こんにちは！
イエステーション北章宅建 岩見沢店 副店長の小河です。

せっかく土地を売却するなら、できるだけ高い金額で売りたいですよね。
土地の売却価格には、家と同じように『相場』があります。
自分の土地の売却価格はどのくらいなのか、相場をきちんと把握してから売却に望まないと失敗の元！

今回は、土地の売却相場の確認方法についてのお話。
できるだけ高く売却するために意識した方が良いタイミングや、土地売却時にかかる費用についても一緒にご紹介します。

 

土地の売却相場はこう調べよう！

土地の売却相場は、初めて土地を売却する際どう調べて良いかわからないものですよね。
でも大丈夫！土地の売却相場を自分で調べるのは意外と簡単です。

土地の相場は「実勢価格」「路線価」「基準地価」という3つの土地評価基準によって評価されています。
それぞれの意味や調べ方を順番にご紹介しますね。

まずは条件の似た土地の「実勢価格」をチェック

同じエリアの同じくらいの大きさの土地が、現在どのくらいで取引されているかという実際の価格のことです。
いわゆる「時価」ですね。

実勢価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で調べることができます。
これは、不動産を購入した人たちを対象に行ったアンケートを元に作成されているので、かなり実際の数字に近いと言えます。

他には、不動産情報サイトや不動産情報のチラシをチェックすることで、同エリアの相場を簡単に調べることもできます。
ただし、この場合は「売りたい価格」なので、取引の際には価格交渉なども行われるため、実際の売却価格は記載の金額よりも1割程度下がることが多いです。

また、インターネットでエリアや条件を入力して利用する『一括査定』や、不動産会社に依頼して実際に土地を見て査定をしてもらう『訪問査定』などでも精度の高い相場を確認することができます。

 

実勢価格が見つからない時は「路線価」を元に計算してみる

『路線価』とは、道路に面している宅地の1㎡あたりの価格のことで、固定資産税や相続税を計算するために出されている価格です。

実は先ほどご紹介した「土地総合情報システム」の情報は、実際のアンケートを基にしているため、エリアや条件によっては売りたい土地と似たような土地の情報が少ない場合もあります。
近隣の似たような土地の実勢価格を見つけられなかった時は、この路線価を参考に土地の相場を確認してみましょう。
路線価は国税庁のホームページで調べることができますよ。

路線価は税金の計算のための価格なので、実勢価格と比べて3～4割低い金額となっています。
路線価をもとに土地の価格相場を出す場合の式は次のとおりです。
土地の相場価格＝前面道路の路線価÷0.8×1.1

人気エリアは1.3倍、田舎は0.8倍で考えるなど、条件などによっても変動します。
ちなみに北海道の場合は、札幌市などの都市部だと立地の良い場所では3倍以上にもなる場合もあり、田舎のエリアで土地の流通が少ないところでは0.3倍という数値が実勢価格に近くなる場合もあります。
一般的には上記にも記載した通り都市部で1.3倍、田舎で0.8倍と入れて計算してみると一つの参考価格になる事が多いです。

 

国や自治体が用いる「基準地価」

国や自治体が公共事業用の土地を取得する際に基準としている地価です。
こちらも国土交通省の「土地総合情報システム」で確認することが可能で、実勢価格よりは3～4割低い価格となっています。
実勢価格、路線価で同じような条件の土地の価格を見つけられなかった場合には基準価格を参考にしてみましょう。

また、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」を使えば、基準地価・路線価・固定資産税評価額・公示価格の4つの公的な土地評価場をまとめて調べることができます。

ちなみに北海道の土地の売却価格相場は1千万円前後。
北海道はとても広いので、札幌市などの都市部とその他の田舎でも大きく差が開く場合もあります。

 

少しでも高く土地を売却するには

土地の価値はエリアや地形、大きさなどの条件によって決まりますが、実はタイミングにも左右されます。

ぱっと思いつくのは「春」でしょうか。
不動産取引の場合、転勤や就職、進学などで引越しをする人が増える春と秋に市場が活発化すると言われていますが、実は土地の売買にはあまり季節は関係ありません。
土地を買った後に家を建てる時間が必要ですから。

それよりも、経済や社会情勢の変化によって価格が変動する場合があります。

駅やショッピングモールなどができてエリアの利便性が上がると、エリアの価値が上がって売却価格もアップする可能性があります。
また、消費税の増税や住宅ローンの金利アップが決まっている場合も「その前に買ってしまおう！」と市場が活発になり、高い価格で売却できることもあります。

逆に消費税増税直後やローンの金利が下がりそうな場合、新しい助成や控除などが導入されそうな場合は買い控えから価格が低下する可能性があります。

地価自体は土地の価値ですが、売却価格の相場は需要と供給によって決まりますので、経済や社会情勢をチェックしておくのも大切なことです。

 

土地の売却でかかる費用もある!? その相場は？

土地の売却には、費用や税金がかかります。
売却価格に連動して費用が大きくなりますので、あらかじめ知っておかないとびっくりしてしまうかも。
土地の売却時にかかる費用とその相場をご紹介します。

仲介手数料

不動産業者を利用して土地の買い手を見つけた場合、売買契約が成立した際に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は売却価格によって変わります。
法律で上限金額が決まっていますが、上限金額がそのまま手数料価格となることがほとんどです。

200万円未満：売却価格の5.4％
200万円以上400万円未満：売却価格の4.32%＋2.16万円
400万円以上：売却価格の3.24%＋6.48万円

 

住宅ローンの完済と返済手数料

土地や建物の住宅ローンが残っている場合、売却時には完済しておかなくてはなりません。
ローン残金をまとめて支払う場合、金融機関によっては数万円の手数料が発生する場合があります。

 

土地境界画定測量費用

土地を売却する際には、事前に測量をして土地の面積や隣の土地との境界線を確認しておく必要があります。
測量費用は35～45万円程度が相場です。

 

登記費用

不動産売却には不動産登記の変更が必要ですので、この変更のための手数料（登録免許税）が必要となります。
不動産1件につき1,000円です。

 

印紙代

売買契約書には収入印紙を貼り付け、印紙代を支払う必要があります。
印紙代も契約金額によって異なります。
例えば100万円を超え500万円以内の契約では2千円、500万円を超え1,000万円以内の契約では1万円です。
平成26年4月1日から平成30年3月31日の間に作成された契約書の場合は軽減税率が適用されます。

 

譲渡所得税

土地を購入した金額よりも高い値段で売れて利益が出た場合には、その利益に対して所得税がかかります。

譲渡所得税＝［売却価格－（土地の購入価格＋取得にかかった費用）］×税率

税率は土地の所有期間によって変わり、5年以内の短期所有の場合は所得税30％＋住民税9％、5年を超える長期所有の場合は所得税15％＋住民税5％となります。
マイホームの土地を売却した場合には最高3,000万円の特別控除があります。

 

まとめ

• 土地の売却相場は自分で調べることができます。実際に売られている「実勢価格」は国土交通省の「土地総合情報システム」を使って調べたり、不動産情報サイトやチラシなどでチェックしたりすることも可能です。売りたい土地と似たような条件の土地の実勢価格が見つけられない場合は「路線価」や「基準地価」なども参考にしてみましょう。ただしこれらは実勢価格よりも3～4割安い価格になっているので注意しましょう。

• 土地の価格は需要と供給によって変動します。エリアの利便性が上がれば売却価格の相場が上がるのはもちろん、増税や金利アップの前も市場が活発化して高い価格で売ることができる可能性があります。経済や社会情勢をチェックしておくことも大切です。

• 土地の売却には費用がかかります。不動産会社に支払う不動産仲介料や測量費用はご存知だと思いますが、住宅ローンの一括返済のための手数料や売却益が出た際の所得税など、売却価格によっては思わぬ出費となる可能性がありますので注意が必要です。

 

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