不動産売却のコツ2021.10.15

土地と建物の名義が違う不動産の売却方法・手順を徹底解説〜その1

不動産を売却しようとしたら、土地と建物の名義人が違うというケースはそう珍しくありません。よくあるのは相続時に名義変更を行っていなかった、というパターンです。

不動産を売却できるのは、原則として名義人本人です。たとえ名義人が親であっても、勝手に売ることはできません。では土地と建物の名義が違う場合は、どうすれば売却できるのでしょうか。方法や注意点について、詳しく解説していきます。

土地と建物の名義が違う不動産の売却方法

土地と建物の名義が違っても売却は可能ですが、以下3つのいずれかの方法を選んで進めることになります。

1.土地または建物を単独で売却する
2.名義を1人に統一してから売却する
3.名義が違うまま同時に売却する

実は名義が違っていても、土地または建物単独での売却も、両方同時に売却することもできますが、なかには名義が違うことで買主が躊躇するケースもあります。スムーズに売却するための方法を、順番に見ていきましょう。

1.土地または建物を単独で売却する

土地と建物は、それぞれ独立した資産です。権利も分かれているため、土地と建物をそれぞれの所有者が単独で売却でき、原則としては互いの了承も不要です。

名義の異なる土地にある建物は、土地を使用賃借しているか、地代を払って借地権を設定しているか、いずれかでしょう。どちらに属しているかによって、売却方法は異なります。

〈使用貸借の場合〉
使用貸借とは、本来ならば発生するはずの地代を免除し、無償で不動産を貸し借りしていることを指します。親名義の土地を借りて子が家を建てるケースなど、親族間で使用賃借が行われることが多いです。

使用賃借であれば、家を売却する際に地主の承諾は必要ありませんが、実際に土地と建物の名義が違う家が、単独で取引されることはほとんどありません。

なぜなら、使用賃借は貸主と借主の間でのみ有効な契約であり、第三者にはその権利が継承されないから。建物を取得しても、土地が使用賃借だった場合は、土地所有者から明渡請求を申し立てられる可能性があるのです。使用賃借となっている土地だけを取得した場合も同様で、たとえ地主になったとしても、自由に土地を使えるわけではありません。建物所有者に明渡請求をしても、認められない可能性が高いのです。そうなると、買主にはほとんどメリットがありません。

このような理由から、使用賃借物件が単独で売買されることは滅多にありません。

〈借地権が設定されている場合〉
借地権とは、文字通り、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。

借地権が設定された物件は、地主から借りた土地に自分の家が建っているという状態です。借地権付き建物を売却する場合は、借地権も合わせて譲渡することになるため、売却の際は地主の許可が必要です。無断で売却すると、契約違反として借地権を解除されてしまう可能性があり、最悪の場合は、地主から明渡請求されて建物を取り壊さなければならなくなります。

地主が土地を売却する場合には、建物所有者に承諾を得る必要はありません。とはいえ、建物の明渡請求は認めらず土地の利用が制限されるため、買主にとってメリットの少ない土地。相場よりも相当安い価額でしか売却できないでしょう。

ただし、建物所有者に売却する場合だけは例外です。この場合は買主に資産価値が上がるというメリットがあるため、相場に近い価額での売却が期待できます。

2.名義を1人に統一してから売却する

土地と建物の名義が違う不動産の売却で、最も一般的なのが、どちらか1人の名義に統一する方法です。

名義を揃えるには、土地または建物の所有者がもう片方の不動産を購入する必要があるため、相場の価額で購入できるよう資金を用意しなければなりません。

無償譲渡や、極端に安い価額で売却してしまうと、相場との差額が贈与とみなされて贈与税が課せられるケースがあるので注意してください。

3.名義が違うまま同時に売却する

名義を統一するために相手方の不動産の購入資金が用意できない場合は、名義が異なったままの土地と建物をセットで同時売却する方法があります。

この方法は、名義人が互いに売却の意思を確認できた場合に可能になります。例えば、親名義の土地に子名義の建物が建っている場合や、借地権を設定している物件で、地主と建物所有者の利害が一致した場合などが挙げられます。

セットで売却とは言っても、名義人は別々なので、買主は土地と建物の2つの契約を結ぶことになります。それぞれの売買契約は、「もう一方の契約が成立して初めて有効に成立する」という、ちょっと特殊な契約です。2つの契約を関連づける理由は、後から買主がどちらか一方を解約したり、片方の契約を拒否するといった事態を回避するためです。

この方法は、一般的な不動産と比べて手続きが複雑です。売買契約が正しく結べないといったリスクもあるため、この売却方法を考えている場合は、同時売却の実績がある不動産会社に依頼すると良いでしょう。

次回は、名義変更や売却が難しいという事情がある場合は、どのような対応で売却が実現できるのかを解説していきます。

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著者
土地と建物の名義が違う不動産の売却方法・手順を徹底解説〜その1

札幌手稲店 野口 祥子

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