土地や空き家のこと2022.07.05

不整形地が売却しにくい理由は?評価方法や早く売るコツを詳しく解説!

こんにちは!
イエステーション北章宅建 小樽店の枝久保です。

いびつな形をしている「不整形地」は売却しにくいことがあります。
売却を考えている土地が不整形地の場合、「スムーズに売却できるだろうか」と不安になってしまいますよね。

そこで今回のコラムでは、不整形地の売却に関する基礎知識をご紹介!
不整形地とはどんな土地で価格はどう評価されるのか、不整形地が売却しにくい理由やスムーズに売却するためのコツなどをお話しします。

売物件

 

不整形地とは?売却前に定義を確認!

不整形地とは、台形や三角形、傾斜があるなど、正方形・長方形以外のいびつな形をしていている土地のことです。
一方、正方形や長方形に整った形の土地は、整形地といいます。

不整形地の種類として代表的なものにはこんなものがあります。

旗竿地(はたざおち)

道路に接している部分が狭く、そこから細長い敷地が奥に広がる敷地につながっている形状です。
細長い部分が活用しにくく、道路に面している部分が2m未満だと接道義務を満たしていないとして建物が建てられない可能性もあります。

旗竿地はその土地の性質上、周辺を建物に囲まれているケースが多く、日当たりや風通しが悪いケースも多いと言われています。

L字型

文字通りL字型の土地です。
敷地面積のわりに土地の幅が狭く、形状も複雑なため、希望する大きさ・形の建物が建てられない可能性があります。

三角形

こちらも三角形の土地のことです。
四角形の建物を建てようとすると角の部分にデッドスペースが生じてしまいます。
土地の形状に合わせた家を建てるには、自由設計の建築となり建築費用が高くなってしまう傾向にあります。

傾斜地

敷地に角度があり、斜面になっている土地のことです。
建物を建てるには盛土か切土を施して土地を平らにする必要があり、土地改良工事に高額な費用がかかる可能性があります。

がけ地

傾斜地のうち、特に角度が30度以上の土地、または傾斜の上や下にある土地のことをがけ地と言います。
土砂崩れや地滑りなどのリスクがあります。

 

不整形地は売却しにくい?その理由や評価方法をチェック

不整形地が売却しにくいといわれる理由は、大きく分けて2つあります。
また、不整形地の評価方法についても知っておきましょう。

不整形地が売却しにくい理由

【1】土地を活用しにくいため

不整形地はいびつな形のため、一般的な工法では希望の大きさ・間取りの建物が建てられない可能性が高いです。
土地の形状や特徴に合わせて家を建てようとすると、土地改良工事をしたり自由設計にしたりと費用が高額になってしまう可能性もあります。

また、接道義務に違反していると建物を建てられなかったり、がけ地へ建物を建てるには一定の擁壁(ようへき)を設置したりしなければならないなど法律による制限がかかるケースも少なくありません。

【2】住宅ローンなどの融資を受けにくいため

不整形地は買い手に敬遠されることから、評価額が低くなる傾向にあります。

担保価値が低い不動産では、住宅ローンなどの融資を受けにくい場合があります。
なぜなら、金融機関側もローン返済が滞ったときには担保物件を売却して債権を回収しなくてはいけないからです。

住宅ローンを利用せずに土地を購入するとなると、購入できる人が限られてしまうでしょう。

不整形地の評価方法

不整形地はその活用のしにくさから、整形地と比べて土地の評価が低くなります。

土地の評価が低いと、売却価格が低くなるのがデメリットですが、一方で評価に基づいて計算される固定資産税や相続税などが安いというメリットもありますよ。
買い手にとっては、価格が安くなることもメリットのひとつになり得ます。

土地の評価方法は主に以下の4つの方法があります。

  • 実勢価格:実際の市場で売買されている価格
  • 地価公示価格:国が定める標準価格。毎年1月1日時点で公示される
  • 路線価:道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価格。地価公示価格の約80%
  • 固定資産税評価額:固定資産税を算定する際に基準とする価格。地価公示価格の約70%

固定資産税や相続税を算出する際の固定資産税評価額は地価公示価格や路線価などをもとに算出されます。
その際、不整形地では基本の評価方法に「不整地補正率」をかけて、整形地との価格差を補正します。

 

不整形地を売却するコツを詳しく解説!

不整形地をスムーズに売却するためのコツをご紹介します。

分筆して整形地にする

土地に十分な広さがあるなら、2つ以上に分割して整形地に整える方法があります。
正方形や長方形に整えれば、整形地としてスムーズに売却できるでしょう。

隣地の所有者に売却する

旗竿地やL字型、三角形などの不整形地は、隣地の所有者に売却するのもひとつの方法です。
隣地と合わせることで、土地が広くなったり、形が整えられたりして活用しやすくなります。

接道義務を果たしていない土地が、道路に接する隣地と合わさることで建物を建てられるようになることもありますよ。

土地の特徴に合った建築プランを提案する

土地の特徴や形状に合わせて魅力的な建築プランを提案して売却、またはそのような建物を建てて建売住宅として売却する方法です。
具体的な活用方法の提示があれば、買主も購入後のイメージをつかみやすくなるでしょう。

不動産買取で売却する

不動産買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。

不整形地を専門に扱っている不動産買取業者などもあり、不整形地の活用方法についても多くの知識や選択肢を持っているため、価格さえ折り合えばスムーズに売却が進められるケースも多いでしょう。

 

まとめ

・不整形地とはどんな土地?
不整形地とは、正方形・長方形ではないいびつな形状の土地のことです。旗竿地やL字型、三角形のほか、傾斜がある傾斜地やがけ地なども不整形地に含まれます。不整形地は土地の評価が低いため、売却価格が低くなりがちです。しかしその分、固定資産税や相続税が抑えられるという特徴もあります。

・不整形地が売却しにくい理由
不整形地は活用しにくく、希望の大きさ・間取りの建物が建てにくい、建築費用が高額になるといった可能性があることから、買い手から敬遠され売却が難しいです。旗竿地やがけ地では、建築において法律上の制限があるケースもあります。また、土地の評価が低いため、金融機関からの融資も受けにくいのも売却しにくい理由のひとつといえるでしょう。

・不整形地を売却するコツ
不整形地をスムーズに売却するには、分筆して整形地にする、隣地の所有者に売却する、土地に合った建築プランを提案しながら売却する、不動産買取を利用するなどの方法があります。いずれにしても、まずは不動産会社へ相談してみてくださいね。

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不整形地が売却しにくい理由は?評価方法や早く売るコツを詳しく解説!

小樽店 枝久保 良太平成27年4月より入社致しました。日々勉強して一生懸命頑張らせていただきます。 父母が小樽市内で商売を行っており、昔からこの街には馴染みがあります。2017年に地元に住宅を購入し、よりお客様の気持ちに寄り添いたいと改めて思います。小樽は海と山が近くにあり、自然が多い所が魅力です。 大学時代はサッカーをやっており、冬はスキーを楽しんでいました。これからも休日などに続けていけたらなと思っています。 北章宅建株式会社をこれからも宜しくお願いします。

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