こんにちは。北章宅建 小樽店の小林です。

「家を売るならできるだけスムーズに早く売りたい 」
「できるだけ高い価格で売りたい」
そう思うのは当然です。

しかし、ほとんどの方にとって不動産売却は初めての経験。
どんな流れで行うのか、どんな点に注意すべきなのか、分からないことだらけでしょう。

今回の記事では不動産売却における注意点をご紹介します。
不動産売却の流れに沿って、早く高く売るにはどこに注意すべきかを解説します。

 

不動産売却の注意点を知ろう。家を売却する流れごとに解説

不動産売却はできるだけスムーズに、そして高値で進めたいですよね。
家を早く、高く売却する際の注意点を、売却の流れに沿ってご紹介します。

 

【1】不動産会社へ査定依頼

まずは家がどのくらいで売れそうか把握するため、不動産会社へ査定依頼を出します。
このときの注意点は2つあります。

• 事前に自分でも相場価格を調べておく
• 複数の不動産会社に査定依頼をし、比較して検討する

不動産会社に査定依頼をする前に、自分でも同じエリアで似たような物件の売り出し価格をチェックし、相場を把握しておきましょう。

査定の方法は、物件のデータを元に簡易的に査定を行う「机上査定」と、実際に物件を確認して査定する「訪問査定」の2種類。
まずは、インターネットなどの一括査定サービスを利用して複数の会社に机上査定をしてもらい、その後不動産会社をピックアップして訪問査定を依頼します。

査定額は高ければ高いほど良いとは限りません。
相場からかけ離れた査定額であれば、どうして？ 何が違うの？ と疑問をぶつけてみましょう。

 

【2】仲介契約を結ぶ不動産会社を決める

訪問査定をしてもらった不動産会社の中から仲介契約を結ぶ会社を決定し、契約を結びます。
仲介契約は以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

一般媒介契約

複数の不動産会社との契約：同時に複数の不動産会社と契約可能
自分で買い手を見つけた場合：不動産会社の仲介なしで売却可能
契約期間：規定はないが一般的には3ヵ月
不動産流通機構（レインズ）への登録：登録義務なし
状況報告の頻度：規定なし

専任媒介契約

複数の不動産会社との契約：契約は一社のみ
自分で買い手を見つけた場合：不動産会社の仲介なしで売却可能
契約期間：最長3ヵ月
不動産流通機構（レインズ）への登録：7日以内に登録
状況報告の頻度：2週間に1回以上

専属専任媒介契約

複数の不動産会社との契約：契約は一社のみ
自分で買い手を見つけた場合：不動産会社の仲介で売却可能
契約期間：最長3ヵ月
不動産流通機構（レインズ）への登録：5日以内に登録
状況報告の頻度：1週間に1回以上

 

不動産会社からすると複数の会社と契約可能な一般媒介契約だと、売却活動をしても必ずしも自分の会社で売れるとは限らないため、そこに広告費や人件費を投じづらいです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約だと、不動産会社は自分たちの売上につながる可能性が高いので、積極的に売却活動を行ってくれるでしょう。

 

【3】売却活動開始

売却活動では、不動産会社が広告を出して物件の買い手を探します。
ここでの注意点は、価格をいくらで打ち出すかという点です。
早く売りたいのか、高く売りたいのかといった要望によっても異なるでしょう。

相場よりも安い価格を打ち出せば早く売れるでしょうし、人気エリアの物件なら多少高く打ち出しても売却できる可能性もあります。
ただし、あまり高値で打ち出すとなかなか売れず、結局時間が経った後に価格を下げざるを得ないという可能性もあります。

長期間売れないと「売れ残り」のイメージもついてしまうため、見極めが大事です。

 

家を早く売却するための方法については「家が売れない原因と対策。あなたの売却活動、間違ってる？」も、ぜひ参考にしてみてください。

 

【4】不動産売買契約

買い手が決まったら、不動産売買契約を締結します。
契約日当日には重要事項説明書と契約書の内容を確認し、手付金を受け取ります。

手付金とは売却金の一部で、契約の証拠でもあります。
契約後に買主側から契約をキャンセルした場合は手付金を没収され、売主側からキャンセルした場合は手付金の倍額を買主へ支払うことになります。

物件の引き渡しや残金の決済日も決定しましょう。

 

【5】代金の決済と物件の引き渡し、名義変更の手続き

売却代金の残金を決済し、物件を引き渡します。
物件を引き渡したら、当日中に名義変更の手続きをしましょう。

名義変更の手続きは自分でもできますが、司法書士などの専門家に依頼するとスムーズに進めることができますよ。

 

不動産の名義変更の流れや注意点については、こちらでも詳しくご紹介しています。
不動産売却時の名義変更。流れやポイント、注意点を解説

 

不動産売却の最適なタイミングは？かかる期間も知っておこう

1年の中で不動産売却の契約件数が多い時期は「【1】1～3月【2】9～11月」と言われています。

【1】は進学や就職、転勤といった人が動く時期、新生活への準備として購入するからで、【2】は新年に新生活を始めたいと準備する方が多いからです。

不動産売却には情報収集も含めて3～6ヵ月程度の時間がかかるのが一般的。
この【1】【2】のタイミングで売り出しができるように準備を進めるとよいでしょう。

売却にかかる期間の目安としては、マンションが最短で3～4ヵ月程度、一戸建てが最短で半年程度と言われます。
近年は中古マンションの二―ズが高まってきていますので、エリアによってはすぐに売却できるケースも多いでしょう。

一戸建ての場合は隣家との土地境界線をはっきりさせるための測量なども必要で、準備も含めてマンションよりも時間がかかる傾向にあります。

 

まとめ

• 不動産売却の流れと注意点
  不動産売却の流れは【1】不動産会社へ査定依頼 【2】仲介契約を結ぶ不動産会社を決める 【3】売却活動開始 【4】不動産売買契約 【5】代金の決済と物件の引き渡し、名義変更の手続き　となります。それぞれの注意点についても確認しましょう。

• 不動産売却に最適なタイミングとかかる期間
  不動産売却の契約が多いタイミングは新生活準備をする1～3月、新年に向けたタイミングの9～11月です。タイミングに向けて不動産売却の準備を進めるとよいでしょう。売却にかかる期間は、マンションで最短3～4ヵ月、一戸建ては最短半年程度と言われています。

 

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