローンを利用すると思いますので、この場合も売主の銀行口座へ振り込まれることになります。

不動産売却の決済には、売主・買主のほか、以下の方が立ち会う可能性があります。

  • 仲介した不動産会社の担当者
  • 登記手続きを依頼した司法書士
  • 買主が住宅ローンを契約する金融機関の担当者
  • 売主の住宅ローンを契約していた金融機関の担当者

決済手続きを行う場所に決まりはありませんが、買主が住宅ローンを契約する金融機関か、不動産会社の事務所で行われることが多いです。

 

不動産売却の決済当日の流れをご紹介

不動産売却で決済の具体的な流れをご紹介します。

 

【1】司法書士が登記関係の書類をチェック

不動産の登記手続きに必要な書類がそろっているか、チェックします。
必要書類については後述します。

 

【2】所有権移転登記の手続き

書類がそろっていれば、所有権移転登記の申請を行います。
変更が反映された登記識別情報通知は、後日買主のもとへ郵送で送られます。

 

【3】決済金の支払い、税金精算

銀行振り込み、住宅ローン実行、 または現金手渡しにて決済金の支払いを行います。
固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者へ1年分を課税・請求されているので、売却の日にちに合わせて売主・買主でそれぞれ負担分を決定して精算を行います。

売主は領収書を用意しておき、支払いを確認して発行しましょう。

 

【4】仲介手数料の支払い

不動産仲介業者へ仲介手数料を支払います。

 

【5】売主の住宅ローン返済

売主が住宅ローンを返済中だった場合、不動産の売却金で住宅ローンの残金を一括返済します。

 

【6】抵当権の抹消登記手続き

不動産に設定されていた抵当権の抹消登記手続きを行います。
住宅ローンを完済したことで自動的に消えるわけではないので、忘れずに手続きが必要です。

 

【7】鍵を渡して引き渡し完了

買主へ物件の鍵や、そのほか必要書類を渡して手続きのすべてが完了です。
スムーズに進めば、1時間~1時間半程度で終わるでしょう。

 

不動産売却の決済までに売主がすべきことや用意する書類

売主は不動産売却の決済までに、手続きに必要な不動産の権利関係の書類や、住宅ローン・税金関係の書類を揃えておかなくてはいけません。
なかには、準備に時間がかかるものもあります。

まずは以下の3点を確認しましょう。

 

【1】不動産の登記内容と現住所が異なっていないか確認

不動産の所有権を登記したあとに引越しをして住所が変わったなど、登記情報と現住所が異なっていると登記手続きを進めることができません。
登記内容を確認し、異なっている場合は住所変更の手続きを行いましょう。

 

【2】抵当権抹消のための書類準備

抵当権抹消登記の手続きには、金融機関から必要書類をもらわなくてはいけません。
金融機関に依頼して、2~3週間かかりますので、早めに準備を始めましょう。

 

【3】境界の確認

一戸建て住宅で隣地との境界が確定していない場合は、土地家屋調査士に依頼し、あらためて測量が必要となります。
境界確定には隣地の所有者の立ち会いが必要で、前面道路の所有者が市や国の場合には役所の担当者に立ち会ってもらう必要があり、こちらも早めの準備が必要となります。

 

不動産売却の必要書類についても確認しておきましょう。

【不動産の権利関係や税金を確認する書類】※必須

  • 登記済権利書(登記識別情報)
  • 登記簿謄本
  • 境界確認書、土地測量図
  • ローン残高証明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 抵当権抹消に関する書類

 

【本人確認書類】※必須

  • 免許証や保険証などの本人確認書類
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 実印

 

【不動産の詳細を確認する書類】

以下はなくても進められますが、あればスムーズに行えるため、用意しておきましょう。

  • 購入時の売買契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • 住宅設備の説明書
  • 耐震設備の証明書
  • マンションの管理規約、長期修繕計画書 など

必要書類については、こちらでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
不動産売却の必要書類は?必要となるタイミングについてもご紹介

 

不動産売却の決済で注意するポイント

不動産売却の決済では、登記関係の手続きを行います。
そのため、必要な書類がそろっていなければ手続きをすることができず、決済が延期になってしまう可能性もあるため注意してください。

自宅で保管しているはずの書類はきちんとそろっているかを確認し、法務局や役所、金融機関で取得するものは早めに準備を進めましょう。
ただし、住民票や印鑑証明などは取得から3ヵ月以内のものとなります。

また、売主は不動産売却後に確定申告が必要になるケースがあります。

たとえば、こんなケースです。

  • 買ったときよりも高く売れて売却利益が出た
  • マイホームの売却で「3,000万円の特別控除」を受けたい
  • マイホームの売却で赤字が出たので「損益通算」「繰越控除」を行いたい

一定の条件に当てはまるマイホームの売却では、確定申告を行うことで税金の控除を受けられることもあります。
不動産会社の担当者や税理士などに、ぜひ相談してみましょう。

 

まとめ

・不動産売却の決済とは
不動産売却の決済とは、物件代金の残金支払い、登記手続き、物件引き渡しを行い、不動産売買契約の手続きを完了させることです。決済には売主・買主のほか、不動産会社の担当者、司法書士、金融機関の担当者などが立ち会うこともあります。

・不動産売却の決済当日の流れ
決済当日は、残金支払いや税金の清算、売主の住宅ローン返済、登記手続きなどを行い、最後に物件の鍵や必要書類を買主へ渡したら取引完了です。スムーズに進めば1時間から1時間半程度で終わるでしょう。

・不動産売却の決済までに売主がすべきことや用意する書類
不動産売却では不動産の登記、税金、住宅ローン関係の書類や本人確認書類の準備が必要です。取り寄せるのに時間がかかる書類もあるので、内容確認しながら早めに準備しましょう。

・不動産売却の決済で注意するポイント
書類の不備や不足があると手続きが進められず決済が延期になってしまいます。取引相手や関係者に迷惑をかけないためにも、必要書類はしっかり確認が必要。また、売却後に確定申告が必要になる場合もあるので忘れないようにしてくださいね。

 

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札幌北店 蛸星 香奈実日々、お客様とのふれあいを通じて、新たな発見ができることを楽しみながら仕事をしています。 ご売却、ご購入に限らず、お住まいでお悩みのことがありましたら何でもご相談ください。 過去の経験や知識を活かし、お客様の希望をかなえられるよう、より良い提案をさせていただきます。どうぞ宜しくお願いいたします。

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