こんにちは。イエステーション北章宅建 江別店の星です。

近年、地震や津波など自然災害による床下・床上浸水の被害が増えています。
浸水した家は売却できるのか…と不安を覚える方も多いでしょう。

一般的に、一度浸水被害にあった物件は通常の物件より売りづらくなることが多いです。

そこで今回のコラムでは、浸水した家を高く売却するポイントを解説！

売る際の注意点や浸水した家を復旧させる方法などもあわせて紹介します。

 

浸水した家の価値の下がり方は？

浸水被害にあった家の売却価格は、市場価格相場よりも2〜3割ほど安くなるのが一般的。

一度水害にあうと再び被害が及ぶ可能性もあったり、住宅の柱・梁や壁などが損傷してしまっている場合もあるため、購入を躊躇う人が多いからです。

近年では集中豪雨や台風など自然災害も増えており、洪水・川の氾濫などが起こるリスクから、川沿いの家にデメリットを感じる人もいるでしょう。

川沿いの家の売却については、こちらのコラムで詳しく紹介していますので、あわせて参考にしてみてくださいね。
川沿いの家は売却しにくい？早く高く売るコツもチェック！

 

ただし、浸水したすべての住宅の価値が下がると言うわけではなく、浸水の程度や家の立地条件によってはそれほど価格に影響しない場合も。

たとえば、過去の水害で得た教訓を活かし、再発防止策を実施して安全性の高い街づくりを行っている地域にある物件であれば、周辺の防災設備などの強化が期待できます。

将来的な水害発生に備えたい買主にとっては、個々の物件における条件よりも地域全体としての安全性が購入の決め手となるかもしれません。

また、近くに駅やスーパーがあったり、病院や学校が近かったりなど便利な立地条件にある物件も、家の損傷具合にもよりますが、家の価値が激減する可能性は低いでしょう。

 

浸水した家を売却する際の注意点・高く売る方法を解説

浸水した家をそのまま売り出しても、再発防止策や人気の立地条件など特別な理由がない限り買い手はつきにくいといえるでしょう。

被害を受けた家を高く売るには、2つのコツがあります。

• 物件価値の回復
• 売却方法の工夫

また、売却前に必ず押さえておきたい重要ポイントも1点あります。
それは、浸水した家の売主には、買主への説明義務があることです。

それぞれ詳しく説明していきましょう。

 

浸水被害を買主にきちんと説明しよう

不動産の売却において、宅地建物取引業法では、住宅の瑕疵（欠点）の有無など買主の判断に重要な影響を及ぼすことは買主へきちんと説明すべきと定められています。

家が浸水した事実は買主が知っておくべき事実に該当するため、隠した場合は「告知義務違反」と捉えられ、引き渡された住宅の品質が契約に沿わないと、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われる可能性も。

責任を問われると、契約の解除や損害賠償を求められる恐れがあるため注意が必要です。

なお、不動産会社には買主に対し、水害ハザードマップにて物件の所在地を説明する義務があります。
水害ハザードマップとは、水害被害の防止を目的に、浸水の恐れがある地域や避難場所を地図上に示したものです。

浸水の事実は不動産会社がきっちり調査するため、隠し通すことはできません。
心象を悪くしないためにも、浸水被害はきちんと買主に説明しましょう。

 

高く売る方法①物件価値の回復にはまず調査を行おう

価値の回復をするには、次の方法で物件の状態を明らかにし、改善のためにどんな対策をすべきか調べましょう。

• ホームインスペクション
• 地盤の調査

ホームインスペクションとは

ホームインスペクション（住宅診断）では、住宅の専門家である住宅診断士によって、客観的な立場から住宅の劣化や不具合の有無などを調べてもらえます。

どこを修繕すべきかアドバイスしてもらえるので、より的確な改善策を実施できるでしょう。
浸水被害で住宅の柱や梁が腐り、カビやシロアリ被害が発生している可能性もあるため、売却前の診断で「異常なし」と診断があれば、買主側も安心できますね。

地盤の調査とは

浸水被害にあった地盤は緩くなり、基礎であるコンクリートが傷む可能性も。
地盤調査を行うことで、緩んだ箇所に改良工事を施し、地盤の強化を図れます。

物件の現状を把握してきちんと改善できれば、浸水被害で落ちた家の価値を回復することも可能です。
改善した事実を写真や資料などで提示できれば、買主の安心材料となるでしょう。

ただし、劣化や不具合の程度によっては、大掛かりな改善が必要な場合も。

改善に高額な費用がかかってしまうなら、物件をそのまま売った方がマシ…といった状況では、無理に価値を回復させず、売却方法を工夫してみましょう。

 

高く売る方法②不動産会社に買取してもらおう

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」があります。
仲介は不動産会社に仲立ちしてもらい、買主を探して購入してもらう方法。
買取は不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。

仲介と買取の違いは、こちらのコラムでも詳しく解説しています。
不動産の売却方法、仲介と買取の違いや特徴とは？

買取は、買取価格が仲介での売却相場と比べて安くなってしまうデメリットがありますが、浸水被害を修復しないままでも買い取ってもらえる可能性があります。
不動産会社が買い取る場合は、全面リフォームで売りに出す前提が多いからです。

また、被害の状況を不動産会社側が確認してから買い取るので、契約不適合責任を免責してもらえる場合もあり、大きなメリットといえるでしょう。

注意点として、大手不動産会社や一般の物件を主な取扱いとする会社は、浸水被害にあった瑕疵物件は買取拒否となる場合もあります。

瑕疵物件の買取実績があるなど、訳あり物件の売却ノウハウを備えた不動産会社であれば、比較的高価な買取も期待できるでしょう。

少しでも高く売るためには複数社の無料査定を受け、価格や査定スピード、担当者の対応を比較し、より信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

どうしても売れない場合は更地にするのもあり

改修・改良工事の費用が高額で払えない、リフォームしても高く売れるかわからないと言った場合は、建物を取り壊して更地にしてしまうのも方法の1つ。

自己判断ではなく、建物を取り壊すほうが良いのか、現状のまま買取してもらう方が良いのかなどを不動産会社と相談し、検討するのをおすすめします。

 

浸水した家を復旧させる際の注意点も知っておこう

ここまでは浸水した家を高く売るコツを解説しましたが、浸水時に適切な復旧作業を行うことで、被害の広がる可能性を低くすることができます。

ただし、復旧作業をする際にはまず、作業に入っても安全かどうかの確認が大切です。

 

復旧時に注意したいポイント

水が引いたからと不用意に家の中に入ると危険な場合も。
特に注意したいのが、家が次の3つの状態にあるときです。

• 構造部に深刻なダメージを受けてしまっている
• 電気系統がショートしている
• ガスが漏れている

どの状態であっても外から見ての判断は難しいため、常に「危険な状態かもしれない」と注意を払い、安全確認を行いながら復旧作業を進めてください。

具体的に注意したいポイントは、次の2点です。

• 家の奥などすぐに退避できないような場所での作業は行わない
• 電気がつくかどうか試さない

ちょっとした揺れでの建物の倒壊や電気系統のショートによる火災発生、ガスに引火して爆発するなど二次災害の危険性も潜んでいます。
浸水後にブレーカーやガス周りの設備には決して触れないで、対応は専門業者に任せることが重要です。

続いて、浸水時の復旧作業について簡単にご紹介します。

 

浸水時に必要な4つの復旧作業

浸水時には、次の4つの作業が必要です。

①排水作業

浸水状態が続くと、住宅に錆・カビが発生する恐れがあります。
流れ込んだ石、枝など邪魔なものを取り除き、一刻も早く排水しましょう。

②清掃作業

床上まで浸水したときは、畳や床だけでなく家具も濡れてしまいます。
泥などの汚れ・水分をふき取るなど清掃し、使えない家具や膨張した畳・床などは見た目も悪く雑菌が繁殖する場合があるため、処分したほうが良いでしょう。
壁の断熱材が汚水を吸い込んでいる可能性もあり、放置するとカビや雑菌の温床に。
浸水した壁は取り壊しをおすすめします。

③乾燥作業

排水したあとは、できるかぎり家の通気を良くして乾燥作業を行います。
移動できる家具・畳を日当たりの良い場所に移して天日干ししたり、扇風機の風で乾かしたりするのも良いでしょう。

④消毒作業

細菌の繁殖を防ぐために、床下も含めた家全体を消毒しましょう。
応急処置として消石灰を散布する方法がありますが、目に入ると失明の恐れがあるなど取り扱いに注意が必要なため、専門業者への依頼をおすすめします。

 

まとめ

・浸水した家の売却価格は市場相場より低め
浸水した家は、再び被害にあう可能性があるため購入希望者を見つけにくく、一般的には価値が下がります。ただし、再発防止策を実施する地域にあったり、立地条件が人気であったりする物件はその限りではありません。

・浸水した家を高く売るには「物件価値の回復」と「売却方法の工夫」が大切
浸水した家を高く売るコツは2つあります。1つは、ホームインスペクションや地盤の調査で浸水した家の状況を把握し、適切な改善で家の価値を回復させる方法。もう1つは、売却先を不動産会社にしたり、更地にしたりといった売却方法を工夫することです。

・浸水被害の復旧時に注意したいこと
浸水した家は、構造部にダメージを受けていたり、電気系統のショートやガス漏れしていたりといった危険性が潜んでいます。復旧作業は被害を広げないために大切ですが、かならず安全確認を行いながら実施しましょう。

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