税金のこと2018.09.13

家を売却する時にかかる税金は?節税はできるの?

こんにちは!
イエステーション北章宅建 石狩店店長の古木です。

家を売却する際には色々な費用がかかりますが、意外と見落としがちなのが売却時やその後にかかる税金です。

今回は家の売却でかかる費用の中でも「税金」にスポットを当てて解説。

売却時に支払う税金や、翌年の確定申告が必要なものまで詳しくご紹介します。
きちんと知れば怖くはありませんよ!

電卓と一万円札

 

家を売却する際にかかる税金とは?

家の売却時に支払う必要のある税金は下記の3つです。

①印紙税

不動産を売却する際の売買契約書には、取引価格に応じて収入印紙を貼ります。
この時の印紙代は「印紙税」という税金です。

例えば取引価格が500万円を超え、1,000万円以下のものに対しては10,000円の印紙税がかかります。
平成32年3月31日までに作成された契約書に関しては軽減措置があり、5,000円となります。

 

②登録免許税

売却によって変更した所有者に合わせて不動産登記を変更するための費用です。

固定資産評価額に対して2%の税金がかかります。
こちらも平成31年3月31日までは軽減措置があり、1.5%となります。

 

③消費税

売却のために仲介業者などを利用した場合、仲介業者に支払う手数料には消費税がかかります。
これは普通の買い物などと同じですね。

消費税に関して付け加えると、マイホームではなく自分の仕事に使っていたり、賃貸していた家を売却する場合には売却価格は事業売上として課税対象となります。
ただし、一定額(1,000万円)以上の課税売上高がない場合は納付義務はありません。

また、個人がマイホームや別荘を売却した場合も消費税の納付義務はありません。

 

家の売却後にかかる税金とは?

家を売却した結果、購入費用などを差し引いて利益が残った場合は所得税(不動産譲渡所得税)や住民税がかかります。

課税譲渡所得=売却額-購入価格-譲渡費用

購入価格には建物(建物部分に関しては経年劣化を含めて減価償却分が控除されます)や土地の購入代金をはじめ、購入時の仲介手数料や登録免許税、印紙税など購入するためにかかったすべての費用が含まれます。

譲渡費用に関しても同じく仲介手数料や測量費など全ての費用を含みます。

不動産の正確な購入価格が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。
実際の取得費より低くなってしまう事がほとんどなので、不動産を購入した際の書類などはきちんと保管しておくことをお勧めします。

算出された課税譲渡所得に対して、不動産の所有年数に合わせた税率をかけて税額が決定されます。

【所有期間が5年を超える場合】所得税:15% 住民税5%
【所有期間が5年以下の場合】 所得税:30% 住民税9%

また、平成25年からは「特別復興所得税」の徴収も行われています。
税率は2.1%です。

極端な話、所有期間が5年未満の不動産を売却すると売却利益に対して合計41.1%もの税金がかかる場合があるのです!

 

売却後の確定申告で受けられる特別控除

電卓と確定申告書

売却利益に対する所得税や住民税を納めるためには、売却の翌年に確定申告をする必要があります。
正しく確定申告をすれば、条件によっては特別控除を受けられる場合があり、所得税や住民税が安くなる可能性がありますよ!

主だった控除などをご紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から3,000万円までは非課税となります。
自分が住んでいた家であること、今住んでいない場合は住まなくなってから3年以内の売却することなどの条件があります。

購入費用や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が3,000万円を超えることはそうそうありません。
マイホームを売却した場合はほとんど非課税になると言ってもいいのではないでしょうか。

ただし、同じ年に住宅ローンで家を新しく購入したとしても、所得税控除を受けられる「住宅ローン控除」とは重複併用できません。

 

居住用財産売却による軽減税率の特例

10年以上所有しているマイホームを売却した場合には一定の条件の元、軽減税率が適用されます。
これは前述の3,000万円の特別控除と併用することができ、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額に対して計算されます。

【課税譲渡所得6,000万円までの部分】所得税:10% 住民税:4%
【課税譲渡所得6,000万円を超える部分】所得税:15% 住民税:5%

 

居住用財産の買換え特例

一定の要件を満たした上で住み替えのためにマイホームを売却した場合、売却価格から新しい家の購入価格を引いた金額に対して税金が計算されます。

こちらは3,000万円の特例、軽減税率の特例と併用することはできません。

 

家を売却して赤字になってしまった場合

売却によって赤字になってしまった場合、給与所得などその他の収入に対する所得税が4年間にわたって控除されます。
売却利益が出なかった場合もきちんと確定申告を行うことで、節税につなげられるのです。

 

まとめ

  • 家を売約する際には売買契約書に貼る印紙代【印紙税】、不動産登記の変更費用【登録免許税】、仲介業者に支払う手数料には【消費税】がかかります。また、マイホームではなく事業用に使っていた家を売却する場合は消費税を納めなくてはいけない場合があります。
  • 家の売却後には、売却価格から購入費用と譲渡費用を差し引いた売却利益(譲渡所得)に対して不動産譲渡所得税と住民税がかかります。税率は所得期間によって変わり、5年を超える期間の場合は所得税15%住民税5%、5年以下の場合は所得税30%住民税9%となります。
  • 不動産譲渡所得の所得税や住民税は翌年の確定申告で申告する必要があります。条件によっては税金の控除を受けられますので確定申告はしっかり行いましょう。特にマイホームを売却した場合は所有期間に関わらず、売却利益から3,000万円までは非課税となる特別控除が適用となります。

 

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石狩店 古木 篤広過去の経験や知識を活かして、お客様のお悩みや不安を解消する、最善と思われるご提案をさせていただきます。 お住替えや不動産売却などのお取引を通じて皆様のお役に立てるよう頑張ります。 不動産に関するご相談お待ちしております。

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