こんにちは。北章宅建 江別店の寺杣です。

自宅の住み替えにはタイミングが重要。
今回は自宅の住み替え時のタイミングについてのお話です。

売却と購入はどちらを先にすべきか、損しないためにはいつ売却すべきか、検討すべきポイントはたくさん。
住み替え時の資金計画についても、あわせてご紹介しますね。

 

住み替えで売却・購入を考える際には、まず資金計画を

住んでいる自宅を売却して、新しい家を購入・引っ越しする住み替え。
現在の家に住宅ローンが残っている場合もありますよね。
まずは最初に、しっかり資金計画を考えることが大切です。

住宅ローンが残っている状態で家の買い替えを検討する場合、資金計画として下記の3つの選択肢があります。

• 旧居の売却金（＋自己資金）で旧居のローンを完済し、新居購入で新たな住宅ローンを組む
• 旧居の売却後に残ったローン残債と新居購入費をあわせて「住み替えローン」とする
• 旧居のローンを支払いつつ、新居購入で新たな住宅ローンを組む「二重ローン」

住宅ローンの残っている家を売る場合、売却時にはローン残債の一括返済が必要です 。
売却金で完済できればよいのですが、売却金がローン残債に届かない場合は自己資金で補填するか、住み替えローンを利用することになります。

※住み替えローンについてはこちらでも詳しくご紹介しています。
「住み替えローンとは？ 内容や条件、メリット・デメリットを知って検討を」

また、旧居がスムーズに売れなければ、旧居と新居の両方のローンを支払う「二重ローン」の状態になる可能性もありますね。

どの方法をとるのかを決めるためにも下記の点を確認し、事前に資金計画を考えておきましょう。

• 住宅ローンの残高
• どのくらいで売れそうか
• 売却金でローン残債は完済できるかどうか
• 新しいローンの頭金は用意できるか
• 新しいローンの月々の返済可能額はいくらか

住み替えでは、売却と購入どちらが先のタイミング？

住み替えでは売却と購入を同時期に進めていくことになりますが、タイミングに関しては4つのケースがあります。

各ケースのメリットデメリット、選択するポイントについてみていきましょう。

住み替えのタイミングで4つのケースとは？

①売り先行

旧居の売却を決めてから、新居の購入を進めるケースです。
希望の価格で買ってくれる人が現れるまで、じっくりと時間をかけて売却活動を行うことができます。

売却金が手元に残れば、新居購入の費用にあてることもできるでしょう。
ただし、売却後にすぐ新居の用意ができない場合は仮住まいの費用がかかってしまいます。

売却が進まなければ購入のタイミングを見なおすこともできるので、リスクの少ない方法でしょう。

②買い先行

新居を購入してから旧居の売却を進めるケースです。
どうしても欲しい物件があり、資金に余裕がある場合には買い先行でもよいでしょう。
欲しい物件を、タイミングを逃さず購入することができます。

先に新居の用意ができているので仮住まいの費用は不要ですが、その後スムーズに売却が進まないと二重ローンになってしまう可能性があります。
新しいローンの頭金や引っ越し費用などの、まとまった資金も必要です。

③同時売却・同時購入

売却と購入を同時に進めるケースです。
住み替えローンを利用する場合は、売却・購入の決済日を合わせる必要があるため、これにあたります。
時間的な制約が大きく、上手く決まれば1番スムーズといえるでしょう。

ただし一般的に売却や購入には3ヶ月から半年程度かかり、理想の物件を見つけるには時間を要するでしょう。
購入希望者が現れるタイミングも予測が難しいため、タイミングを合わせるには売買の条件面で妥協が必要なことも。

たとえば先に購入者が決まってしまい次の住まいが見つかっていなければ、早急に探すか、仮住まい先を見つけなければなりません。

④切り離し

売却と購入のタイミングを完全に切り離して考えるケースです。
新しいローンの頭金が必要ですし、売却しない限りは二重ローンの状態が続きます。
二重ローンでも気にしないという、資金に余裕のある方向けの形です。

何を優先するかで進め方を選ぼう

4つの選択肢からどの進め方を選ぶかは、「何を優先するか」によります。

一般的にリスクが少ないのは売り先行タイプ。
売却価格が思ったより少なければ購入予算を下げて対応したり、すぐに売らずに住み替えの時期をずらしたりすることも可能です。
確実に売却してから購入を進めるので、二重ローンになる心配もありません。
資金が少ない方や、失敗をしたくないという方は、売り先行で進めることをおすすめします。

一方、「絶対にこの物件が欲しい」というお目当ての物件がある方は、買い先行の選択となるでしょう。
自宅が売れるのを待っていたら、購入希望の物件が他の方に買われてしまう可能性もあります。

住み替えのタイミングはいつなら最適？ 注意点も知ろう

住み替えが検討されるタイミングの多くは「ライフスタイルが変わるとき」です。
特に子供の成長・独立のタイミングや、定年退職後といったタイミングで検討されます。

さらに「今なら損せずに住み替えられそう」というタイミングも大切。
たとえば地価が高騰している、住宅ローンの金利が下がっているなど、社会情勢や経済状況を見極めることが重要です。

また、建物は新築から時間が経つごとに徐々にその価値が下がり、一戸建ては最初の10年程で価値が半分になり、20年でほぼ底値。
マンションでは20年程で40～50％価値が下落すると言われています。

市場価値が下がっても、固定資産税や修繕費といった維持費はかかり続けます。
市場価値やニーズが高いうちに売ってしまうのも、ひとつの考え方でしょう。

住み替えで損をしないための注意点

住み替えで損をしないためには、まずリスクを考えることが大切。
予定どおりに売却できるかが大きなポイントとなってきます。

「売却できなかったらどうしよう……」と不安な方は、不動産会社が実施する「買取保証」のサービスも検討しましょう。
住み替え時に旧居が売却できなかった場合には、不動産会社が直接物件を買取してくれるサービスです。

価格は市場相場よりも下がってしまいますが、確実に売却することができるので安心ですよ。

まとめ

• 住み替えは資金計画が大切
  旧居の住宅ローンの残高、売却価格の目途、新しいローンの頭金や返済額の目途などをしっかり確認、検討しましょう。まずは資金計画を練ることが大切です。

• 住み替え時の購入と売却のタイミング
  住み替えでの売却・購入のタイミングには4つのケースがあります。売却後に購入を進める「売り先行」、購入してから売却を進める「買い先行」、同時に進める「同時売却・同時購入」、売却と購入を別に考える「切り離し」です。金銭的なリスクが少ないのは売り先行。住み替え時の優先事項や目的によって進め方を検討しましょう。
• 住み替えを決めるタイミング
  住み替えのタイミングは子供の成長や定年退職などでライフスタイルが変わるとき。地価の高騰や住宅ローン金利の下落といった社会情勢も見極めましょう。物件価値が下がりきる前に売るという考え方もあります。

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