こんにちは。イエステーション北章宅建 小樽店の柴田です。

古い家を所有していて、「解体しないと売れないのでは」と不安に感じていませんか。

実は、古い家でも解体せずに売却できる場合があります。

今回のコラムでは、古い家を解体せずに売る方法やメリット・デメリット、解体したほうが良いケースとの違いを解説します。

スムーズに売るためのコツもご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。

 

古い家は解体せずに売れる？売却前に確認したいポイント

古い家だからといって、必ず解体してから売却しなければならないわけではありません。

建物の状態や立地、地域の需要などによっては、家を残したまま売却できるケースがあります。

まずは、古い家を解体せずに売る方法と、解体するかどうかを判断する際のポイントを確認していきましょう。

 

古い家を解体せずに売り出す方法は主に2つ

古い家を解体せずに売り出すには、主に「古家付き土地として売る方法」と「中古住宅として売る方法」の2つがあります。

古家付き土地は、建物を残したまま、主に土地としての価値を重視して売り出す方法です。

一方、中古住宅として売る場合は、土地だけでなく建物にも価値があるものとして売り出します。

買い主の探し方としては、仲介によって買い主を探す方法以外に、早期売却を目指す場合には不動産会社へ直接売却する「買取」が向いている場合もあります。

買取では一般の買い主を探す必要がなく、不動産会社と条件がまとまれば売却を進められるためです。

契約条件によっては、修繕や解体などを行わず、現在の状態で引き渡す「現況渡し」とするケースもあります。

どの方法が適しているかは物件によって異なるため、まずは不動産会社に相談して売り方を検討すると良いでしょう。

 

解体しないほうが良いケース・解体を検討したほうが良いケース

では、古い家を解体する・しないの判断は、どのように行なえば良いのでしょうか。

 

解体しないほうが良いケース

解体しないほうが良いケースとしては、次のような場合が挙げられます。

• 建物がまだ利用でき、中古住宅としての需要が見込める
• 古い家をリフォーム・リノベーションして住みたい買い主が見込める
• 再建築不可など、建物を解体すると新たに建物を建てられなくなる可能性がある
• 解体費用をかけても、売却価格への上乗せによって費用を回収できる見込みが低い

特に、再建築不可とされる物件では、建物を取り壊す前に慎重な確認が必要です。

再建築の可否は接道状況や例外となる認定・許可の可否などによって個別に異なるため、所在地を管轄する特定行政庁（自治体の建築指導担当窓口など）へ確認しましょう。

再建築不可物件については「再建築不可物件でも売却できる？売却する際のポイントをご紹介」で詳しく解説しています。

 

解体を検討したほうが良いケース

一方、次のような場合は、解体してから売却する方法を検討する余地があります。

• 老朽化が進み、中古住宅として利用することが難しい
• 建物の劣化が著しく、買い主に敬遠される可能性が高い
• 地域で中古住宅よりも更地の需要が高い
• 住宅として使える状態にするための修繕・リフォーム費用が高額になりそう

ただし、更地にすれば必ず売れやすくなるとは限りません。

また、解体にはまとまった費用もかかるため、リフォームや解体にかかる費用を事前に見積もっておくと、より具体的に解体する・しないの判断がしやすくなるでしょう。

このように、解体したほうが良いかどうかは、建物の状態や立地、地域の需要、解体にかかる費用などによって異なります。

古い家だから、築年数が経っているからという理由だけで、解体したほうが良いとは限りません。

一度解体すると元に戻すことはできないため、まずは現在の状態で査定を受け、不動産会社に相談しながら自分の物件に適した売却方法を検討しましょう。

 

古い家を解体せずに売却するメリット・デメリット

古い家を解体せずに売却すると、解体にかかる費用を抑えられるなどのメリットがあります。

一方、建物を残したまま売り出すからこそ生じるデメリットもあるため、両方を確認しておきましょう。

 

古い家を解体せずに売却するメリット

古い家を解体せずに売却する主なメリットは、次の通りです。

 

①解体費用をかけずに売り出せる

建物を解体せずに売り出せば、売却前に売り主が解体費用を負担する必要がありません。

建物の構造や広さなどによっては解体にまとまった費用がかかるため、その費用をかけずに売却活動を始められるのはメリットです。

解体費用について詳しくは、「空き家の解体費用はどれくらい？更地にせずに売る方法はある？」で解説しています。

 

②住宅用地の特例が適用される場合がある

住宅用地の特例とは、住宅の敷地として利用されている土地について、一定の要件を満たすことで固定資産税などの負担が軽減される制度です。
原則として毎年1月1日の土地・家屋の状況を基準に適用されます。

建物を解体し、同日時点で住宅がない場合は原則として特例の対象外となりますが、建て替えなど一定の要件を満たす場合は継続して適用されることもあります。

また、建物を残していても、管理不全空家等や特定空家等として市区町村長の勧告を受けた場合は、住宅用地の特例の対象外となります。個別の適用については、所在地の市区町村へご確認ください。

そのため、売却までに時間がかかる可能性がある場合は、建物を残すことで住宅用地の特例が適用され、税負担を抑えられる場合がある点も、解体せずに売却するメリットの一つです。

 

③リフォーム・リノベーションを前提とする買い主にも検討してもらえる

建物を残して売り出せば、古い家を購入して自分好みにリフォーム・リノベーションしたい買い主にも検討してもらえます。

売り主側で解体してしまうと買い主に建物を活用してもらう選択肢がなくなるため、古い家そのものを活用したい買い主も売却先の候補にできる点は、解体しない場合ならではのメリットです。

 

古い家を解体せずに売却するデメリット

一方、古い家を解体せずに売却すると、次のようなデメリットがあります。

 

①更地を希望する買い主には選ばれにくい

建物を残したまま売り出すと、新築住宅を建てるための更地を探している買い主には選ばれにくくなる可能性があります。

購入後に建物を解体する手間や費用がかかるため、最初から更地になっている土地を希望する人もいるからです。

 

②解体費用を見込んだ価格交渉を受ける場合がある

古い家を解体せずに売却すると、買い主から価格交渉を受ける場合があります。
買い主が購入後に建物を解体する場合、その費用を買い主側で負担することになるためです。

そのため、「解体にかかる費用の分だけ価格を下げてほしい」と交渉され、希望する価格で売却しにくくなる可能性があります。

解体費用をどちらが負担するかについて詳しくは「不動産売却時の解体費用は売主負担？買主負担？」で解説しています。

 

③売却するまで建物の管理が必要になる

古い家を解体せずに売却する場合は、売却活動中から引き渡しまで、建物の管理が必要になる場合があります。

特に空き家は劣化が進みやすいため、定期的な換気や清掃、建物・敷地の確認などに手間がかかります。

空き家の放置リスクについては、「空き家を放置するのはリスクが高い。リスク回避の解決方法とは？」をご参照ください。

 

解体せずに売るか迷ったときの判断ポイント

古い家を解体せずに売るか迷った場合は、解体する場合としない場合で、費用や売却条件がどう変わるかを比較してみましょう。

主に確認したいのは、次のポイントです。

• 解体費用に対して、解体後にどの程度の売却価格が見込めるか
• 建物を中古住宅として活用できる状態か
• 地域では中古住宅と更地のどちらに需要があるか
• 解体によって固定資産税などの負担がどう変わるか

これらの条件は物件ごとに異なるため、「古いから解体する」と一律に決めることはできません。

古い家は解体せずに売却できるケースもある一方で、建物の状態や立地、地域の需要などによっては、解体してから売却したほうが良い場合もあります。

解体するか迷った場合は、不動産会社へ相談するとともに、古家付き土地と更地渡しの違いについても確認し、自分の物件に適した売却方法を検討しましょう。

「古家付き土地と更地渡し。売却はどちらが良い？メリット・デメリットも」もぜひご参照ください。

 

古い家を解体せずにスムーズに売却するためのコツ

古い家を解体せずに売る場合は、そのまま売り出すだけでなく、建物の状態を整理したり、売却を任せる不動産会社を慎重に選んだりすることも大切です。

スムーズな売却を目指すために、売却前に確認しておきたいポイントをご紹介します。

 

①建物の状態を正確に伝える

古い家を売却するときは、把握している不具合や劣化の状況を不動産会社へ正確に伝えましょう。

雨漏りやシロアリ被害、設備の故障など、把握している不具合を伝えないまま売却すると、引き渡し後にトラブルに発展する可能性があります。

買い主への告知が必要な内容や契約上の取り扱いは、物件の状況や契約条件によって異なります。
どこまで伝える必要があるのか、売却前に不動産会社へ確認しながら進めましょう。

個別の告知義務や法的責任について判断が必要な場合は、弁護士などの専門家へご確認ください。

 

②最低限の片付けや清掃をしておく

解体せずに売る場合でも、大がかりなリフォームまで行う必要があるとは限りません。

しかし、最低限室内の片付けや清掃をしておくと、内覧時の印象が良くなるだけでなく、買い主が建物の状態を確認しやすくなります。

特に長期間空き家になっている場合は、不要な家財を整理し、室内や敷地を確認しやすい状態にしておくと良いでしょう。

 

③複数の不動産会社に査定を依頼する

古い家は、建物を中古住宅として売るのか、古家付き土地として売るのかによって、査定額や売却方法が変わる場合があります。

複数の不動産会社へ査定を依頼すれば、査定額だけでなく、提案される売却方法や販売方針も比較できます。

金額の高さだけで決めず、「なぜその査定額になるのか」「どのような買い主を想定しているのか」といった説明も確認しましょう。

 

④古い家の売却実績がある不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、古い家や古家付き土地の売却実績があるかも確認してみましょう。

同じような物件の売却経験があれば、建物を残して売る方法だけでなく、必要に応じて買取や解体後の売却など、物件の状態に合わせた提案を受けやすくなります。

査定額の根拠をわかりやすく説明してくれるか、複数の売却方法を比較して提案してくれるかも、確認したいポイントです。

一度解体すると元には戻せないため、まずは現在の状態で査定を依頼し、どの方法なら売却しやすいかを確認してから判断しましょう。

 

まとめ

●古い家は解体せずに売れる場合もある
古い家であっても、古家付き土地や中古住宅として売却できるほか、早期売却を目指す場合は買取が向いていることもあります。
解体するかどうかは、建物の状態や地域の需要などを踏まえて判断しましょう。

●古い家を解体せずに売るメリット・デメリットを比較して判断を
解体しなければ、解体費用を抑えられ、一定の要件を満たす場合は住宅用地の特例が適用されることがあります。
一方、更地を希望する買い主には選ばれにくく、価格交渉や建物管理の負担が生じることもあります。

●古い家を解体せずに売るなら売却前の準備も確認しよう
建物の状態を正確に伝え、片付けや清掃を行なった上で、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
古い家の売却実績や査定根拠、提案内容も確認し、自己判断で解体する前に適した売却方法を検討することが大切です。

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