不動産売却の基礎知識2020.12.16

住み替え時に利用できるつなぎ融資とは?メリットやデメリットも!

こんにちは!北章宅建 札幌手稲店の星です。

住み替えでは、家の売却と同時に新居の購入・新たな住宅ローンの契約を進めなくてはならず、スケジュールやタイミングがシビアです。
現在の家の住宅ローンの残高や手持ちの資金(頭金)によっては、新たな住宅ローンが組めない場合があります。

そんなときに活用を検討されるのが、つなぎ融資です。

今回は住み替えで検討される、つなぎ融資について詳しくお話します。
つなぎ融資とはどんなもので、どんな場合に活用されるのか、利用するメリットやデメリットについても解説します。

お金の袋を差し出すスーツの男性

 

住み替えの「つなぎ融資」とは?融資が必要になるケース

つなぎ融資は、住み替えで発生する一時的な資金繰りを解消するための無担保・短期のローンです。

住み替えでは、家の売却と購入を同時に行うため、売買のタイミングや資金繰りのスケジュールがシビアです。
現在の家を売却した代金を新居の購入費用にあてることが多いため、タイミングが合わないと資金繰りが間に合わない場合があります。

そんなときに、つなぎ融資を活用することで資金を準備し、住み替えをスムーズに進めることができるのです。
最長でも1年程度の短期間の設定で一括返済・無担保で借りられる分、一般的な住宅ローンより金利設定が高いことが特徴です。

住み替え時の住宅の売却と購入のタイミングには、「売り先行」「買い先行」の2種類があり、それぞれつなぎ融資が必要になる場合があります。

【売り先行】
旧居の売却を決めてから新居を購入するケース。
売却金が確定するので資金計画が立てやすい反面、売却が進まないと購入も進められず住み替えができない。

【買い先行】
新居を購入してから旧宅の売却を進めるケース。
売却がスムーズに進まないと、2重ローンになってしまう可能性がある。

※住み替えでの売却・購入のタイミングについては、こちらのコラムでも詳しくご紹介しています。
住み替えをご検討の方は、ぜひご参考ください。

住み替えの売却・購入はタイミングが大事!後悔しないタイミングを解説
家を買い替えたい!タイミングのよい住み替え計画を立てよう

 

売り先行でいつまでも家が売れなければ、新居の購入費用が用意できず、新居が購入できません。
売れるのを見込んで先に買い先行で新居を契約しても、代金決済までに旧宅が売れなければ、あてにしていた資金が間に合いません。

そのようなときに、売却金で完済することを条件につなぎ融資を受け、そのお金を費用の一部として新居を購入したり、新しい住宅ローンを契約します。

新たな住宅ローンを契約する際、売りに出している家の住宅ローン残債が多いと契約できない可能性があるため、つなぎ融資で一度返済してから組むケースが多いです。

その後に売却が完了したら、つなぎ融資を一括返済するという流れになります。

 

住み替えでつなぎ融資を利用する3つのメリット

つなぎ融資を受けるときは、一定期間売却できなかった際は不動産会社に買取をしてもらう条件があるケースが多く、買取になった場合に通常売却額の約70%の価格でしか売れないため損する場合も。

そのため、売却しやすい不動産を持っている場合は、次のメリットを踏まえて検討してみると良いでしょう。

つなぎ融資を利用して住み替えをする、メリットを3つご紹介します。

資金がなくても買い先行で住み替えを進められる

費用的にリスクの少ない「売り先行」を選択すると、住宅が売れるまで新居を購入できずに住み替えが進められません。
売却を待っているうちに「目当ての物件が売れてしまった」「●月までに引っ越さないといけないのに間に合わない!」という方もいるでしょう。

つなぎ融資で新居の購入費用を先に用意できれば、売却を待たずに買い先行で住み替えを進めることができます。
引っ越しの時期が決まっている人も、スケジュール通りに進められるでしょう。

 

旧居が空き家の状態になるので売却しやすくなる

つなぎ融資を活用して売却前に新居を購入・引っ越しをするので、旧宅の中は荷物がない空っぽの状態に。
家具や荷物がなければ生活感を感じさせず、空間を広く見せることができ、内覧に来た購入希望者の印象もアップします。

家の中に貴重品がなければ不動産会社へ鍵を預け、内覧対応をすべて任せることもできて楽ちんです。

 

仮住まい費用や二重の引っ越し費用が不要

「売り先行」で先に旧宅を売却してしまうと、新居を購入して引っ越すまでの間は仮住まいが必要です。
旧宅から仮住まいへ、さらに仮住まいから新居へと、引っ越しも2回発生してしまいます。

つなぎ融資を活用して買い先行で住み替えができれば、先に新居へ引っ越しができるので仮住まいにかかる余計な費用は発生しません。

 

住み替えでつなぎ融資を利用する際の4つのデメリット

木製の家と電卓と通帳

つなぎ融資にはデメリットもあります。
安易に利用せず、メリットやそのほかの費用とも比べながら検討しましょう。

金利や事務手数料が高い

つなぎ融資は無担保、短期ローンのため金利や手数料が高い傾向にあります。

一般的な住宅ローンの金利が0.5~1.5%なのに対し、つなぎ融資は3%前後。
事務手数料も10万円(税別)前後かかるケースが多く、利用するための費用は大きいです。

つなぎ融資もローン契約ですので、契約書に貼付する印紙代も必要です。

 

売却価格によっては資金計画が狂う可能性がある

旧宅の売却前に売却金額を見込んでつなぎ融資を受けるため、売却額が思ったよりも安いと資金計画が狂ってしまう可能性があります。
「売却金でつなぎ融資を返済するつもりだったのに、売却価格が安くて返済額に足りない!」という恐れが。

そのような事態を避けるためにも、売却価格は低めに見積もって融資を受けた方が良いでしょう。

 

期間内に返済できないと遅延損害金が発生する

つなぎ融資の期間は1ヵ月から1年程度。
住宅ローンのように毎年少しずつ返済するのではなく、融資期間終了までに一括で返済します。
計画通りに売却ができないと、返済が遅れてしまう可能性があるので注意しましょう。

期間内に返済ができない場合は年利14%程度の遅延損害金が発生してしまいます。

 

取り扱っている銀行が少ない

つなぎ融資商品を取り扱っている銀行は、そう多くはありません。
そのため、住宅ローンのように様々な金融機関の商品を見比べて選ぶことは難しいでしょう。

地方の金融機関となれば、さらに少なくなってしまいます。
その場合はつなぎ融資ではなく、旧宅と新居の住宅ローンを1本化して新たなローンを組む「住み替えローン」という選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。

住み替えローンについてはこちらのコラムでも詳しくご紹介しています。
住み替えローンとは? 内容や条件、メリット・デメリットを知って検討を

売却が難しそうな家の場合は、先に売却して金額を踏まえて購入可能な物件を選択する「売り先行」の選択肢も考えてみると良いでしょう。

 

まとめ

・住み替えのつなぎ融資とは
つなぎ融資は、住み替えで発生する一時的な資金繰りを解消するためのローンです。家の売却と購入を同時に行う住み替えでは、売買のタイミングがシビア。新居の購入費用や、旧宅の住宅ローン残債をつなぎ融資で準備することにより、住み替えをスムーズに進めることができます。

・住み替えでつなぎ融資を利用するメリット
住み替えでつなぎ融資を利用するメリットは【1】資金がなくても買い先行で住み替えを進められる 【2】空き家の状態になるので売却しやすくなる【3】仮住まい費用や二重の引っ越し費用が不要 の3点。購入資金が手元になくてもを「買い先行」のメリットを享受することができます。

・住み替えでつなぎ融資を利用する際のデメリット
住み替えでつなぎ融資を利用する際のデメリットは【1】金利や事務手数料が高い 【2】 売却価格によっては資金計画が狂う可能性がある 【3】期間内に売却・返済しないと遅延損害金が発生する 【4】取り扱っている銀行が少ない の4点。資金計画や売却計画をしっかり立てて検討する必要があるでしょう。

 

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