不動産査定のこと2019.07.18

家を売却する際の不動産査定。3つの計算方法を解説!

こんにちは!
イエステーション北章宅建 江別店・岩見沢店・滝川店統括店長の赤井です。

家を売る時にまず必要となるのが査定です。
少しでも高く査定してもらい、高く家を売りたいと思うのは当然です!

今回はこの査定方法についてちょっと詳しく解説します。
査定方法の種類や査定価格の計算方法、家を高く査定してもらうための注意点などをご紹介します。

不動産査定のイメージ

 

家の査定方法は「簡易査定」と「訪問査定」がある

家の査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれの特徴とメリット・デメリットをご紹介します。

簡易査定(机上査定)

物件を直接見ることはなく、住所や面積、建物の構造、築年数、方角、階数などのデータをもとに、条件の似た物件の過去の売却情報と照らし合わせて査定価格を算出する方法です。

メリット

電話やインターネットなどで情報を伝えることによりすぐに査定をすることができ、簡単で手軽なのが大きなメリットです。
インターネットの無料査定サイトなどを利用し、複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることも可能です。
早ければ当日から翌日には査定結果を知ることができます。

デメリット

現地や物件を実際に見ることなくデータのみで査定を行うため、例えば「日当たりが悪い」「最寄り駅からの道路が薄暗い」「隣家からの騒音が大きい」などの個別事情が考慮されにくい点に注意が必要です。
特に個別性の高いー戸建てでは正確な査定価格を出すのが難しいと言えます。

都心部のマンションなどは似たような条件のものも多くあるため、過去の情報をもとに精度の高い査定結果が期待できる場合もあります。

 

訪問査定(詳細査定)

簡易査定にてデータによる査定を行った上で、現地と物件を実際に調査して査定価格を出す方法です。

メリット

家の劣化状況や周辺環境などの個別事情を細かく確認した上で査定を行うので、簡易査定よりも精度が高く正確な査定価格を出すことができます。

デメリット

デメリットとしては調査に来てもらってから査定結果が出るまで時間がかかるという点です。
査定結果がわかるまでには約1週間ほどかかるのが一般的ですので、早く売却したいと考えている方はなるべく早めの査定依頼をおすすめします。

簡易査定は手軽ですが正確な査定金額が出るとは限りませんので、まずはどのくらいの金額で売れそうなのか参考にするための手段と考えると良いでしょう。
簡易査定の結果で相場を確認して家の売却を進めるかどうか決め、売却を進める場合は訪問査定を依頼するという流れになるのが一般的です。

 

家の査定価格を決める3つの計算方法

家の査定で査定価格を決定するのには大きく分けて3つの計算方法があります。
それぞれの査定の計算方法ついて確認していきましょう。

取引事例比較法

似たような条件・データの不動産が過去にどのような金額で売買されていたかをもとに査定金額を算出する方法です。
不動産業界には全国共通のデータベースがあるので、過去事例は簡単に調べることができます。
査定サイトなどでの簡易査定はほとんどこの取引事例比較法を用いて査定を行っています。

例えば土地の価格であれば、同地域の過去の取引事例から平均坪単価を出し、査定したい土地の坪数をかけて査定価格を算出します。

【例】60坪の土地Aの査定額
土地B:500万円/50坪 平均坪単価10万円/坪
土地C:600万円/40坪 平均坪単価15万円/坪
土地D:1,120万円/80坪 平均坪単価14万円/坪

上記の取引事例より、平均坪単価は13万円/坪
60坪の土地Aの評価額は 60坪×13万円=780万円となります。

戸建住宅の場合は個別事情が大きいため、あまり正確な査定結果とはなりません。
個別事情が少なく、同じような条件下のものが多い都心のマンションなどの査定では有効な査定方法になります。

 

原価法

現在の建物を取り壊して全く同じ建物を建てた場合にかかるであろう費用(再調達価格)を計算し、そこから建物の老朽化分の価値を差し引いて(減価修正)査定額を出す計算方法です。

原価法による査定額=再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数*÷耐用年数)
*残耐用年数=耐用年数ー築年数

再調達価格や耐用年数は建物の構造によって設定されます。
例えば木造住宅の再調達価格は15万円/㎡、耐用年数22年、鉄筋コンクリート住宅では再調達価格は20万円/㎡、耐用年数47年……といった形です。
※価格設定は業者によって異なります。

【例】築年数18年、延べ床面積180㎡の木造住宅の場合の査定額
上記で挙げた再調達価格の例を元に計算する場合、木造住宅なので再調達価格が15万円、耐用年数が22年、残耐用年数は耐用年数22年ー築年数18年となるので、計算式にすると次のようになります。

15万円×180㎡×((22年ー18年)÷22年)=約490万円

一般的に一戸建ての査定では、土地は取引事例比較法、建物は原価法を用いて査定額を計算することが多いです。

 

収益還元法

収益還元法とは、その物件が将来どのくらいの収益をもたらすかという予測を元に査定金額を計算する方法です。
マイホームの査定というよりは、投資用物件の査定で用いられる計算方法になります。

収益還元法には、直接還元法とDCF(ディスカウントキャッシュフロー)法の2種類の計算方法があります。

直接還元法での査定額=年間家賃収入(利益)÷還元利回り

【例】年間家賃収入(利益)120万円のマンションで還元利回りが6%の場合
120万円÷6%=2,000万円

DSF法は将来得られる家賃収益と予想売却価格を現在の価格に割り引いて査定額を計算する方法です。
計算方法が複雑なのでここでは割愛させていただきますが、投資用物件ではより精密な査定を行うことができます。

実際にはこれらの計算に加え、訪問にて個別の状況を確認したうえで経験なども踏まえて詳細な査定金額を出します。

 

家を高く査定してもらうためのポイントは?

平屋の古民家

査定時の一番の基準となるのは建物の構造と築年数です。
建物の構造は建て替えでもしない限り変わることはありませんが、築年数は時間が経つごとにどんどん古くなっていきます。

築年数については査定額計算時の配点が大きいので、1年経過するごとに大幅に査定額が下がってがってしまうため注意が必要です。
その他の条件が何も変わっていなくても時間が経つごとにどんどん査定額が下がり、建物自体の価値が0になったあとはマイナスになることもあります。
そのため、家の売却を検討している場合はできるだけ早く査定を依頼するのが、高く査定してもらうための一番のポイントです。

また、建物や設備に不具合や破損がある場合も査定額に響く可能性があります。
気になる箇所や破損箇所などがある場合は、事前に修繕やリフォームの必要があるかどうか不動産会社に相談してみると良いでしょう。
きちんと伝えておかないと売却後のトラブルにもつながってしまいます。
売り主が気づいていなかった不具合については、売却後の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の対象となるので注意しましょう。

瑕疵担保責任についてはこちらでも詳しくご紹介していますので、合わせて読んでみてくださいね。
不動産を売却契約する際に注意したいこと

 

まとめ

  • 家の査定方法は「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定(詳細査定)」の2種類。簡易査定では物件データと過去の情報を照らし合わせて査定額を出します。査定結果はすぐに出ますが、個別性が高い戸建てなどでは正確な査定額を出すのは難しいです。訪問査定では簡易査定に加えて現地調査も行い、建物の劣化具合や周辺環境なども加味した上で査定額を出すので、精度の高い査定結果が期待できます。
  • 査定額の計算方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。取引事例比較法は条件の似た物件の過去の取引データをもとに計算、原価法は建物の再調達価格から老朽化分を差し引いた価格をもとに計算します。戸建の場合は土地は取引事例比較法、建物は原価法で計算する事が多いです。収益還元法は主に投資用物件の査定の際に用いられます。
  • 家の査定のベースになるのは建物の構造と築年数です。構造は変えられませんが、築年数は時間の経過とともにどんどん古くなり、同時に査定額は下がり、最終的にはマイナスになってしまうこともあります。家の売却を検討している際にではできるだけ早く査定を依頼するのが高額査定のポイントの一つです。

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