不動産売却の基礎知識2019.07.05

不動産仲介の仕組みについて。不動産取引きで知っておきたい基本知識

こんにちは!
イエステーション北章宅建 後志店 副店長の梅津です。

不動産の売却や購入をする際に個人が自分だけで取引を進めることは難しく、不動産仲介業者への依頼が必須です。

今回は不動産取引に無くてはならない「不動産仲介」についてのお話です。
不動産仲介の仕事内容や仕組み、契約形態など知っておいて損はない基本知識をお伝えします。

不動産売買のイメージ

 

不動産仲介の役割

不動産の売却や購入をしようと思ったときに、自分だけで取引相手を探して金額交渉をし、書類を揃えて契約を進めるというのは難しいものですよね。
不動産売買ではその道のプロである不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。

不動産仲介の役割とは、不動産を売りたい人、不動産を買いたい人それぞれのサポートをすることです。

具体的に下記のような内容を不動産仲介でサポートすることになります。

  • 査定により物件の販売金額を算出する
  • 広告宣伝などの集客活動をし買主を探す
  • 検討者に対して物件紹介や内覧案内などをして物件の説明をする
  • 売買金額の交渉を行う
  • 申込みや契約書類の作成をする
  • 契約時の登記や抵当権関係の諸手続きのサポートをする
  • 物件引き渡しの立ち会いをする

不動産売買では物件の査定や契約書作成、登記関係の手続きなど、一般の方だけでは難しいことがたくさんあります。
そういったことを代行、またはサポートしてくれるのが不動産仲介業者です。
不動産仲介を行うには宅地建物取引業の免許が必要となり、下部で詳しくご説明する「媒介契約」を結ぶ必要があります。

不動産仲介の仲介手数料の仕組み

不動産仲介を通して売買契約が成立した時には、不動産屋に支払う仲介手数料が発生します。

仲介手数料がいくらかかるか知りたい場合には、以下の速算式を使って計算すると実際に支払う金額がわかります。

  • 売買金額200万円以下の場合:5%
  • 売買金額200万円超~400万円以下の場合:4%+2万円
  • 売買金額400万円超の場合:3%+6万円

※上記の金額に消費税がかかります

上記の計算式で算出される金額は宅地建物取引業法にて仲介手数料として請求できる上限金額と定められていますが、上限いっぱいの金額を請求されることが一般的です。

不動産仲介を依頼したものの結局契約成立には至らなかったという場合には、仲介手数料は発生しませんのでご安心ください。

 

不動産仲介の仕組みのポイント「レインズ」とは?

不動産仲介業者はたくさんありますが、通常はどの不動産仲介業者へ依頼をしても同じような査定価格で売却活動がなされます。

購入物件を探しているときも、どの不動産会社へ依頼をしても同じ情報の中から物件を探すことができます。

これは不動産業界内で採用されている「レインズ(REINS)」という不動産流通標準情報システムのおかげです。

「レインズ」とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムで、正式名称は「Real Estate Information Network System」と言います。
不動産業者間で不動産情報を幅広く情報交換することで、情報の共有と透明性を図るのがレインズの目的です。

このレインズがあるおかげで、どの不動産会社へ依頼をしても同様程度の査定結果になりますし、全国どこの物件でも探すことができるのです。

ただし、すべての物件情報が必ず登録されているというわけではありません。
物件を探すエリアが決まっているのであれば、そのエリア情報に精通した地域密着型の地元不動産会社に依頼する方が良い場合もあります。
これは売却の場合も購入の場合も同じです。

 

不動産仲介の3つの媒介契約について

不動産登記の手続きを進める司法書士

不動産売却の仲介を依頼するには「媒介契約」という契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があります。

1)一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約です。
売り主が自分で購入者を見つけてきて不動産会社を通さずに契約をすることもできます。

売買契約に至った不動産会社のみ手数料を受け取ることができます。
売却活動をしても他の不動産会社の仲介で決まってしまえば手数料収入は0円のため、売却活動に手間や予算をあまりかけてもらえない可能があります。

契約期間の決まりはありませんが、一般的には3ヶ月契約とすることが多いです。
一般媒介契約の場合、レインズへの物件の登録義務はなく、販売状況の報告義務もありません。

 

2)専任媒介契約

決まった1社にのみ売却活動を依頼する契約です。
また、一般媒介契約と同様に売り主が自分で購入者を見つけてきて仲介なしで契約することも可能です。

不動産会社は自社で契約を成立させれば仲介手数料を受け取ることができますので、一生懸命売却活動をしてくれるでしょう。
契約期間は最長3ヶ月間で、販売状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。
レインズへの登録は契約から1週間以内と定められているので、全国へ情報が共有されるのに少し時間がかかるのがネックです。

 

3)専属専任契約

決まった1社にのみ売却活動を依頼する契約です。
一般・専任媒介契約とは異なり、売り主が自分で購入希望者を見つけてきたとしても、不動産業者を通して取引することが義務付けられています。

不動産会社としては物件が売れれば必ず仲介手数料を受け取ることができるため、積極的な売却活動が期待できるのが大きなメリットです。

契約から5日以内にレインズへの登録義務があり、すぐに全国へ情報共有がされるので広く買主を探しやすくなります。

契約期間は最長3ヶ月間で、週に1度は販売状況の報告があるため売り主も状況を細かく把握しやすく安心できるといったメリットがあります。

 

まとめ

  • 不動産売買を行うときには不動産仲介業者を利用するのが一般的です。不動産仲介では自分たちだけでは難しい不動産取引の集客や交渉、契約、諸手続きのサポートを行ってくれます。不動産仲介を利用する際には仲介手数料が発生しますが、売買契約成立時にのみ仲介手数料を支払います。
  • 不動産業界では「レインズ」というコンピューターネットワークシステムで全国の物件情報を共有しています。そのためどの不動産会社に仲介を依頼しても同様の情報の中から物件を探したり、物件の査定を行ったりすることができます。ただしすべての物件が必ず登録されているというわけではありません。
  • 不動産仲介には3つの契約形態があります。複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる「一般媒介契約」、1社にのみ依頼できる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。さらに専属専任媒介契約では、売り主が自分で購入者を見つけてきた場合も必ず不動産会社を通して取引をしなくてはいけません。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の順に売り主の自由度が下がる代わりに、不動産会社が仲介手数料を得られる可能性も高まるため、積極的な売却活動が期待できます。

 

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