不動産売却のコツ2026.08.07
訳あり物件は売却可能？スムーズに売るポイントも解説
こんにちは。イエステーション北章宅建 滝川店の上家です。
「訳あり物件でも売れるのだろうか」「一般の物件と売り方が異なるのでは？」と、不安を感じていませんか。
仲介と買取のどちらを選べば良いのか、少しでもスムーズに売却するにはどうすれば良いのか知りたい方もいらっしゃるかもしれません。
今回のコラムでは、訳あり物件の主な種類や、仲介・買取それぞれの特徴と向いているケースを解説します。
売却時の注意点やスムーズに進めるためのポイントもあわせてご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。
訳あり物件は売却できる？主な種類と売却方法の考え方
結論からお伝えすると、何らかの問題や事情を抱えた訳あり物件でも、売却することは可能です。
ただし、一般的な物件と比べると買い手が限られたり、売却価格が低くなったりする場合があります。
物件が抱えている問題によっては、住み心地や安全性、建て替えなどの将来の利用方法に影響し、買い主の購入判断にも関わるためです。
では、具体的にどのような問題を抱えた物件が「訳あり物件」にあたるのでしょうか。
「訳あり物件」には法律上の明確な定義はありませんが、一般的には、物件そのものの不具合や過去の出来事、周辺環境、法律上の制限、権利関係など、何らかの問題や事情を抱えた不動産を指します。
こうした事情の中には、不動産取引において「瑕疵（かし）」と表現されるものもあります。
代表的な例として、次のようなものが挙げられます。
- 心理的な問題：過去の事件や事故など、買い主の心理的な抵抗感につながる事情があるもの
- 建物・土地の不具合：雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなど、建物や土地そのものに不具合があるもの
- 法令上の制限：再建築不可など、不動産の利用や建築に制限があるもの
- 周辺環境の問題：騒音や異臭、周辺施設など、物件の周辺環境に問題があるもの
- 権利関係の問題：共有名義や借地権など、所有や利用に関する権利関係が複雑なもの
例えば、過去に人の死を伴う事件などが発生した物件はその内容によっては心理的な問題、雨漏りのある家は物理的な問題、再建築不可物件は法令上の制限がある物件の代表的なケースです。
このように、訳あり物件といっても、抱えている問題や事情はさまざまです。
その内容によって、買い手の見つかりやすさや売却価格への影響の大きさ、仲介・買取のどちらが適しているか、売却時に注意すべき点も変わります。
そのため、まずはご自身の物件がどのような問題を抱えているのかを把握した上で、その内容に合った売却方法を検討していきましょう。
なお、物件が抱える問題や事情ごとの売却方法や注意点については、下記のコラムでも詳しくご紹介しています。
あわせてご参照ください。
＜過去の事件・事故などに関する問題＞
＜建物・土地の不具合に関する問題＞
- 家の売却時には雨漏りの事実も申告を。トラブルを防ぐためには
- 浸水した家を高く売却するには？価値の下がり方や売却のポイントを解説
- 基礎にひび割れ・亀裂がある家は売却できる？原因と対策、売却のコツを解説
- 傾いた家の売却方法は？売却価格が下がる原因や注意点もチェック！
- 欠陥住宅は売却できる？売却方法や注意点を詳しく解説
＜法令上の制限がある物件＞
＜周辺環境に関する問題＞
＜権利関係に関する問題＞
このほか、土地の形状や条件によって買い手が限られ、売却しにくくなる場合があります。
所有地が三角地や不整形地であるといったケースでは、下記のコラムもあわせてご参照ください。
三角地が売れない・売却が難しい理由を確認！売却するための方法も
不整形地が売却しにくい理由は？評価方法や早く売るコツを詳しく解説！
訳あり物件を売却する方法は？それぞれのメリット・デメリットをご紹介
訳あり物件の主な売却方法には、「仲介」と「買取」があります。
仲介は不動産会社に買い主を探してもらう方法、買取は不動産会社などに直接物件を買い取ってもらう方法です。
どちらが適しているかは、売却価格や売却までにかけられる期間だけでなく、物件が抱えている問題の種類や程度によっても変わります。
それぞれの特徴や向いているケースを確認していきましょう。
①仲介で売却する
仲介は、不動産会社に購入希望者を探してもらい、条件交渉や売買契約をサポートしてもらう方法です。
一般の市場で広く買い主を探すため、時間をかけて売却できる場合は、買取よりも高い価格での成約を目指しやすい点がメリットです。
一方、訳あり物件は抱えている問題によって購入希望者が限られやすく、売却までに時間がかかったり、希望する価格では買い手が見つからなかったりすることもあります。
そのため、売却価格を重視しており、できるだけ高く売りたい場合や、売却まである程度時間をかけられる場合には、仲介が向いていると考えられます。
例えば、物件が抱えている問題の程度が比較的軽く、買い主の購入判断への影響が小さい場合は、仲介でも売却を進めやすいことがあります。
②買取で売却する
買取は、不動産会社などの買取業者が買い主となり、物件を直接購入する方法です。
一般の購入希望者を探す必要がないため、仲介よりも短期間で売却を進めやすい点がメリットです。
業者によっては、修繕やリフォームをせず現状のまま売却できる場合もあります。
一方、買取業者は購入後の修繕や再販売などにかかる費用を見込んで査定するため、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。
そのため、早く売却したい場合や、修繕などの手間をかけずに売りたい場合、一般の市場では買い主を見つけにくい物件には、買取が向いていると考えられます。
例えば、再建築不可など利用上の制限が大きい物件や、買い主が限定されやすい事情を抱えている場合は、買取のほうが売却を進めやすいこともあるでしょう。
売却前に確認しておきたい注意点
仲介・買取のどちらを選ぶ場合も、売却前には、物件について伝えるべき事項や契約条件、必要となる費用などを確認しておきましょう。
特に、訳あり物件では、把握している問題を買い主へどこまで伝える必要があるのかが重要です。
売却した物件が契約の内容に適合しない場合は、売却後に契約不適合責任を問われる可能性があります。
また、把握している問題については、買い主へ伝える必要があるかを不動産会社に確認し、適切に対応しましょう。
その場合、契約内容や具体的な事情によっては、修補や代金減額、損害賠償、契約解除などにつながる場合もあるため、把握している問題があれば、事前に不動産会社へ伝え、必要な対応を確認しましょう。
ただし、何を告知する必要があるかは、問題の内容や程度、契約内容などによって判断が異なる場合があります。
また、売却時にかかる費用や、買取で契約不適合責任が免責されるかどうかなど、条件によって異なる事項もあります。
物件の状態や希望する売却条件を不動産会社に伝えた上で、売却方法と契約内容を確認して進めましょう。
訳あり物件を少しでもスムーズに売却するためのポイント
訳あり物件は売却できますが、抱えている問題によっては買い主が限られたり、売却方法の判断が難しかったりする場合があります。
少しでもスムーズに売却を進めるために、売却前に押さえておきたいポイントを確認しておきましょう。
ポイント①物件の状況を正確に伝える
まず、ご自身が把握している物件の問題や不具合は、不動産会社へ正確に伝えましょう。
訳ありの内容を詳しく共有することで、不動産会社も物件の状態に合った売却方法を検討しやすくなります。
先ほども少し触れましたが、物件について買い主へ伝える必要がある事項を適切に伝えなかった場合は、売却後のトラブルにつながる可能性があります。
どのような事項を告知する必要があるかは、物件の状況や契約内容などによっても判断が異なります。
契約内容や具体的な事情によっては損害賠償や契約解除などにつながる場合もあるため、自分だけで判断せず、不動産会社へ事情を伝えた上で、どのように対応すべきか確認しながら進めましょう。
個別の告知義務や法的責任について判断が必要な場合は、弁護士などの専門家へご確認ください。
ポイント②複数の不動産会社へ査定を依頼する
訳あり物件を売却する際は、複数の不動産会社へ査定を依頼し、提示された内容を比較することも選択肢の一つです。
訳あり物件は、物件が抱えている問題の評価や、売却後の活用方法に関するノウハウなどによって、不動産会社ごとに査定額や提案する売却方法が異なる場合があるからです。
複数社へ相談することで、査定額だけでなく、仲介と買取のどちらを提案しているか、その理由まで比較しやすくなります。
査定額の高さだけで決めるのではなく、「なぜこの金額になるのか」「なぜこの売却方法が向いているのか」まで確認すると、ご自身が納得できる売却方法を選びやすくなるでしょう。
ポイント③訳あり物件の売却実績がある不動産会社を選ぶ
依頼先を選ぶ際は、訳あり物件の売却実績があるかも確認しておきましょう。
訳あり物件といっても、事故物件や再建築不可物件、雨漏りのある家、権利関係が複雑な不動産など、抱えている問題はさまざまです。
そのため、単に「訳あり物件に対応しているか」だけでなく、ご自身の物件と似た問題を抱える不動産を取り扱った実績があるかを確認すると、対応力を判断しやすくなります。
あわせて、査定額の根拠をわかりやすく説明してくれるか、仲介・買取など複数の選択肢を踏まえて提案してくれるか、質問に丁寧に答えてくれるかも確認してみましょう。
訳あり物件では、一般的な不動産よりも売却方法や告知内容などの判断に迷うことがあります。
「この状態でも売れるのだろうか」「何を買い主へ伝えれば良いのかわからない」といった不安がある場合も、まずは物件の状況を不動産会社へ相談するところから始めてみましょう。
まとめ
●訳あり物件でも売却は可能
「訳あり物件」は法律上の明確な定義はありませんが、何らかの問題や事情を抱えた不動産を指します。
訳あり物件でも売却は可能ですが、抱えている問題によって、買い手の見つかりやすさや価格への影響、適した売却方法や注意点は異なります。
●訳あり物件を売る際は、仲介と買取の特徴を踏まえて自分に適した売却方法を選ぼう
仲介は価格を重視したい場合、買取は早期売却を希望する場合や一般市場で買い主を見つけにくい場合などに向いていると考えられます。
物件の状態や希望条件に合わせて、自分に適している売却方法を選びましょう。
●訳あり物件の売却は事前準備と不動産会社選びも重要
物件の状況を正確に伝え、必要に応じて複数社の査定内容を比較しながら、似た物件の売却実績がある不動産会社へ相談することで、納得できる売却方法を検討しやすくなります。
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著者
滝川店 上家 郁也現在は中空知、北空知、留萌地方を担当しております。過去には賃貸仲介業務にも携わってきました。 ご相談の際は売却・購入とともに賃貸との比較など、経験を活かしたご提案をさせていただきます。 私自身の個人的な経験では、中古住宅を購入してリフォームを行っておりますし、親族の不動産取引の委任を受け、売却の手伝いも経験致しました。それらの経験からもお客様にアドバイスできると思います。不動産のことでお困りでしたら、ぜひお任せください。
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