不動産売却の基礎知識2019.04.25

不動産の売却を個人間で行うなら、押さえたい手続き・税金の話

こんにちは!
イエステーション北章宅建 岩見沢店 副店長の小河です。

不動産の売却や購入は不動産会社に相談するのが一番!
でも、不動産仲介業者を利用せずに個人間で直接売買を行うことももちろん可能です。

今回は不動産の売却を個人間で直接行う場合のポイントをご紹介。
売却時に必要な書類や税金などについてもお話します。

不動産雑誌と電卓

 

不動産を個人間で直接売買って可能なの?

不動産を売却する際には不動産仲介業者に依頼をするのが一般的ではありますが、不動産業者を通さずに個人と個人の取引として直接売買することも可能です。

不動産会社を利用すると安くはない額の仲介手数料が発生してしまいますので、親族や知人などすでに売却先の目星がついている場合などは、不動産会社に依頼せずに直接取引をしたいと思われる方もいらっしゃいますよね。

しかし、個人間取引で注意したいのは下記の点です。

  • 適正な金額を設定できるか
  • まだ飼い主がいないのなら買主を自分で探せるか
  • 契約書などの必要書類の準備や作成できるか
  • 登記関係の手続きは対応可能か→対応できなければ司法書士に依頼する必要がある
  • トラブルがあった時の対応を自分でできるか

当たり前ですが、不動産会社は不動産売買のプロ。
物件の適正な査定・価格設定から買主探し、契約時の書類作成や手続きなどを行ってくれます。
不動産会社を通さず直接契約を行うということは、これらを全て自分で行わなくてはいけないということです。
素人がいきなり自分で行うのはなかなか難しいと言えます。

一方、不動産の適正相場や売買手続きなどの知識を持っているのであれば、不動産仲介手数料を省いてお互いに納得の価格で取引ができるのでお得とも言えます。

 

不動産の個人間売買をするとき、何が必要?

個人間で不動産売買を行う時に準備が必要な書類をご紹介します。
基本的には不動産会社を通す場合と同じですが、契約に係る書類の多くは売主が用意する必要があります。

 

売買契約書

物件概要や住所、売買価格、支払い関する取り決めなどが記載されます。
その他、物件引き渡しや所有権移転に関する取り決め、契約を履行できなかった場合や引き渡し後に物件に不具合があった場合の取り決めなど、後々トラブルが起きないよう、様々な事項の記載が必要です。
売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。

 

重要事項説明書

売買契約を結ぶかどうか判断するための様々な事項を記載される書類です。
契約を結ぶ前に、重要事項説明書に沿って物件の状態や契約条件、契約解除、保険加入などについての取り決めや説明などを行い、買主が納得したら記名と押印をします。

売買代金の支払い時には、物件の登記関係の手続きも必要です。

 

●抵当権抹消登記

抵当権が付いている物件を売却する場合、売却代金にて住宅ローン残金を完済して物件についている抵当権を外します。

 

●所有権移転登記

物件の所有権登記を売主から買主へ変更します。
住宅ローンを完済した、売買契約が成立したというだけでは登記内容は変更されません。
いずれも申請書や印鑑証明などの書類をそろえて管轄の法務局で続きをする必要があります。
登記手続きは自分で行うことも可能ですが司法書士など法律の専門家の力を借りることをおすすめします。

不動産売却時の登記申請の流れや注意点などはこちらでも詳しくご紹介しています。
不動産の売却時、名義変更の流れやポイント・注意点を解説

 

個人間で不動産売買をするときに税金はどうなる?

不動産にかかる税金のイメージ

個人間で不動産を売買する場合、その販売代金に消費税はかかりません。
個人所有の不動産の売却・購入であれば不動産仲介業者を利用して売買を行ったとしても同じです。

個人間の不動産売買で支払う必要のある税金はこちらです。

 

印紙税

不動産の売買契約書に貼る印紙代は印紙税という税金に当たります。
印紙代は不動産の売却価格によって決まっており、価格が500万円を超え1,000万円以下の場合は5,000円、100万円を超え500万円以下の場合は1,000円となります。

 

登録免許税

不動産の売却によって所有者が変わったら、所有権を変更する登記手続きが必要。
この時に支払う手数料も、登録免許税という税金です。
登録免許税は不動産1つに対して1,000円となります。

 

不動産譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税がかかります。
税率は不動産の所有期間によって変わり、5年以下の場合は30%、5年を超える場合は15%です。

「利益」というのは売却価格から、その不動産を売却する際にかかった費用、その不動産を取得する際にかかった費用を差し引いた金額です。
また、マイホームとしていた住宅や土地の売却の場合は利益が3,000万円以内の場合は非課税となる特別控除や買い替え特例などもあり、個人所有の不動産の売却で所得税がかかるほど利益が出ることはそうないと思ってよいでしょう。

ただし、特別控除や買い替え特例は確定申告を行うことで受けることができるので、不動産を売却した翌年は必ず確定申告を行うようにしましょう。

不動産売却の際にかかる税金についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
家を売却する時にかかる税金は?節税はできるの?

 

固定資産税の支払い義務は売主と買主のどちらにある?

不動産を所有している人が支払う必要のある税金、固定資産税。
1月1日時点での不動産所有者に対して課税されるので、極端な話、1月2日に不動産を売却したとしても売主へ1年分の固定資産税が課税されてしまいます。

そのため、年の途中で不動産を売却する場合は、売買契約書を交わす際に売主と買主の税金の負担割合を決め、買主の負担分を売主が物件の売却代金と一緒に受け取っておいて納税することが一般的です。

負担割合の計算方法は、1月1日を起算日とし、起算日から引き渡し日前日までを売主負担、引き渡し日以降を買主負担としての日割り計算となります。
関東では1月1日を起算日とするのが一般的なのに対して、関西では4月1日とすることが多く、起算日をいつにするかによっても負担割合が変わりますので、契約時に忘れずに確認したいポイントのひとつとなります。

 

まとめ

  • 不動産仲介業者を介さずに個人間で不動産を売買することは可能です。通常不動産会社が行っていた買主探しや適正価格設定、関係書類作成、手続きなどを自分で行わなくてはならず大変ですが、知識があるのであれば仲介手数料を省いてお得に売却をすることができます。
  • 個人で不動産を売却する場合、売買契約書や重要事項説明書など売却に必要な書類は売主が用意しなくてはいけません。また、不動産の所有権移転や抵当権抹消の手続きなども必要です。
  • 不動産売却時には、売買契約書に貼り付ける印紙の「印紙税」、所有権変更などの登記手続き時に「登録免許税」などがかかり、売却によって利益が出た場合は不動産譲渡所得税もかかります。マイホームの売却の場合は特別控除や特例などがあり、所得税がかかる場合は少ないでしょう。個人所有の不動産の売却代金には消費税はかかりません。固定資産税は引き渡し日を基準として売主・買主双方の負担割合を日割り計算するのが一般的です。

 

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