不動産売却のコツ2021.07.23

3つの媒介契約「一般・専任・専属専任」の違いを徹底解説〜その1

不動産を売却する際は、不動産会社へ売却活動を依頼するのが一般的です。

最初は複数の不動産会社に査定を依頼すると思いますが、その後は、売却活動をお願いする不動産会社を選んで、宅地建物取引業法で定められた媒介契約を締結します。正式に不動産会社に仲介を依頼することで、効率よく買主を見つけ、早く、高く売ることが可能になります。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。どの媒介契約を結ぶかは、売却活動の成功を左右する大事な要素となるため、それぞれの特徴や違いをしっかり把握しておくことが肝心です。

では、3種類の媒介契約の違いを見ていきましょう。

一般媒介契約とは

一般媒介契約の一番の特徴は、複数の不動産会社に売却活動を依頼できる点です。何社とでも契約が結べるため、所有する不動産の情報を広く露出させることができ、商談のチャンスが高まります。

契約期間は法律上の定めはありませんが、3カ月間としている不動産会社がほとんどです。契約期間の途中でも契約を解除でき、通常は違約金を支払う必要もありません。

特徴には次のような点が挙げられます。

・複数の不動産会社と契約できる
・不動産会社は売主に売却活動の報告義務がない
・不動産会社向けの物件情報流通ネットワークである指定流通機構(レインズ)に登録するかどうかは任意
・自分でも買主を見つけて契約することが可能

一般媒介契約は売主にも不動産会社にとっても制約が少なく、自由度が高い契約形態です。売却する不動産が人気物件の場合には、どれだけ良い条件で売却できるのか、反応を見るために一般媒介契約を選択するケースが多いでしょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約を締結する最大のメリットは、複数の不動産会社に売却を依頼することで、不動産会社間の競争が高まる可能性がある点です。

複数社に売却活動を依頼すれば、物件情報を幅広く周知できるため、買い手が現れやすくなります。そのため他社に遅れを取らないよう、成約に向けて積極的な売却活動を行うことが考えられます。スピーディーに売却したいという人は、一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。

一般媒介契約のデメリット

不動産会社は、物件の売却が成立して初めて仲介手数料が得られます。しかし複数社と契約を結べる一般媒介契約では、他社が先に買主を見つけてしまうと、経費をかけて売却活動を行っても自社の利益になりません。

手間や経費をかけても売上が確保できるとは限らないため、積極的に販売活動を行わない可能性があるのです。

都内の単身者向けマンションやファミリー向けマンションといった人気物件であれば、一般媒介契約でも、早期に高値で売買が成立する可能性が高いでしょう。

しかし、例えば郊外の古い戸建てのように需要が高くない物件であれば、買い手を見つけるのに手間も時間もかかります。一般媒介契約では、こうした買主を探しにくい物件を敬遠する不動産会社もあり、売却活動の優先順位が低い傾向があります。

次回は、専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴について解説します。

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