こんにちは。イエステーション北章宅建 小樽店の枝久保です。

欠陥住宅とは、不具合や問題などがあり、居住者にとって本来あるべき安全性が欠けている住宅のこと。
家の売却を検討中の方には、具体的にはどんな不具合が該当するのか、売却は可能なのか気になる方もいるでしょう。

そこで今回のコラムでは、欠陥住宅の売却方法や、売却する際の注意点を詳しく解説します。
欠陥住宅とはどのような住宅か、概要もあわせて紹介しますので参考にしてくださいね。

 

欠陥住宅とはどのような住宅？

欠陥住宅とは、通常あるべき安全性が欠けている住宅のことです。

居住者の健康を害する恐れがあったり、住宅構造上の問題で、命や体に危険が及ぶ可能性があったり…。
不具合や問題があることで、居住用として利用するための十分な安全性を確保できていない、戸建てやマンション物件を指します。

安全性に影響する不具合や問題には、次のものが挙げられます。

• 雨漏りしている
• ひび割れ・欠損がある
• 内部に結露が発生する
• シロアリ被害がある
• 傾いている
• 設備に不具合がある
• 建築基準法に違反している
• 健康に被害を及ぼす可能性がある

雨漏りがあったり、壁や天井にひび割れや欠損があったりすると、建物の内部に雨水が侵入してしまいます。

また、断熱材が不十分であるなど施工ミスによって壁の内部に結露が発生すれば、湿気がこもり、カビが生えたり、シロアリが発生したりすることも。
湿気は家の柱など、構造体を腐らせる原因になり、ひどい場合は建物の倒壊につながります。

家の雨漏りについては、「家の売却時には雨漏りの事実も申告を！トラブルを防ぐためには」にて詳しく解説しています。

家のひび割れについては、「基礎にひび割れ・亀裂がある家は売却できる？原因と対策、売却のコツを解説」で解説していますので、より詳しく知りたい方は、あわせて参考にしてください。

 

また、地盤の歪みによって建物の一部が沈んでいる（不同沈下）、土台の劣化により床や壁が傾いている、電気設備や水道配管に不具合があるといった場合は、日常生活に支障をきたしてしまいます。
特に家の傾きは、倒壊につながりかねない問題です。

家の傾きが心配な方は、「傾いた家の売却方法は？売却価格が下がる原因や注意点もチェック！」をあわせてご覧くださいね。

 

欠陥住宅に当てはまる問題の中でも、見た目でわかりづらいのが、建築基準法に違反している場合。
建物の建築面積や高さなどのルールは、災害が起こった際に、倒壊など命に関わるリスクを抑えるべく定められているため、これらが守られていないと、安全性を欠いていると考えられます。

また、石綿（アスベスト）など健康上の被害を及ぼすものとして禁止されている素材が使われている場合も、欠陥住宅とみなされます。

 

欠陥住宅は売却できる？売却方法をチェック

結論から先にいえば、欠陥住宅を売却すること自体は可能です。

ただし、先にご紹介した通り、家の倒壊リスクなど、居住者の命や体、健康に関わる危険性があるため、購入後の修繕が不可欠となります。
せっかく買った家なのに、すぐに住めないという大きなデメリットがあるのです。

不動産を購入するだけでも手間や時間がかかるのに、購入後さらに修繕が必要となれば、購入意欲が削がれる可能性が高いといえます。

 

では、どうすれば欠陥住宅を少しでも高く売れるのでしょうか。

主な方法は、次の通りです。

• 修繕・リフォームする
• 解体して更地にする
• 不動産会社に「買取」を依頼する

1つずつ確認していきましょう。

 

修繕・リフォームする

売り出し前に欠陥部分を修繕すれば、安全性が高まり、修繕前より高値で売れる期待が持てます。
よりきれいにしたいなら、リフォームも手段の一つです。

ただし、あまりに修繕箇所が多く、範囲が広い場合は、大規模（フル）リフォームになり、数百〜数千万円に上る高額な費用がかかるケースも。
費用のもとを取れず赤字になるケースもあるので、収支の計算をし、慎重に検討する必要があるでしょう。

また、修繕する箇所によっては、直さなくても良いとする購入希望者もいます。
リフォームの場合は、自分好みに改装したい人もいるはずです。

そのような場合、売り主側の判断で修繕などを済ませてしまうと、却って売れづらくなる恐れもあります。
一部は売り出し時に修繕し、残りは買い主と交渉するなど、不動産会社と相談し、売却物件の状態に合わせた戦略を練ることをおすすめします。

修繕箇所を残すことで、売り主の修繕費の負担を一部抑えられるだけでなく、買い主の希望を反映できる余地を残すことで、互いに満足した取引ができるでしょう。

 

解体して更地にする

修繕箇所が多い、築年数が古いといった建物の場合は、解体して土地だけで売る方法もあります。
あるいは、解体はせず、解体費用を売却価格から差し引くのも良いでしょう。

いずれにしても売り主が解体費用分を負担する必要がありますが、建物に関わるトラブルを回避できます。
なにより、更地は使い勝手が良く、新築を希望する買い手に需要が生まれるので、中古物件として売るよりも、高く売れる可能性があります。

ただし、建物を解体すると、住宅用地に対する「固定資産税の課税標準等の特例」が適用されず、税金の負担が高くなる点にはご注意ください。

固定資産税は、所有している間は納め続けなければならないため、売れない期間が長いと大きな負担になる恐れがあります。

 

不動産会社に「買取」を依頼する

不動産の売却方法には、買い主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接売却する「買取」の2つがあります。

欠陥住宅も扱う不動産会社であれば、現状で買い取り、修繕して再販するケースも。
買い主が決まっているので売却までスピーディーな点がメリットです。

買取を依頼するなら不動産会社が修繕を行うため修繕費用が要りませんし、物件の状態によっては、仲介で一般の買い手を探すよりも高い買取価格で取引できる可能性があります。

 

欠陥住宅を売却するときの注意点

欠陥住宅を売却する際は、通常の物件よりも売却相場が安くなる傾向があります。

しかし、「安くなるから欠陥住宅である事実は黙っておこう…」と隠すのはNGです。

不動産の売買で売り主は、現状で把握している不具合や問題があれば、その内容を買い主に伝えなければならない告知義務があり、宅地建物取引業法 第47条で定められています。

意図的に隠した場合、売却後に事実が発覚した際に、買い主に「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは、契約内容と実際の物件の状態・状況が異なる場合に、売り主が果たすべき責任です。

欠陥住宅であるとわかっているのに黙っていると、「契約時に知らされていない」「知っていたら買わなかった」と契約解除や損害賠償を請求される恐れがあることを知っておきましょう。

詳しくは、「不動産売却で注意すべき瑕疵担保責任とは？責任への対策方法も解説」で解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

まとめ

●欠陥住宅とは、不具合や問題があり、通常あるべき安全性が欠けている住宅を指します。不具合や問題とは、雨漏りやひび割れがある、建築基準法に違反している、健康に被害を及ぼす建材が使われているなどさまざまです。

●欠陥住宅を売却することは可能ですが、家の倒壊リスクなど、居住者の命や体、健康に関わる危険性があるため、購入後の修繕が不可欠であり、購入後すぐに住めないデメリットがあります。そのままでは買い手が付きにくいため、修繕やリフォームをして欠陥部分を解消する、解体して更地にする方法があります。また、不動産会社に買取を依頼すると、仲介で一般の買い手を探すよりも高く売れる可能性が期待できます。

●不動産の売買で売り主は、欠陥住宅である事実を買い主に告知する義務が定められています。売り主が意図的に欠陥住宅である事実を隠した場合、買い主に契約不適合責任を問われる可能性があり、契約解除や損害賠償を請求される恐れがあることを知っておきましょう。

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